2018_CBS_05520 - Gevangenis Antwerpen - Bodemonderzoek, sanering en aanleg terreinen - Goedkeuring

Afspraken aankoop gronden door stad Antwerpen

Door de keuze van stad Antwerpen om de gevangenis op de gronden van Blue Gate Antwerp in te planten, diende Blue Gate Antwerp Public Holding nv ('BGAPH') een deel van haar gronden (loten 12 en 20) te verkopen aan de Regie der Gebouwen voor de realisatie van de gevangenis. Ter compensatie van het verlies aan uitgeefbaar terrein werd afgesproken dat stad Antwerpen zou instaan voor de aankoop van gronden van NMBS en Infrabel ter realisatie van een deel van de groene corridor buiten het projectgebied (loten 28, 30 tot en met 34). Deze groene corridor is bestemd om deel uit te maken van het openbaar domein. Een ander deel van de door stad Antwerpen aangekochte terreinen zal ingezet worden voor de bouw van een technische campus. De loten 1bis en 2bis ten zuiden van de spoorbundel en gelegen aansluitend aan de terreinen van Waterlink aan de Groothandelsmarkt kunnen door stad Antwerpen vermarkt worden.

De aankoop van de gronden door stad Antwerpen werd intussen gerealiseerd. De stad Antwerpen heeft daarbij, conform de tussen partijen gemaakte afspraken, de wettelijke saneringsverplichtingen voor deze terreinen van de verkopers (NMBS en Infrabel) overgenomen. Daarnaast staat stad Antwerpen in voor het doortrekken van de weg tussen de zone Rand en de gevangenis in functie van de ontsluiting van de kavel voor de technische school.

Met BGAPH werd afgesproken dat BGAPH de aanleg van de groene corridor op de spoorgronden op zich zal nemen, alsook de bekostiging daarvan (zie ook besluit 2016_CBS_03683 en beslissing raad van bestuur BGAPH van 12 april 2016).

Sanering en aanleg terreinen

Gezien de afspraak met BGAPH dat deze laatste de aanleg van de groene corridor op de door stad Antwerpen aangekochte gronden zal opnemen, wordt het bouwheerschap hiertoe door stad Antwerpen doorgegeven aan BGAPH. 

Zoals op de aanpalende voormalige spoorgronden op Blue Gate Antwerp, kan het aanbrengen van een (voldoende dikke) leeflaag aanzien worden als remedie om de risico’s die uitgaan van de verontreiniging met zware metalen en PAK’s (polycyclische aromatische koolwaterstoffen) weg te nemen (ook bij nieuwe bestemming). Deze werkwijze werd voor Blue Gate Antwerp conform verklaard door de OVAM. De saneringswerken zullen dus voornamelijk bestaan uit ophoging van de terreinen. Deze werken vormen een onderdeel van de aanlegwerken voor de groene corridor, die door BGAPH worden uitgevoerd en bekostigd.

Gezien het terrein van de school deel uitmaakt van de voormalige spoorgronden, worden uit efficiëntie overwegingen ook deze terreinen bouwrijp gemaakt door BGAPH, tesamen met de gronden voor de groene corridor. Ook zal BGAPH instaan voor het doortrekken van de infrastructuur op Blue Gate Antwerp tot aan de technische school.

Inzake sanering zullen de terreinen mee opgenomen worden in het gefaseerd bodemsaneringsproject dat door Aecom op 20 maart 2017 opgemaakt werd voor de rest van de terreinen van Blue Gate Antwerp. Dit bodemsaneringsproject werd door de OVAM conform verklaard op 19 juni 2017. Door opname van de terreinen van stad Antwerpen, kan op efficiënte wijze omgegaan worden met af te graven en op te hogen gronden binnen het grotere geheel van Blue Gate Antwerp.

De stad Antwerpen zal omwille van voorgaande BGAPH aanduiden als gedelegeerd bouwheer voor de loten 28, 30 tot en met 34, waarbij BGAPH volgende zaken zal opnemen:

1. opmaak noodzakelijke bodemonderzoeken conform het Bodemdecreet;
2. opname van de loten in het bodemsaneringsproject van Blue Gate Antwerp;
3. uitvoering van de saneringswerken;
4. aanleg van de groene corridor;
5. doortrekken van de stedelijke infrastructuur op Blue Gate Antwerp tot aan de technische school.

Gedelegeerd bouwheerschap

De stad Antwerpen stelt BGAPH aan als gedelegeerd bouwheer voor bovengenoemde werken en dit volgens artikel 30 van de Wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten betreffende het 'in-house-toezicht'. 

Dit artikel stelt dat een overheidsopdracht die geplaatst wordt door een aanbestedende overheid bij een privaat- of publiekrechtelijke rechtspersoon, buiten het toepassingsgebied van deze wet valt, indien aan elk van de volgende voorwaarden is voldaan:

1° De aanbestedende overheid oefent op de rechtspersoon (rechtstreeks of onrechtstreeks) toezicht uit zoals op haar eigen diensten.

• Een entiteit word geacht een dergelijk toezicht uit te oefenen, indien ze zowel op strategische doelstellingen als op belangrijke beslissingen van de gecontroleerde rechtspersoon een beslissende invloed uitoefent. Dit kan bijvoorbeeld blijken uit kapitaalbezit van de betrokken entiteit, de samenstelling van haar beheersorganen of de omvang van de bevoegdheden van haar raad van bestuur.
• Aangezien (1) AG VESPA voor 51% aandeelhouder van Blue Gate Antwerp Public Holding (BGAPH) is, en (2) de stad (Caroline Bastiaens en Ludo Van Campenhout) en AG VESPA (Myriam Heuvelman) de helft van de raad van bestuur van BGAPH uitmaakt met Caroline Bastiaens als voorzitter, kan worden aangenomen dat aan deze voorwaarde is voldaan, zowel in hoofde van AG VESPA als in hoofde van de stad Antwerpen.

2° Meer dan 80% van de activiteiten van de gecontroleerde rechtspersoon behelst de uitvoering van taken die hem zijn toegewezen door de controlerende aanbestedende overheid of door andere, door diezelfde aanbestedende overheid gecontroleerde rechtspersonen.

• Dit percentage wordt bepaald aan de hand van de gemiddelde totale omzet (of een geschikte alternatieve op activiteit gebaseerde maatstaf) over de laatste drie jaar voorafgaand aan de gunning van de opdracht.
• De (project)vennootschap BGAPH heeft als maatschappelijk doel de projectzone Investeringszone Petroleum Zuid, die vandaag als brownfield kan beschouwd worden, te herontwikkelen tot het nieuwe duurzame bedrijventerrein Blue Gate Antwerp. BGAPH werd enkel met dat doel opgericht door de voormalige grondeigenaars stad en Vlaanderen. Alle activiteiten gebeuren dus in functie van dat doel, dat een gezamenlijk doel is van stad en Vlaanderen. Het doel van de vennootschap ligt volledig in lijn met de beleidsdoelstellingen van de stad Antwerpen, zodat, samen genomen met het feit dat de stad Antwerpen een belangrijke stem heeft in de vennootschap BGAPH, mag worden aangenomen dat de activiteiten van BGAPH de uitvoering van taken behelst die hem zijn toegewezen door de stad Antwerpen.

3° Er is geen directe participatie van privékapitaal in de gecontroleerde rechtspersoon.

• Er is geen sprake van participatie van privékapitaal in BGAPH. Er kan daarom worden aangenomen dat aan deze voorwaarde is voldaan.

Er dient evenwel op te worden gewezen dat deze taken niet alleen worden toegewezen door de stad Antwerpen, maar ook door Vlaanderen (via de andere twee Vlaamse partners, namelijk PMV en De Vlaamse Waterweg) van BGAPH. Opdat beroep kan worden gedaan op de in house-uitzondering, zal deze beslissing van het college van burgemeester en schepenen (zodra ze wordt goedgekeurd) ter kennisname worden voorgelegd aan (de bevoegde organen van) PMV en De Vlaamse Waterweg.

De beslissing tot aanstelling van BGAPH als gedelegeerd bouwheer wordt genomen conform artikel 30 van de Wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten inzake het in house-toezicht. Het betreft in het bijzonder paragraaf 3 van voormeld artikel, aangezien pas aan de voorwaarden van de in house-uitzondering is voldaan samen met de twee Vlaamse partners PMV en De Vlaamse Waterweg.

Punt 23 van het bestuursakkoord 2013-2018 'Respect voor A' bepaalt: "Het arresthuis in de Begijnenstraat verdwijnt en wordt door de federale overheid vervangen door een nieuw, moderner en groter arresthuis. In samenwerking met de federale overheid wordt gezocht naar de meest geschikte locatie. Op de site aan de Begijnenstraat die dan vrijkomt, is plaats voor een groot woonproject met buurtpark, vergelijkbaar met het project Groen Kwartier".

Op vraag van de Federale Overheidsdienst Justitie ("FOD Justitie") werd de mogelijke inplanting van een arresthuis op de NMBS-gronden ten oosten van het projectgebied Blue Gate Antwerp onderzocht. Het betreft de grotendeels in onbruik geraakte sporenbundel van Infrabel en NMBS gelegen langs de actieve spoorlijn 52 richting Puurs.

Op 26 april 2013 (jaarnummer 4215) vroeg stad Antwerpen per brief aan Blue Gate Antwerp nv om de impact in beeld te brengen van een mogelijke inplanting van een arresthuis op Blue Gate Antwerp. Daarop werden enkele inplantingsvoorstellen opgemaakt.

Op 25 april 2014 (jaarnummer 4434) koos het college voor de oostelijke inplanting van het arresthuis deels op de terreinen van Blue Gate Antwerp en deels op spoorgronden van Infrabel en NMBS zoals ingetekend in het beeldkwaliteitsplan-fase 2.

Op 9 september 2014 schatte het Comité van Aankoop de gronden voor het arresthuis op 75,00 euro/m². Dit is de richtwaarde voor de aankoopprijs door Regie der Gebouwen.

Op 29 april 2016 (jaarnummer 3683) ging het college principieel akkoord met de aankoop door de Regie der Gebouwen van de gronden voor de gevangenis en door de stad Antwerpen ter realisatie van onder andere een deel van de groene corridor die de Hobokense Polder met de Groene Singel verbindt. Ook de andere betrokken partijen (Infrabel, NMBS, Regie der Gebouwen, Blue Gate Antwerp) gingen akkoord met de gemaakte principes betreffende de aan- en verkoop. Door de verwerving van de spoorgronden ontstaat een extra kavel in de zone Rand van Blue Gate Antwerp. De stad Antwerpen onderzoekt of deze kavel kan ingezet worden voor de bouw van een technische campus.

Op 29 september 2017 (jaarnummer 8609) besliste het college de goedkeuring van de aankoop van de loten 1bis, 2bis, 28, 30 tot en met 34 voor te leggen aan de gemeenteraad.

Op 16 oktober 2017 (jaarnummer 616) keurde de gemeenteraad de aankoop van Infrabel en NMBS van de gronden ter realisatie van onder andere een deel van de groene corridor en een technische campus goed, waarbij de stad Antwerpen de wettelijke saneringsverplichtingen overneemt.

Aankoop gronden

De gronden werden in december 2017 verworven door de stad Antwerpen. In het meerjarenbudget van stad Antwerpen is voor 2017 een bedrag opgenomen van 2.001.675 euro om de financiële gevolgen van het akkoord van de stad Antwerpen met Infrabel, NMBS, Regie der Gebouwen en Blue Gate Antwerp Public Holding te kunnen nakomen. Dit budget is voorzien op 1TSB110101A00000/5291500000/220/1700. Voor de aankoop van de gronden werd er in totaal een bedrag van 1.701.675 euro voorzien waarvan 408.550 euro voor Infrabel en 1.293.125 euro voor NMBS.

Het saldo van dit budget zal aangewend worden voor de aanleg van de dienstweg voor Infrabel zoals afgesproken. Over de uitvoering van deze werken zullen verdere afspraken gemaakt worden met Infrabel en Regie der Gebouwen.

Kosten bodemonderzoek, sanering en bouwrijp maken

De aankoop door stad Antwerpen vond plaats met overname van de saneringsverplichtingen door de koper. In functie van de opname door stad Antwerpen van de saneringsplicht, werd bij budgetopmaak 2018 een ongecompenseerd budget van 900.000 euro opgenomen in een bestemd geld. De uitgaven in 2018 worden geprefinancierd door de middelen voorzien voor dringende aankopen. Bij budgetopmaak 2019 zullen de middelen voor dringende aankopen, door middel van onttrekking uit het bestemd geld, opnieuw worden aangezuiverd.

De kost voor de opmaak van de nodige bodemonderzoeken conform het Bodemdecreet wordt geraamd op 26.000 euro exclusief btw (of 31.460 euro inclusief btw). Het bodemonderzoek wordt bekostigd met het budget van 900.000 euro.

De kosten voor de werken op de loten 28, 30 t.e.m. 34 worden geraamd op 580.000 euro exclusief btw (of 701.800 euro inclusief btw). Het betreft het rooien en vrijgraven van de toplaag, sanerings- en ophogingswerken, opbraak van de spoorinfrastructuur en het doortrekken van de stedelijke weg tot aan het perceel van de technische school. Hiervan zal circa 320.000 euro exclusief btw (of 387.200 euro inclusief btw) gedragen worden door BGAPH. Het saldo ten bedrage van 260.000 euro exclusief btw (of 314.600 euro inclusief btw) zal worden bekostigd met het voorziene budget van 900.000 euro.

Met deze werken zal het perceel voor de technische campus volledig bouwrijp en ontsloten zijn en dus klaar voor realisatie van de gebouwen.

De tijdbesteding voor de projectbegeleiding door BGAPH wordt geraamd op 1 dag per week gedurende zes maanden. Aan een jaartarief van 144.000 euro, worden de kosten voor de projectbegeleiding dus ingeschat op 14.400 euro exclusief btw (of 17.424 euro inclusief btw).

Er wordt een post voor onvoorziene kosten voorzien van 10% op bovengenoemde bedragen, of 36.348 euro inclusief btw.

Het bodemonderzoek en de werken op voornoemde loten zullen worden uitgevoerd in 2018.

Het aandeel van de stad Antwerpen in het totaal van bovengenoemde werken wordt aldus geraamd op 399.832 euro inclusief btw, of afgerond 400.000 euro inclusief btw. Blue Gate Antwerp Public Holding zal als gedelegeerd bouwheer voor stad Antwerpen enkel de door de aannemer werkelijk gefactureerde bedragen doorfactureren aan stad Antwerpen. Wat de projectbegeleidingskost betreft zal ook gefactureerd worden op basis van de effectieve inzet.

Het bodemonderzoek en de eventuele sanering van de loten 1bis en 2bis zal pas gerealiseerd worden op het moment dat een bestemming wordt bepaald voor deze terreinen.