2018_CBS_05404 - Omgevingsvergunning - OMV_2018037507. Bredabaan 726. District Merksem . - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.
Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

           De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punten:
  • artikel 18: aan de toegangsdeur is een niveauverschil tussen binnen en buiten van 15 cm. Er is geen helling voorzien;
  • artikel 22: de breedte van de inkomdeur is 85 cm en moet minimaal 90 cm bedragen.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

in keuken 2, achteraan het perceel is de hoogte 2,50 m. De minimale hoogte is 2,60 m;

• artikel 38 Groendaken:

het nieuwe plat dak is groter dan 20 m2. Het moet aangelegd worden als groendak;

• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

een horeca-inrichting moet voorzien worden van een vetafscheider.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag voldoet met keuken 2 niet aan artikel 21 van de bouwcode. Er wordt onvoldoende licht en lucht aangeboden. Deze ruimte wordt uit de vergunning uitgesloten en kan enkel dienst doen als bergruimten. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de bedrijfseenheid ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie. De dienst adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“De aanvraag omvat de functiewijziging en uitbreiding van een voormalige winkelruimte naar een shisha-bar. De functie shisha-bar kan een plaats hebben in de afgebakende kernwinkelgebieden, zoals de Bredabaan. Te sterke concentratie van shisha-bars in de kern is niet gunstig voor de uitstraling en commerciële aantrekkingskracht ervan.  Een belangrijke toets die daarom moet gekoppeld worden aan deze aanvraag is het bekomen van een uitbatingsvergunning.”

Voorliggende aanvraag omvat een functiewijziging van handel naar reca. De functie is daarmee in harmonie met de kenmerkende functies in de Bredabaan.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het volledig volbouwen van de gelijkvloerse verdieping is ruimtelijk aanvaardbaar. Het gebouw past zich in de bestaande straatwand en het gabarit van de gebouwen uit zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.
Het dichtbouwen van het bestaande terras en het aanbieden van een nieuw terras op de tweede verdieping is een verbetering van de woonkwaliteit. Het volume past nog in het bestaande gabarit en is dus ruimtelijk aanvaardbaar.

Echter de uitbreiding van het dakterras op de eerste verdieping en het daarbij horende verhogen van de scheimuren is ruimtelijk niet aanvaardbaar. In de omgeving ligt de bouwdiepte op de eerste verdieping over het algemeen minder diep. Het ophogen van de scheimuur maakt het volume visueel dieper en zorgt ruimtelijk voor hinder naar de aanpalende. Het terras is wel aanvaardbaar met een diepte even diep als de linkerbuur, ca. 19 m. Het is tevens raadzaam de scheimuren ook te verlagen. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

Visueel-vormelijke elementen

Aangaande de gevelreclame is de aanvraag voor advies opgestuurd naar het Agentschap Wegen en Verkeer. Het agentschap De dienst adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“Om een correcte beoordeling te kunnen maken van de voorliggende aanvraag is het gewenst dat het Agentschap Wegen en Verkeer over alle vereiste informatie beschikt. Op basis van voorliggende stukken bij de vergunningsaanvraag kan er geen advies worden gegeven. Er worden geen gegevens ingediend voor wat betreft het uithangbord op de gevel. AWV kan hier dan ook geen advies voor geven. Het uithangbord wordt uitgesloten van het advies en kan dan ook niet vergund worden.”

De gevelreclame is voor vergunning vatbaar, echter is onvoldoende informatie om hierover te kunnen oordelen. De gevelreclame wordt uit de vergunning uitgesloten en kan met een nieuwe vergunning worden aangevraagd.  

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. het bijgevoegde advies van Agentschap Wegen en Verkeer op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
3. het niveauverschil aan de toegangsdeur tussen binnen en buiten aanleggen conform artikel 18 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid;
4. de inkomdeur minimaal 90 cm breed maken, conform artikel 28 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid;
5. het platte dak van de uitbreiding op de gelijkvloerse verdieping aan te leggen als een groendak, conform artikel 38 van de bouwcode;
6.  een vetafscheider plaatsen bij de recazaak op de gelijkvloerse verdieping, conform artikel 44 van de bouwcode,de achterste ruimte op de gelijkvloers is enkel bruikbaar als bergruimte en niet als keuken 2;
7. het dakterras op de eerste verdieping te beperken tot ca. 19 m, even diep als de rechterbuur;
8. de scheimuren niet te verhogen en eerder te verlagen tot 30 cm boven het dakvlak;
9. de inrichting dient te voldoen aan het Politiereglement Uitbating en Vestiging, meer bepaald het “Uitbatingsreglement voor bepaalde inrichtingen” zoals goedgekeurd door de Gemeenteraad van de Stad Antwerpen op 26 juni 2006 (jaarnummer 1528) en latere wijzigingen en dit uiterlijk op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie van de inrichting.

Uitsluitingen

1. De reclame aan de voorgevel, conform het advies van Agentschap Wegen en Verkeer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er zijn tijdens de bevraging twee digitale zienswijzen ingediend die handelen over de volgende bezwaren:
1. beschadigingen aan de scheimuur: Bezwaarindiener wenst het nodige voorbehoud voor de toekomst te maken betreffende eventuele schade aan zijn appartement door wijzigingenaan de scheimuur. Bezwaarindiener wenst schriftelijk garanties te krijgen over de geplande werkzaamheden en de onbetwistbare opeisbaarheid van eventuele toekomstige aansprakelijkheid van de bouwmeester of –heer.
Beoordeling: Het geven van garanties met betrekking tot aansprakelijkheid is een burgerrechtelijke aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de bouwheer/aannemer zich teontzien van burgerrechtelijke plichten. Het bezwaar is ongegrond.

2. Ophogen van de scheimuur: Bezwaarindiener stelt dat bij de regularisatie van het dakterras op de 1ste verdieping de scheidingsmuren worden opgetrokken tot 2,10m t.o.v. peil van het dakterras. Dit heeft een negatieve invloed op de bezonning van de naastliggende buitenruimte en lichtinval van de achtergevel van de woonst.
Beoordeling: De uitbreiding van het dakterras op de eerste verdieping en het daarbij horende verhogen van de scheimuren is ruimtelijk niet aanvaardbaar. In de omgeving ligt de bouwdiepte op de eerste verdieping over het algemeen minder diep. Het ophogen van de scheimuur maakt het volume visueel dieper en zorgt ruimtelijk voor hinder naar bezwaarmaker. Het terras is wel aanvaardbaar met een diepte even diep als de linkerbuur, ca. 19 m. Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 11/05/1953: vergunning (103#4093) voor veranderings- en verbouwingswerken;
• 27/09/2017: bouwovertreding (11002_2017_4937) voor de constructie van een bijgebouw;
• 27/03/2018: intrekking (20173352) voor regulariseren van de uitbreiding, verbouwing van een handelsgelijkvloers tot horecazaak en verbouwen van de bovenliggende appartementen.

Laatst vergunde toestand

• handelsgelijkvloers met 3 bouwlagen en een plat dak;
• gelijkvloers met winkel, gebouwd tot een diepte van ca. 23,5 meter;
• twee bovenliggende appartementen met telkens 1 slaapkamer, gebouwd tot een diepte van ca. 17,2 meter;
• kroonlijsthoogte van ca. 11,0 meter.

Bestaande toestand

• de bestaande toestand wijkt op meerdere punten af van de laatste vergunde toestand;
• het gelijkvloers werd volgebouwd;
• het gelijkvloers wordt gebruikt als recazaak;
• de appartementen kregen elk een tweede slaapkamer;
• op de eerste verdieping werd een dakterras aangelegd;
• de indeling van de voorgevel werd aangepast.

Inhoud van de aanvraag:

• regulariseren van het wijzigen van de functie op het gelijkvloers van handel naar reca;
• regulariseren van het uitbreiden de gelijkvloerse verdieping;
• regulariseren van het uitbreiden van de appartementen op de eerste en tweede verdieping met een tweede slaapkamer;
• regulariseren van het dakterras op de eerste verdieping;
• optrekken scheimuren;
• regulariseren van de indeling van de voorgevel.