2018_CBS_04192 - Omgevingsvergunning. OMV_2018017863 - Britselei 60. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan "Binnenstad", goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in een artikel 6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6). 

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’ 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

• 2.2.1. Draagkracht: de draagkracht van het kleine perceel en die van de omgeving wordt overschreden door het voorzien van zeven kleine wooneenheden. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater). 

De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater 

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater. 

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid). 

De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. 

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer. 

De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen 

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009. 

De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’ 

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014. 

De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’ 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 6: Harmonie en draagkracht: de draagkracht van het perceel wordt overschreden door de densiteit naar de omgeving. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid. 

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. 

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode. 

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’ 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid:

De aanvraag werd voorgelegd ter advies aan de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie. Deze dienst adviseert gunstig met volgende afweging: “De aanvraag omvat het omvormen van een (voormalig) reca-gelijkvloers in een pand met bovenliggende woonruimte naar een pand met op alle verdiepingen woonruimte. Op een niet-strategische locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden, zoals dit pand, is het behoud van een commerciële functie niet op te leggen. Omvorming naar woonruimte wordt op deze locaties gunstig beoordeeld.” 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid:

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Britselei gekenmerkt wordt door klassieke herenhuizen met drie hoge bouwlagen onder schuine bedaking, afgewisseld met recenter opgerichte meergezinswoningen en kantoorgebouwen met zeven en acht bouwlagen onder plat dak of teruggetrokken daklaag.

De nieuwbouw is naar bouwhoogte en bouwdiepte inpasbaar in de omgeving en sluit aan bij het kenmerkend profiel van de belendende panden. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen:

Opgemerkt wordt dat de gezien de densiteit van het project (7 units) de draagkracht naar de omgeving toe wordt overschreden.

Het gelijkvloers appartement dat enerzijds de kwaliteit van een kleine stadstuin bezit, voorziet anderzijds in een slaapkamer die uitgeeft op een zeer drukke gewestweg. Op dit punt schiet het ontwerp tekort aan privacy en woonkwaliteit.

Bijkomend biedt de dakverdieping een royaal terras voor - en achteraan, het beste uitzicht en licht (dus de meeste woonkwaliteit) maar wordt in voorliggende aanvraag op deze plaats een zeer kleine studio voorzien. 

Nagenoeg exact dezelfde inrichting met 7 units werd door het college geweigerd op 17 maart 2017 (20162871) omwille van de draagkracht (7 kleine units op een smal perceel zonder parkeeroplossing) en het gebrek aan woonkwaliteit op het gelijkvloers en de dakverdieping. 

Midden 2017 werd opnieuw een aanvraag ingediend met kantoorruimte op de gelijkvloers en bovenliggend 6 appartementen. Om de densiteit aanvaardbaar te maken werd, op 6 september 2017, een vergunning verleend door het college op voorwaarde dat de twee studio’s op verdieping 5 en 6 samengevoegd werden tot één, ruimer duplex - appartement (20171373).

Hierdoor kon een project gerealiseerd worden met gelijkvloers kantoor, vier appartementen op de verdiepingen en één ruimer duplexappartement bovenaan met dakterrassen voor - en achteraan. 

De bouwheer wenst dit niet te realiseren en vraagt wederom vergunning aan voor 7 kleine appartementen. 

Om de woonkwaliteit te optimaliseren en de draagkracht naar de omgeving te verbeteren door een verlaging van de bezettingsgraad (op dit smalle perceel zonder parkeerplaatsen op eigen terrein), dringt opnieuw een aangepast ontwerp zich op. 

De invloed van de beoogde meergezinswoning op de draagkracht van de omgeving is dan ook van dien aard dat voorliggend dossier - consequent aan eerder gegeven advies - ongunstig geadviseerd wordt. 

Mobiliteitsimpact (o.a. toetsing parkeerbehoefte):

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Visueel-vormelijke elementen:

De afwerking van de voorgevel met lichtkleurige gevelbepleistering op een plint in natuursteen en voorzien van antracietkleurig aluminium schrijnwerk is inpasbaar in het referentiebeeld van de Leien en stedenbouwkundig aanvaardbaar. 

Cultuurhistorische aspecten:

Gezien de ligging van het gebouw in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Het advies laat zich als volgt samenvatten: “ Bij de recente herinventarisatie van de leien werd het pand niet weerhouden voor opname in de inventaris van het bouwkundig erfgoed wegens het ontbreken van erfgoedwaarde.  Sloop en vervanging door een kwalitatieve nieuwbouw is dan ook aanvaardbaar vanuit oogpunt monumentenzorg. De nieuwbouw moet beoordeeld worden naar welstand.” 

Het geplande bouwproject is gelegen in een zone die op de Lokale Archeologische Advieskaart wordt aangegeven als archeologische onderzoeksgebied vanwege de ligging in de historische binnenstad, meer bepaald binnen de 16de-eeuwse gebastioneerde omwalling. De stedelijke dienst archeologie adviseert als volgt: ”Gezien de beperkte oppervlakte van het bouwperceel en de beperkte ingreep in de bodem wordt de bouwheer vrijgesteld van de opmaak van een archeologienota volgens art. 5.4.1. van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013.

Het bouwproject bevindt zich anderzijds in de historische binnenstad, meer bepaald binnen de grenzen van de vijfde stadsuitbreiding van 1542. Bij ingrepen in de bodem blijft de kans bestaan dat archeologische vondsten worden aangesneden en dienen werfcontroles toegelaten te worden.”

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van de densiteit van het project, de parkeerdruk en het gebrek aan woonkwaliteit op gelijkvloers en daklaag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 26/01/1995: vergunning (86#941757) voor het verbouwen van een  handelspand;
• 17/03/2017: weigering (20162871) voor het bouwen van een appartementsgebouw met 7 appartementen na sloop van de bestaande bebouwing;
• 06/09/2017: vergunning (20171373)  voor het bouwen van een meergezinswoning met gelijkvloers kantoor en 5 appartementen na sloop van de bestaande bebouwing. 

Laatst vergunde toestand

• 06/09/2017: vergunning (20171373)  voor het bouwen van een meergezinswoning met gelijkvloers kantoor en 5 appartementen na sloop van de bestaande bebouwing.
• de bouwheer verkiest deze vergunning niet uit te voeren. 

Bestaande toestand

• het pand bestaat uit drie bouwlagen onder een zadeldak;
• de benedenverdieping is ingericht als een private club;
• de drie bovenliggende verdiepingen zijn telkens ingericht als appartement. 

Inhoud van de aanvraag:

• afbreken van de bestaande bebouwing;
• oprichten van een nieuwbouw met zes bouwlagen en een teruggetrokken daklaag onder een plat dak;
• elke bouwlaag wordt voorzien van één appartement, dus een totaal van zeven wooneenheden;
• de bouwdiepte van het hoofdvolume bedraagt 18 meter, de daklaag trekt zich 3 meter terug ten opzichte van voor- en achtergevel;
• een fietsenberging, vuilnisberging en meterlokaal worden voorzien in de kelder;
• de voorgevel wordt afgewerkt in een lichtkleurige gevelbepleistering met antracietkleurig aluminium schrijnwerk en een kroonlijst in blauwe hardsteen;
• de balkons worden afgewerkt in een grijskleurige bepleistering met een metalen balustrade;
• de voorgevelplint op de gelijkvloerse verdieping wordt afgewerkt in natuursteen.