2018_CBS_04203 - Omgevingsvergunning - OMV_2018021678.Lakborslei 154.District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’ 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
   
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
  
  

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
   De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
   
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • Artikel 21Minimale hoogte van ruimten: de kantoorruimte bezit slechts een hoogte van 2m50 in plaats van de minimaal vereiste 2m60;
  • Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: de kantoorruimte bezit onvoldoende lichtinval wegens enkel lichtinval via dakkoepels;
  • Artikel 26 Afvalverzameling: er is geen afvalberging voorzien;
  • Artikel 27 Open ruimte: de voorziene open ruimte bedraagt minder dan de minimaal vereiste 20% van de perceeloppervlakte;
  • Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er is geen fietsenberging voorzien;
  • Artikel 43 Septische putten: Er is geen septische put ingetekend op de plannen.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van bouwcode artikel 21 ‘minimale hoogte van ruimten’. De binnenhoogte van 2.50 meter is lager dan de vereiste 2.60 meter. Echter kan de gelijkvloerse functie als geacht vergund beschouwd worden, waardoor de binnenhoogte van 2.50 meter aanvaardbaar is: Hoofdfunctie kantoor dateert van minstens 2007. Op dat moment was de bouw- en woningverordening van 1986 van toepassing die bepaalt dat de vrije plafondhoogte van kantoren ten minste 2,50 meter moet bedragen. Positief advies mits minstens vrije plafondhoogte van 2,50 meter.

De aanvraag wijkt af van bouwcode artikel 24 ‘minimale lichtinval’, artikel 26 ‘afvalverzameling’, artikel 27 ‘buitenruimte’, en artikel 29 ‘fietsstalplaatsen’. Gelet op het voorwaardelijk gunstig advies zijn deze afwijkingen stedenbouwkundig aanvaardbaar.

De aanvraag wijkt af van bouwcode artikel 43 ‘septische putten’. Er werd geen septische put voorzien. Het is verplicht om bij verbouwingen waar het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden een septische put te voorzien. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd een septische put te voorzien conform artikel 43.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft louter interne verbouwingswerken aan een gelijkvloers kantoor in een omgeving met een mix van één- en meergezinswoningen en sporadisch een gelijkvloers kantoor of handelsruimte. De functie wijzigt niet.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bovenliggende verdiepingen en het links aanpalende pand behoren niet tot de aanvraag. De gelijkvloerse openingen met het links aanpalende pand werden reeds voor 2007 dichtgemaakt.

De gelijkvloerse wijzigingen betreffen louter het verwijderen van binnenmuren en het intern verplaatsen van aanwezige functies. Vooraan wordt een ontvangstruimte met bureau voorzien, en achteraan een archiefruimte. Boven de archiefruimte en het toilet wordt de bestaande lichtkoepel dichtgemaakt. Deze ingrepen zijn alle stedenbouwkundig aanvaardbaar gelet op de geacht vergunde situatie.

Visueel-vormelijke elementen

Vooraan wordt de beige gevelsteen vervangen door een grijze gevelsteen, en de witte PVC dakrand wordt verwijderd. De houten ramen blijven ongewijzigd. Aan de achtergevel blijven de grijze leien en houten schrijnwerk ongewijzigd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits voldaan aan de voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien er geen functiewijziging plaatsvindt, en bijgevolg de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden 

Voorwaarden

• een septische put te voorzien conform bouwcode artikel 43;
• de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 03/09/1969: vergunning (627#25610) voor het uitvoeren van een voorgevelverandering;
• 03/04/1974: vergunning (627#27660) voor het uitvoeren van verbouwingswerken.

Laatst vergunde toestand

• betreft twee panden met huisnummer 154  en huisnummer 156 die zijn samengevoegd;
• huisnummer 154 bestaat uit drie bouwlagen, huisnummer 156 bestaat uit twee bouwlagen beide onder een plat dak;
• de panden zijn verbonden door twee binnendeuren op het gelijkvloers;
• het gelijkvloers is ingedeeld vooraan als toonzaal en bureau/winkel en achterliggend magazijn;
• op de bovenliggende verdiepingen zijn appartementen.

Bestaande toestand

• betreft een pand in gesloten bebouwing bestaande uit drie bouwlagen onder een plat dak;
• in de bestaande toestand zijn de twee binnendeuren dicht gemaakt en zijn de panden terug opgesplitst;
• het pand met huisnummer 154 betreft deze aanvraag;
• de ruimtes op het gelijkvloers zijn ingevuld als bureaus en keuken;
• op de twee bovenliggende verdiepingen zijn twee identieke appartementen.

Inhoud van de aanvraag:

• betreft verbouwingen van huisnummer 154 op het gelijkvloers in functie van boekhoudkantoor;
• afbraak van enkele binnenmuren om de ruimtes open te werken;
• gelijkvloers wordt ingevuld als onthaal/bureau, keuken, vergaderruimte en archief;
• verstevigen van de bestaande dakstructuur van het plat dak achterbouw;
• aanpassingen aan de bestaande daklichtopeningen;
• isoleren van de voorgevel en bekleden met gevelplaqueten in een grijze kleur;
• de toegang naar de bovenliggende appartementen blijft ongewijzigd;
• huisnummer 156 alsook de bovenliggende appartementen maken geen deel uit van de aanvraag.