2018_CBS_05435 - Omgevingsvergunning - OMV_2018036850. Geestenspoor 18. District Ekeren - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte: bij functiewijziging moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op niveau van het maaiveld buitenruimte te zijn, dit is hier niet het geval;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er wordt geen nieuwe ruimte voorzien op eigen terrein voor het stallen van fietsen;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er wordt geen bijkomende parkeerplaats voorzien om te voldoen aan de extra parkeerbehoefte.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af ten opzichte van het artikel inzake open ruimte op het terrein. De minimaal berekende 20% waarvan sprake komt neer op ongeveer 33 m² daar waar de gecreëerde ruimte slechts 22 m² groot blijkt te zijn. Vermelde afwijking is echter beperkt in verhouding en levert bovendien een voldoende grote en kwalitatieve buitenruimte voor het nieuwe en gelijkvloerse appartement. Bijkomend is de mogelijkheid deze ruimte nog groter te maken beperkt door de bestaande bovenbouw en zou dit enerzijds de kwaliteit van de binnenruimte van het nieuwe appartement hypothekeren, evenals de grootte van het terras op de eerste verdieping. Er kan bijgevolg gefundeerd worden afgeweken van vermeld artikel en in deze gunstig advies verleend worden.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt de omvorming van een handelsgelijkvloers met bovengelegen woonst tot meergezinswoning met 2 eenheden. Gelet op de ligging ervan in een ontwikkeld woongebied is er in deze effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Er wordt slechts een beperkte ingreep uitgevoerd in de volumetrie van het gebouw waarbij een deel wordt afgebroken en een buitenruimte wordt gecreëerd. Deze schept enerzijds meer ademruimte in het bouwblok en zorgt voor extra leefkwaliteit in de nieuwe wooneenheid. Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook eenduidig gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De geplande wijzigingen inzake materiaalgebruik, het aanbrengen van lichtgrijze pleister op de gevels, zorgt voor een aanvaardbare inpassing in het straatbeeld en betreft een materialisatie die reeds voorkomt in de onmiddellijke omgeving. Het advies voor dit deelaspect is bijgevolg gunstig.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De vereiste bijkomende fietsstalplaatsen, twee, worden voorzien in de bestaande garage van het aangrenzende pand, dat eigendom is van dezelfde bouwheer. Aangezien in het dossier echter niet wordt aangetoond dat dit een notarieel vastgelegde erfdienstbaarheid betreft en dat in de huidige context niet kan gegarandeerd worden dat bij een eventuele verkoop of afzonderlijke verhuur de huidige doorgang ten allen tijde bewaard zal blijven, dienen de fietsstalplaatsen als onbruikbaar beschouwd te worden en ergens anders in het eigen volume te worden ondergebracht. Dergelijke zal dan ook worden opgelegd in voorwaarden.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

Voorwaarden

• de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
• de inkomzone van de nieuwe wooneenheid aan te passen zodat in de inkom voldoende stalplaats wordt gecreëerd voor het stallen van 2 fietsen;
• na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Bevraging aanpalenden

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 6/12/1976: vergunning (803#4446) voor verbouwingswerken;
• 26/10/1987: vergunning (871#1710) voor een verbouwing;
• 22/12/2017: weigering (20172538) voor het verbouwen van een slagerij naar woning.

Laatst vergunde toestand

• hoekpand met 3 bouwlagen onder een dak;
• op de benedenverdieping is een handelsruimte voorzien;
• dichtmaken van een koer voor het inrichten van een werkplaats;
• 2^de verdieping inrichten tot 4 kamers, behorend bij het appartement op de 1^ste verdieping;
• gevel gelijkvloers voorzien in natuursteen;
• overige gevels bepleisterd in een lichte kleur;
• omvormen van een plat dak tot terras;
• buitenschrijnwerk in wit pvc of aluminium.

Bestaande toestand

• trappenhal werd anders ingericht dan de laatst vergunde toestand;
• terras op de 1^ste verdieping werd groter uitgevoerd dan de laatst vergunde toestand;
• gevel handelsgelijkvloers bekleedt met blauwgroene tegels;
• overige gevels opgetrokken in rode baksteen;
• al het buitenschrijnwerk voorzien in witte kunststof.

Inhoud van de aanvraag:

• het handelsgelijkvloers wordt ingericht als appartement met 1 slaapkamer;
• het bovenliggende duplexappartement blijft behouden;
• de ingang langs de Kannekenslaan wordt dichtgemaakt;
• er wordt 21,93 m² open ruimte voorzien (stadstuin) door het afbreken van een koelkamer en een deel van de werkplaats;
• de buitenstrook die nu verhard is wordt gedeeltelijk omgevormd tot grasperk en zal van de openbare ruimte gescheiden worden door een haag;
• er worden 2 fietsstalplaatsen voorzien in de garage van het aangrenzende pand, Kannekeslaan 28;
• de gevels worden bezet met pleister en afgewerkt in een grijze kleur;
• het buitenschrijnwerk blijft behouden in witte kunststof.