2018_CBS_04215 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - 20182. OMV_2018021537. District Berendrecht-Zandvliet-Lillo. Antwerpsebaan 233-237 - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Het college neemt kennis van onderstaand verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan "Zandweg", goedgekeurd op 30 mei 2016. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in artikel 1: zone voor wonen - (Wo1). 

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag is niet in overeenstemming met de bestemming en de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan. Het ruimtelijk uitvoeringsplan schrijft als bestemming eengezinsgebouwen voor. Daarnaast zijn kleinschalige detailhandel en landbouw mogelijk. De verkavelingsvoorschriften laten als nevenbestemming kantoorfunctie, vrij beroep, dienstverlening en ambacht toe.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).

De gewestelijke hemelwaterverordening is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).

De gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid is niet van toepassing op deze aanvraag. 

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde PROJECT-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is niet in overeenstemming met de bestemming en de voorschriften van het RUP Zandweg artikel 1: zone voor wonen (Wo1). Het RUP schrijft als bestemming eengezinsgebouwen voor. Daarnaast zijn kleinschalige detailhandel en landbouw mogelijk. De verkavelingsvoorschriften laten als nevenbestemming kantoorfunctie, vrij beroep, dienstverlening en ambacht toe. De nevenbestemmingen zullen uit de verkavelingsvoorschriften worden geschrapt. Er kan, volgens artikel 4.4.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, namelijk niet worden afgeweken van de bestemming van stedenbouwkundige voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De beoogde functie ‘wonen’ is inpasbaar in de omgeving. Enkel eengezinswoningen worden toegelaten als hoofdbestemming. De wijk waarbinnen de verkavelingsaanvraag gelegen is, wordt gekenmerkt door woningen. Omdat bij zorgwonen het aantal inwoners slechts tijdelijk verhoogt en het aantal wooneenheden ongewijzigd blijft, wordt ook dat toegestaan. De nevenbestemmingen zullen, zoals eerder vermeld, worden geschrapt.

In de strook voor binnenplaatsen en tuinen zijn bijgebouwen toegestaan. De verkavelingsvoorschriften vermelden nergens welke bestemmingen er zijn toegelaten in de bijgebouwen. De voorschriften zullen dan ook worden aangevuld met de bepaling dat in de strook voor binnenplaatsen en tuinen enkel tuinhuisjes zijn toegelaten. 

De toegelaten functies zijn, mits aanpassing, in overeenstemming met de bestemming als woongebied van het perceel.

Mobiliteitsimpact

De aanvraag omvat slechts 2 loten waarop enkel functies zijn toegelaten die weinig verkeer met zich meebrengen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het perceel wordt opgesplitst in:

• lot 1 voor woningbouw met een oppervlakte van 206 m² en een straatbreedte van 6 meter;
• lot 2 voor woningbouw met een oppervlakte van 314 m² en een straatbreedte van 9 meter;
• een bebouwd restperceel met een oppervlakte van ongeveer 980 m².

De totale oppervlakte, de breedte en de diepte van lot 1, lot 2 en het restperceel zijn vergelijkbaar met andere percelen in de onmiddellijke omgeving. 

Op lot 1 kan een gesloten bebouwing worden opgericht, op lot 2 een halfopen bebouwing. De voorgevelbouwlijn ligt in het verlengde van de woning op huisnummer 231. De voortuinstrook is ongeveer 4,50 meter diep. De zijtuinstrook op lot 2 is 3 meter breed. De achtergevellijn ligt op maximum 15 meter uit de voorgevel. Achter de bouwzone is de tuinzone ongeveer 15 meter diep. De tuinen zijn west georiënteerd. Bijgebouwen moeten op minimum 1 meter van de perceelsgrenzen worden opgericht. De inplanting van de bouwzones zorgt ervoor dat er voldoende open ruimte aanwezig blijft. De bebouwbare oppervlakte is in overeenstemming met de aanwezige bebouwing op de omliggende percelen.

Er wordt opgemerkt dat de deur van de loods enkel toegankelijk is via de nieuwe achtertuin van lot 2. Ruimtelijk is het wenselijk deze toegang te vrijwaren, daarom wordt opgelegd minstens 2 meter afstand tussen de nieuwe achterste perceelsgrenzen en de voorgevel van de loods te voorzien. Er blijft dan ongeveer 13 meter achtertuinzone over.

De woningen zijn opgebouwd uit twee lagen en een schuin dak voor het hoofdvolume en 1 bouwlaag met een plat dak voor de aanbouw. De voorschriften laten voor hoofdgebouwen een kroonlijsthoogte toe van 5,90 meter en een nokhoogte van 9,90 meter, zoals de woning op huisnummer 231. Op de eerste verdieping is een bouwdiepte van 8 meter toegelaten. De gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen mag niet meer dan 40 m² bedragen. De toegelaten volumes sluiten aan bij de bebouwing in de onmiddellijke omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De gevelmaterialen van het hoofdgebouw moeten in harmonie zijn met de omgeving. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen zal beoordeeld worden of de voorgestelde materialen in harmonie zijn met de omgeving. De bijgebouwen moeten worden afgewerkt met hetzelfde materiaal als het hoofdgebouw of met hout. 

Bodemreliëf

Het gaat om een nagenoeg vlak terrein. Reliëfwijzigingen zijn enkel toegelaten om de bestaande niveauverschillen met de (openbare) wegenis op te heffen of te verkleinen. Een terras achter de woning is toegelaten tot 30 m².

Bespreking van de verkavelingsvoorschriften

De verkavelingsvoorschriften zullen worden gewijzigd en aangevuld:

• de nevenbestemmingen van het hoofdgebouw worden geschrapt;
• de voorgevelbreedte moet gelijk zijn aan de voorgevelbreedte aangeduid op het verkavelingsplan, er wordt geen minimum of maximum vastgelegd;
• de bestemming van bijgebouwen wordt toegevoegd: enkel tuinhuisjes zijn toegelaten.

Advies aan het college

De conclusie

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Voorwaarden

• het bij de vergunning gevoegd met rood aangepast verkavelingsplan moet strikt worden nageleefd:
  • de afstand tussen de nieuwe achterste perceelsgrenzen en de voorgevel van de loods moet 2 meter bedragen, zoals in rood aangeduid op de plannen;
• de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:
  • de nevenbestemmingen van het hoofdgebouw worden geschrapt;
  • de voorgevelbreedte moet gelijk zijn aan de voorgevelbreedte aangeduid op het verkavelingsplan, er wordt geen minimum of maximum vastgelegd;
  • de bestemming van bijgebouwen wordt toegevoegd: enkel tuinhuisjes zijn toegelaten;
  • de afstand tussen de nieuwe achterste perceelsgrenzen en de voorgevel van de loods moet 2 meter bedragen, zoals in rood aangeduid op de plannen.

Lastvoorwaarden

Vooraleer onderhavige verkavelingsvergunning kan worden uitgevoerd dient de verkavelaar aan volgende lastvoorwaarden te voldoen:

• de lastvoorwaarden opgelegd door Eandis moeten strikt worden nageleefd;
• alle constructies op lot 1 en lot 2 moeten worden gesloopt;

Dit houdt in dat zolang aan deze lastvoorwaarden niet voldaan is, de verkavelaar niet kan overgaan tot de uitvoering van de verkregen verkavelingsvergunning en tot de verkoop van de kavels in de zin van artikel 4.2.16 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

• 23 oktober 1981: verkavelingsvergunning (198143) voor 2 loten (vervallen).

Bestaande toestand

Het perceel ligt op ongeveer 1 kilometer van het centrum van Berendrecht. Het heeft een totale oppervlakte van ongeveer 1500 m². 520 m² daarvan zal verkaveld worden in 2 loten. Het restperceel is bebouwd met een magazijn dat dienst doet als drankenhandel. De te verkavelen gronden liggen vooraan aan de Antwerpsebaan. Het magazijn staat achter de nieuwe loten en de toegang ervan ligt rechts van de nieuwe loten. Het perceel is ongeveer 60 meter diep, ongeveer 20 meter breed aan de straatzijde en ongeveer 30 meter breed achteraan.

Op de te verkavelen gronden staan enkele afsluitingen. Verder zijn de te verkavelen gronden onbebouwd. Links en rechts van het perceel staan woningen. De aanpalende woningen zijn opgebouwd uit twee bouwlagen en een zadeldak en hebben een wachtgevel. Ze zijn afgewerkt met rode en roodbruine gevelsteen. De wijk wordt gekenmerkt door verschillende types van kleinschalige bebouwing. Er zijn geen markante reliëfverschillen. In de directe omgeving rondom de verkaveling zijn de meeste percelen ontwikkeld.

De Antwerpsebaan is een gemeenteweg met een wegverharding in asfalt en aan beide zijden een voetpad in betontegels. Er kan op de straat geparkeerd worden aan de oostzijde.

 Inhoud van de aanvraag

Splitsen van een perceel in:

• lot 1 voor woningbouw met een oppervlakte van 206 m² en een straatbreedte van 6 meter;
• lot 2 voor woningbouw met een oppervlakte van 314 m² en een straatbreedte van 9 meter;
• een bebouwd restperceel met een oppervlakte van ongeveer 980 m².

Procedureverloop