Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan "Binnenstad", goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in een artikel 4: zone voor wonen - (wo4) en in een zone voor wonen - (wo4). 

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater). 

De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater 

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid). 

De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. 

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer. 

De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen 

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009. 

De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’ 

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014. 

De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’ 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• art. 21: Minimale hoogte van ruimten:  de hoogte van de kelder is maar 2,16m, enkele van de geplande functies (personeelsruimte, kantoorruimte,..zijn verblijfsruimtes) en moeten een minimale hoogte van 2,6m hebben;
• art. 24: Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: de verblijfsruimtes in de kelder voldoen niet.  Er is geen dachtlicht- of luchttoetreding aanwezig; 
• art. 33: Zaak-gebonden publiciteit: de haakse gevelreclame dient op minimum 60cm van de perceelsgrens geplaatst te worden, de reclame werd bijna op de perceelsgrens voorzien.  

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid. 

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. 

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode. 

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

In de kelder worden lokalen voorzien als kantoorruimte en personeelsruimte. Indien beiden ruimten als verblijfsruimten gebruikt worden, hebben zij een tekort van 46 cm tegenover de minimale vereiste vrije hoogte en is de aanvraag strijdig met artikel 21. Daarnaast is dezelfde ruimte strijdig met artikel 24 doordat de ruimtes niet voorzien zijn van daglicht- of luchttoetreding. Gezien beiden ruimten echter maar occasioneel gebruikt zullen worden, worden zij niet ingedeeld als verblijfsruimten. De afwijking blijft dan ook maar beperkt tot 4 cm op de minimale vrije hoogte. De combinatie van het occasioneel gebruik en de wenselijk te behouden structuur omwille van erfgoedwaarde maken dat er kan afgeweken worden van de vereiste minimale vrije hoogte. Echter kan er niet afgeweken worden van de verplichting om een opening te voorzien voor toetreding van licht en lucht. Als voorwaarde zal opgenomen worden in de vergunning de personeelsruimte en het kantoor niet te gebruiken als verblijfsruimten. 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het wijzigen van de functie handel naar reca. Daarnaast betreft de aanvraag het wijzigen van de reclame aan de voorgevel. Het pand is gelegen in afgebakend kernwinkelgebied Centrum Antwerpen. In deze kern is een mix van functies winkel en reca aangewezen om een zo breed mogelijk aantal klanten aan te trekken. Voorliggende chocoladecafé heeft bovendien ook de functie van winkel/afhaal. Voor het plaatsen van een terras op de Leysstraat is een bijkomende toelating nodig. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken gebeuren binnen een vergund volume. Een beoordeling inzake schaal en ruimtegebruik is niet van toepassing. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien is het pand vastgesteld als bouwkundig erfgoed sinds 14/09/2009 tot heden als burgerhuis met puntgevel. De gevel en bedaking zijn beschermd als monument bij KB dd 26/11/1973 omwille van de historische, in casu architectonische waarde.

In CHE-gebied en voor panden opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

De dienst monumentenzorg adviseert het volgende:

“…Het is een winkelhuis in neo-Vlaamserenaissance-stijl naar een ontwerp door de architect Alexis Van Mechelen uit 1898. Het gebouw maakt deel uit van een geheel van drie panden (Leysstraat 7 tem 15) met gemengde functie, dat door de Stad Antwerpen werd opgetrokken als aanzet tot de bebouwing van de nieuw aangelegde Leysstraat. Het geheel werd in 2015-2016 gerestaureerd tot een wooncomplex van acht appartementen met winkels, onder leiding van de architecten Bovenbouw Architectuur en Barbara Van der Wee. 

De geplande werken werden voorbesproken en hebben geen impact op de behoudenswaardige erfgoedelementen.  Het pand behoud zijn historische en architectonische waarde.

Gelet op de bovenstaande argumenten wordt over deze aanvraag een gunstig advies uitgebracht.” 

Op het moment van deze beoordeling was er nog geen advies Onroerend Erfgoed. Gezien de gevel en bedaking beschermd zijn als monument zal er als voorwaarde opgelegd worden om voor de toelatingsplichtige werken een machtiging aan te vragen bij het Agentschap Onroerend Erfgoed Antwerpen monumenten en archeologie. 

De reclame die wordt toegevoegd is grotendeels conform het artikel voor zaakgebonden publiciteit. Enkel de haakse gevelreclame staat te dicht bij de perceelsgrens. Omwille van de monumentwaarde is er geen andere mogelijkheid voor plaatsing van dit uithangbord en zal deze dus uitgesloten worden van vergunningen. Te meer daar deze gevel ook deel uitmaakt van een geheel van 3 panden die ook geen haakse gevelreclame voorzien. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De horecazaak voldoet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De personeelsruimte en het kantoor in de kelder dient niet gebruikt te worden als verblijfruimte wegens niet kwalitatief genoeg en niet gebruiksvriendelijk.

Er moeten geen fietsstalplaatsen voorzien worden omdat er voor de fietsnorm geen onderscheid gemaakt wordt tussen de functie handel en horeca. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. 

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden 

Voorwaarden

• de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
• de personeelsruimte en kantoorruimte in de kelder niet te gebruiken als verblijfsruimte;
• voorafgaand aan start der werken voor de toelatingsplichtige werken een machtiging aan te vragen bij het Agentschap Onroerend Erfgoed Antwerpen monumenten en archeologie. 

Uitsluitingen

• geen vergunning wordt verleend voor de haakse gevelreclame.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 09/06/1994: vergunning (86#940212) voor de verbouwing van een handelspand. 

Laatst vergunde toestand

• het gelijkvloers, 1^ste verdieping en kelder vormen de functie handelspand in het monument bestaande uit 4 bouwlagen onder zadeldak;
• het plafond van het gelijkvloers vooraan is 8m hoog, tot een diepte van 6,73m;
• de rest van het gelijkvloers heeft een hoogte van 2.9m; 
• in de voorgevel is een stalen rondboograam aanwezig met dubbele deur (h: 3m);
• er is een rondboogomlijsting aanwezig in geprofileerde grijze natuursteen boven de deur, naast de deur staan twee afgevlakte zuilen in roze graniet met guirlande in natuursteen en leeuwenkopjes;
• op de tweede bouwlaag is het achterste gedeelte ingericht als bureel; 
• de bovenliggende verdiepingen hebben de functie ‘reserve’ (maken geen deel uit van de aanvraag);
• de functie van de kelder werd niet vermeld op de plannen;
• vanuit de kelder is een trap aanwezig die naar het gelijkvloers gaat, maar op gelijkvloers werd de vloer dichtgelegd;
• boven de inkomdeur is reclame aanwezig van ‘jeans house’.    

Bestaande toestand

• de gevel is conform laatst vergunde toestand, uitgezonderd de indeling van het raam.  De rondboog wordt gescheiden van de rest van de deur door een brede boord;
• de ramen zijn uitgewerkt in een bruine kleur thv de rondboog en een groene kleur thv de deur;
• op het gelijkvloers is de trap naar de kelder terug toegankelijk gemaakt;
• de achterliggende ruimte op de 1^ste verdieping (tweede bouwlaag), behoort niet meer tot de handelsruimte;
• de reclame is gewijzigd naar gekleefde letters ‘Geox’ op de bovenwaaier van de deur.  

Inhoud van de aanvraag:

• wijzigen van de functie handel naar reca; 
  • er worden geen wijzigingen aan het volume doorgevoerd;
  • er worden niet-constructieve wijzigingen doorgevoerd in het interieur;
  • de kelder wordt ingericht als berging, sanitaire ruimte, personeelsruimte, bureau en opslag;
  • het gelijkvloers wordt ingericht als verkoops- en degustatieruimte; 
• het wijzigen van de gevel; 
  • de indeling van de ramen blijven ongewijzigd tov de bestaande toestand; 
  • er worden automatische schuifdeuren voorzien; 
• aanvraag voor reclame; 
  • de bestaande reclame wordt verwijderd;
  • er wordt haakse gevelreclame met interne verlichting geplaatst op een muurpost op de perceelsgrens.  De reclame heeft een diameter van 40cm, is 7cm dik, hangt op 3,46m hoogte en steekt 0,56cm uit de gevel;
  • losse letters ‘Belgian Chocolate House’ met interne verlichting op horizontale band boven inkomdeur (dikte letters is 3cm);
  • object achter rondboograam (hangt aan interieur winkel).