2018_CBS_04780 - Aanvraag stedenbouwkundige vergunning. Reguliere procedure. Stedenbouwkundige lasten - 20173244. District Antwerpen. Brederodestraat 97, Brederodestraat 99-103, Brederodestraat 107, Gelijkheidstraat 3, Gelijkheidstraat 4-6, Gelijkheidstraat ZN en Balansstraat ZN - Goedkeuring

Ja

De geïnde lasten zullen gespendeerd worden aan beleidsdomein 02 – openbaar domein Balansstraat, in de onmiddellijke omgeving van het project.
Inkomsten worden geboekt op 1SWN040401A00000, na start der werken.

Artikel 4.7.12. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat het college bevoegd is om de beslissing te nemen over een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning.

Artikel 4.2.20§1, eerste tot derde lid van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: het college is bevoegd om aan een vergunning lasten te verbinden.

Artikel 2, §2 van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening van 28 april 2014 (bouwcode), goedgekeurd bij besluit van de deputatie van 9 oktober 2014: het college toetst een project aan de sociale en economische gevolgen en verbindt desnoods de gepaste stedenbouwkundige lasten aan de stedenbouwkundige vergunning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar dat als bijlage bij dit besluit is gevoegd maar kan zich niet vinden in de beoordeling van de bezwaren en de aangehaalde argumentatie van het ongunstig advies.

Bijgevolg formuleert het college een eigen motivering. 

Het college schrijft zich evenwel integraal in, in het maximaal behouden en zo mogelijk herstellen van de neoclassicistische stijl van de Brederodestraat. Voorliggende vergunning handelt echter over een pand dat, ondanks zijn grote verdienste in de straat, al grotendeels werd vertimmerd, waardoor de herstelling van de oude glorie niet alleen buiten-proportionele inspanning zou vergen, doch net daardoor eveneens een risico op verloedering en leegstand zou betekenen. Een fenomeen dat al te vaak de stad heeft ontsierd. Het college wenst daarom, en op basis van de historiek van het dossier af te wijken van het advies GSA zoals volgt.

Onroerend erfgoed beschrijft de Brederodestraat in twee verschillende passages als volgt:

“….De straat was bedoeld voor winkels en horeca, wat resulteerde in een straatbeeld dat bepaald wordt door burgerhuizen en meergezinswoningen met een handels- of horecagelijkvloers. Het straatbeeld is heel heterogeen door de talrijke verbouwingen en aanpassingen, ondanks het feit dat de meeste huizen gebouwd werden in de twee laatste decennia van de 19de eeuw als woon- en winkelpanden van drie traveeën en drie bouwlagen met een neoclassicistische lijstgevel, wat oorspronkelijk een vrij homogeen beeld moet gevormd hebben. ….”

en

“Eind 19de eeuw zijn alle percelen in de straat volgebouwd. Vanaf 1900 gebeuren bijna geen bouwaanvragen meer voor nieuwbouw. De bestaande woningen worden onderworpen aan talrijke gevel- en binnenveranderingen, met het huidige heterogene, op sommige plaatsen gehavende straatbeeld als resultaat.”

Het pand van de oude Apollon danszaal (ooit geweigerd als vergunning in 1893) en later cinema Forum, is zo’n leven beschoren geweest. In de late jaren ’70, begin jaren ’80 werd het pand alsook de aanpalende panden grondig verbouwd en ingericht als supermarkt.

Niet enkel werd de benedenverdieping totaal verbouwd, daarenboven werd ook de geveltop gewijzigd. Binnenin werd door het verhogen van de benedenverdieping grote schade aangebracht aan de binnengevel.

Hierdoor is de discussie in wezen niet meer of er al dan niet wenselijk behoud is, maar of een herstelling (en dan best in de oorspronkelijke staat) haalbaar is.

Wenselijkheid tot behoud :

In de analyse tot behoud van het stuk gevel dat vandaag nog rest uit het aanvraagdossier, wordt terechte twijfel geuit over de financiële implicaties en over het programma.

De duidelijk verwaarloosde staat van het complex en in het bijzonder de duidelijk verwaarloosde staat van de gevel leggen een zware hypotheek op elke toekomstige ontwikkeling op deze projectsite wanneer in casu principieel vanuit het behoud wordt vertrokken.
De meerkost van de bijkomende werken, de inlevering op het gewenste programma van eisen en de kosten voor het vakkundig herstel van de gevel bij behoud en de praktische moeilijkheden bij het schoren en stabiliseren van de gevel wegen dan ook niet op tegen de maatschappelijke meerwaarde die het behoud van de gevel heeft.
De architecturale kwaliteit van de gevel werd in de jaren ’70 ernstig verstoord door het weghalen van de gelijkvloerse verdieping. Het gelijkvloerse geveldeel werd vervangen door een gevelbrede vitrine. Het verdwijnen van dit deel van de gevel maakt het de ontwikkelaar technisch zeer moeilijk of zelfs onmogelijk om de gevel op een veilige en vakkundige manier te vrijwaren tijdens het uitvoeren van de werken.

Het gelijkvloers van de gevel, door de vergunde omvorming naar supermarkt, is reeds sterk aangetast. Uit de, door de aanvrager, bijgevoegde documenten, zijnde een onafhankelijk slooprapport van bvba Macabo, een onafhankelijk slooprapport van bvba Boden architecten en ingenieurs, een bouwtechnisch verslag van Boden architecten en ingenieurs na consultering firma STABIL en de weerlegging van het verslag van de stadsingenieur door Boden architecten en ingenieurs, blijkt daarnaast dat het niet mogelijk is om de gevel te behouden zonder verantwoorde risico’s te nemen en dat het uitvoeren van beschermende maatregelen een zeer hoge kost met zich meebrengen.

Het college concludeert dus dat op basis van het ingediende dossier het voor de vergunningverlenende overheid een degelijke afweging over de wenselijkheid van behoud kan gemaakt worden, maar dat alle elementen bij elkaar genomen, dat het behoud van de gevel dermate praktische en financiële consequenties heeft die niet opwegen tegen de maatschappelijke erfgoedwaarde van de gevel in de staat waarin deze zich thans bevindt.

Bovendien wenst het college wenst haar doelstellingen in stadsvernieuwing prioritair te stellen boven het behoud van het erfgoed. Wonen boven winkels, ondergrondse parkeergarages, vergroening van de buurt en ontpitting van binnengebieden zijn op zijn minst gelijkwaardige doelstellingen die geheel in het nieuwe project vervat zitten.

De bezwaren worden als volgt door het college beoordeeld:
Bezwaar 1 – Sloop waardevol erfgoed:
De erfgoedwaarde en de cultuur historische waarde van het complex op zich en in het bijzonder de gevel worden door de aanvrager niet ontkend. De panden zijn opgenomen in de inventaris Bouwkundig Erfgoed en zijn gelegen in CHE-gebied. De erfgoedwaarde en het beeldbepalend karakter van het geheel in de Brederodestraat worden duidelijk omschreven in het bij de aanvraag gevoegde CHE-rapport. Bij de beoordeling betreffende inventarispanden wordt steeds uitgegaan van de wenselijkheid van behoud. Het college is van oordeel dat de aanvrager voldoende heeft aangetoond dat behoud van de betrokken panden niet te realiseren is. Het bezwaar is ongegrond.
Bezwaar 2 – Bouwfysisch rapport:
Het college is van oordeel dat op grond van de stukken in het dossier een beoordeling kan gebeuren over de feitelijke toestand van het complex en de gevel. Het complex en de gevel bevinden zich duidelijk in een verwaarloosde staat. Het bezwaar is ongegrond.
Bezwaar 3 – Meerkost bij behoud:
Bij behoud van de gevels stijgen de bouwkosten voor de ontwikkelaar. Er moet worden afgewogen of de meerkosten voor het behoud van de gevels (uitvoeren van stutting en schoringswerken) evenredig zijn met de voordelen die de ontwikkelaar haalt uit de eventuele vergunning van de aanvraag. Het college is van oordeel dat de meerkost van het behoud van de gevels niet opweegt tegen de voordelen van de ontwikkeling. Door het behoud van de gevels voorop te stellen komt de gewenste ontwikkeling in het gedrang. Het college geeft de voorkeur aan een kwalitatieve ontwikkeling boven een vervallen leegstaand pand. Het bezwaar is ongegrond.
Bezwaar 4 – Verdwijnen van de supermarkt
De Brederodestraat biedt een zeer divers winkelaanbod. Er zijn dus voldoende alternatieve voorzieningen in de onmiddellijke buurt aanwezig. Het bezwaar is ongegrond.

Besluit :
Het college concludeert dat op basis van het ingediende dossier het voor de vergunningverlenende overheid wel mogelijk is om een afweging te maken over de wenselijkheid van behoud. Door in casu te vertrekken van de wenselijkheid van behoud wordt iedere potentiële rendabele ontwikkeling in dit projectgebied zwaar bemoeilijkt of zelfs quasi onmogelijk gemaakt. Het college verkiest daarom in deze concrete aanvraag de kwalitatieve ruimtelijke ontwikkeling boven het principiële uitgangspunt van de wenselijkheid van behoud.

“Stedenbouwkundige lasten” 

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt dat de vergunningverlener stedenbouwkundige lasten bij vergunningen kan opleggen.

De stedenbouwkundige last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van stedenbouwkundige lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden.
Inhoudelijk is dit vergunningsdossier onderhevig aan de bepalingen van het besluit stedenbouwkundige lasten.
Er is reeds intens verkeer in deze buurt/straat. Er is door dit project een toenemend verkeer (zowel woon-werk als bezoekers van de verschillende functies) dat het openbaar domein in de omgeving belast.
De bestaande constructie wordt afgebroken.
Enkel de bijkomende oppervlakte voor de functie wonen wordt in dit normbedrag meegenomen. Dit resulteert in een stedenbouwkundige last ten belope van 158.000 euro.

De aanvrager zal ook verzocht worden om een overeenkomst te sluiten voor de openstelling van de parking als deeltijdse buurtparking (nacht/weekend) voor enkele plaatsen, via AG Mobiliteit en Parkeren (AG MP).

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en zijn uitvoeringsbesluiten.

Artikel 4.2.20§1, eerste tot derde lid van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: het college is bevoegd om aan een vergunning lasten te verbinden.

Artikel 2, §2 van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening van 28 april 2014 (bouwcode), goedgekeurd bij besluit van de deputatie van 9 oktober 2014: het college toetst een project aan de sociale en economische gevolgen en verbindt desnoods de gepaste stedenbouwkundige lasten aan de stedenbouwkundige vergunning.