2018_CBS_05422 - Omgevingsvergunning - OMV_2018021556. Schuttershofstraat 34. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan "Binnenstad", goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in een artikel 2: zone voor wonen - (wo2).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

• 2.1.11 dakterrassen: het terras in het schuine dak achteraan bevindt zich op 0,57 meter van de perceelsgrens, waar dat minstens 1m moet zijn.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).

De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).

 De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punten:

• artikel 18 Niveauverschillen:
  het niveauverschil tussen de straat en de winkel is 12 cm wordt niet met een helling overbrugd waar dit wel vereist is;
• artikel 24 Vrije draairuimte:
  er is geen vrije draairuimte voor het toilet (commerciële ruimte) waar dit vereist is;
• artikel 25 Vrije wand- en vloerbreedte:
  de vrije wand- en vloerbreedte ter hoogte van het toilet in de commerciële ruimte is 13cm waar dit 50 cm moet zijn;
• artikel 30 Aangepast toilet:
  de toiletruimte in de commerciële ruimte meet 1,68 op 0,82 meter waar deze minstens 1,65 meter op 2 ,20 meter moet zijn.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.

De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.

De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 25 toegankelijkheid van de functie: het betreft een gebouw met een gemengde functie en er is geen afzonderlijke toegang naar de bovenliggende woning;
• artikel 26 afvalverzameling: er is geen afvalberging voorzien waar deze vereist is voor de winkelruimte.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is in strijd met artikel 18 van de verordening Toegankelijkheid. Het niveauverschil tussen de pas van de straat en die van de winkel bedraagt 12 cm en wordt niet met een helling overbrugd. De wijzigingen die nodig zijn om de aanvraag in overeenstemming te brengen met deze voorschriften, betreffen aanpassingen aan de vloerconstructie tussen kelder en gelijkvloers. De tongewelfde kelders hebben een historische en architecturale waarde en zijn te behouden erfgoedelementen. Aanpassingen aan deze constructie zou de erfgoedwaarde in het gedrang brengen, waardoor een afwijking op artikel 18 van de verordening Toegankelijkheid wordt verleend.

Om leegstand boven winkels te vermijden, leggen de voorschriften op om in panden met gemengde functies een afzonderlijke toegang te voorzien voor de bovenliggende woning(en). Het ontbreken van een afzonderlijke toegang maakt voorliggende aanvraag strijdig met deze voorschriften.

De historische configuratie van de bovenliggende verdiepingen resulteert in een centrale inplanting van de verticale circulatie. Door de voorziening van brandwerende rolluiken ter hoogte van de inkomzone en traphal, ontstaat de mogelijkheid om de woning, na sluitingstijd van de winkel, rechtstreeks te ontsluiten. Dit zonder dat de bewoners de commerciële ruimte moeten betreden. Het ontwerp garandeert de woonkwaliteit van de bovenliggende verdiepingen en resulteert niet in een onaanvaardbaar verlies van commerciële oppervlakte. Op basis van artikel 3 van de bouwcode wordt een afwijking toegestaan op artikel 25 inzake de toegankelijkheid van de functie.

Functionele inpasbaarheid

De stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing verleent een gunstig advies met betrekking tot het herinrichten van een commercieel pand gelegen in afgebakend kernwinkelgebied Centrum Antwerpen (Schuttershofstraat). De voorziene aanpassingen optimaliseren de commerciële ruimte op het gelijkvloers en op de eerste verdieping. Dit komt de uitstraling van de handelskern ten goede. De combinatie met bovenliggende woon- en kantoorruimte ligt in de lijn van de voorschriften in het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De aangevraagde werken betreffen geen functiewijziging of wijziging van het aantal woningen in het gebouw. De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een voormalige woning met bepleisterde en beschilderde lijstgevel van 5 traveeën en 3 bouwlagen onder zadeldak waarvan de middelste travee als risaliet is uitgewerkt. Op het perceel stond ooit een breedhuis van 6 traveeën dat in 1850 zwaar verbouwd werd tot prestigieus woonhuis. Het houten schrijnwerk en de valbeveiliging thv de voorgevel dateren nog uit deze periode. In het begin van de 20ste eeuw werd het gelijkvloers omgevormd tot commercieel gelijkvloers. Het kende vele verschijningsvormen en inrichtingen. Het interieur en de planopbouw van het gelijkvloers en de eerste verdieping werden doorheen de tijd zwaar aangepast en uitgehold. Er bleven nog weinig intacte erfgoedelementen bewaard. Achteraan bevindt zich een verbouwd 19de-eeuws achterhuis.

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur.

Aan de beschrijvende nota werd een CHE-rapport toegevoegd. 

De geplande werken zijn aanvaardbaar vanuit oogpunt monumentenzorg.

Men wenst de gelijkvloerse winkelpuien te vernieuwen. De nieuwe invullingen houden voldoende rekening met de geleding van de bovengevel en versterken het beeldbepalend karakter van het pand. Gezien het beeldbepalend karakter van de bovengevel worden nog enkele voorwaarden opgelegd met betrekking tot de materialisatie. De gevel moet in een witte kleur geschilderd worden. Indien het buitenschrijnwerk in de bovengevel wordt vervangen, moet dit naar bestaand model, materiaal en profilering gebeuren.

De tongewelfde kelders hebben een historische en architecturale waarde en zijn te behouden erfgoedelementen.

De aanpassingen aan het interieur en het achterhuis zijn te motiveren. De vele verbouwingen hebben ervoor gezorgd dat de erfgoedelementen verdwenen of uitgehold zijn. Bij de inrichting van de woonentiteiten op de verdiepingen houdt men rekening met de oorspronkelijke indeling. De aanpassingen zorgen ervoor dat deze ruimtes opnieuw een kwalitatieve invulling kunnen krijgen. Het achterhuis blijft afleesbaar en behoud zijn volume.

Ook de doorbreking van het achterste dakvlak voor de realisatie van een inpandig dakterras is aanvaardbaar. Om de aanvraag in overeenstemming te brengen met de voorschriften en om de hellende dakvorm achteraan voldoende leesbaar te houden, wordt als voorwaarde opgelegd om een afstand van 1m te garanderen tussen de perceelsgrens en de dakinsprong.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake veiligheid, gebruiksgenot en woonkwaliteit.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

Voorwaarden

• de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
• het terras in het schuine dak uit te voeren conform artikel 2.1.11 van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad en een afstand van 1m te garanderen tussen de perceelsgrens en de dakinsprong;
• het toilet in de commerciële ruimte uit te voeren en in te richten conform de bepalingen van de verordening Toegankelijkheid;
• een afvalberging voor de commerciële ruimte te voorzien conform artikel 26 van de bouwcode;
• de gevel inclusief de kroonlijst in een witte kleur te schilderen;
• het houten buitenschrijnwerk in de bovengevels moet behouden blijven. Bij vervanging moet dit naar bestaand model, materiaal en profilering gebeuren. Detailtekeningen van een klassiek (laat) 19e- vroeg 20ste eeuws T-raam en kruisvenster zijn op te vragen bij de stedelijke dienst monumentenzorg;
• de smeedijzeren valbeveiliging te bewaren;
• na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Openbaar onderzoek

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.                                         

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 26/09/2001: vergunning (86#10312) voor het aanpassen van de gevel en de luifel van een winkel;
• 01/07/1999: vergunning (86#990168) voor het verbouwen van een winkel.

Laatst vergunde toestand

• hoofdvolume van drie bouwlagen onder schuin dak;
• verbinding tussen hoofdvolume en achterbouw beslaat twee bouwlagen;
• achterbouw van drie bouwlagen;
• winkel gelijkvloers;
• woning op de verdiepingen.

Bestaande toestand

• volledig gebouw ingericht als winkel.

Inhoud van de aanvraag:

• verbouwen van een handelspand met woning;
• inrichten als winkel van kelder, volledig gelijkvloers en eerste verdieping hoofdgebouw;
• inrichten appartement op tweede en dak verdieping;
• inrichten kantoorruimte bij woonfunctie eerste en tweede verdieping achterbouw;
• plaatsen van brandwerende rolluiken zodat na sluitingstijd van de winkel een afzonderlijke toegang wordt  bekomen naar de woning;
• intern openwerken van de ruimtes;
• plaatsen lift en nieuwe trap;
• het supprimeren van de nis op het gelijkvloers tot een gladde gevel;
• creëren van een inpandig dakterras aan de achtergevel;
• isoleren van de achtergevel;
• aanleggen van groendaken op de platte daken achteraan.