2018_CBS_03024 - Omgevingsvergunning. OMV_2018000437 - Seyhmus Baybasin. Bredabaan 268. district Merksem - Weigering

Adviezen

Externe adviezen 

 Interne adviezen 

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater). 

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid). 

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag. 

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer. 

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009. 

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014. 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 harmonie en draagkracht en artikel 10 inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: de bouwhoogte van de nieuwbouw zal een kroonlijsthoogte van 16,20 m bekomen wat hoger is dan de aangrenzende percelen die ongeveer dezelfde kroonlijsthoogte aanhouden. Enkel het pand nummer 272 komt hoger, maar dit is niet kenmerkend.  
• artikel 30 autostalplaatsen: er werden geen parkeerplaatsen voorzien hoewel de parkeerbehoefte toeneemt met 5 parkeerplaatsen.
• artikel 34 stabiliteit en scheidingsmuren: de nieuw op te richtte scheidingsmuren aan de linker- en rechterperceel grens dienen te voldoen aan de voorschriften zoals omschreven in dit artikel van de Antwerpse bouwcode. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid. 

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. 

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode. 

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater 

De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen 

De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen 

De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’ 

De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’ 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid:

Het omvormen van een handelspand naar meergezinswoningen sluit aan bij de bestaande functies aanwezig op de omliggende percelen in de Bredabaan. 

Mobiliteitsimpact (o.a. toetsing parkeerbehoefte):

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Fietsvoorzieningen:

De fietsparkeerbehoefte wordt bepaald op het aantal slaapkamers per woning vermeerderd met 1. Dit project bestaat uit 5 wooneenheden: 4 appartementen met 2 slaapkamers en 1 appartement met 1 slaapkamer.

De fietsparkeerbehoefte wordt als volgt berekend: 4 x ( 2 + 1 ) + 1 x ( 1 + 1 ) = 14

Het project voorziet plaats voor 12 fietsen in de kelderverdieping. 

Echter zijn er volgende bemerkingen aangaande de fietsenstalling:

• De fietsenstalling mag niet onderverdeeld worden in verschillende ruimtes. Er wordt aangeraden hier 1 gemeenschappelijke ruimte voor in te richten
• De ruimte van de grote fietsenstalling is niet groot genoeg voor het aantal fietsen te stallen dat getekend wordt op de plannen. Voor 8 fietsen is er een minimumbreedte van 4,8 m nodig om deze op het zelfde niveau te stallen.
• De trap is te steil om met de fiets op een comfortabele wijze te gebruiken. De hellingsgraad hiervan met een fietsgoot mag maar max. 20% bedragen. 

Het Agentschap Wegen en Verkeer geeft een gunstig advies, echter heeft het wel volgende bemerking in hun advies:

“Onwenselijkheid omwille van verkeersveiligheid en verkeersdoorstroming

De aangevraagde handelingen moeten getoetst worden aan de verkeersveiligheid en de verkeersdoorstroming.

Artikel 4.3.1. §1 en §2 van de VCRO bepaalt dat de goede ruimtelijke ordening beoordeeld moet worden op o.m. de mobiliteitsimpact en de veiligheid in het algemeen.

In voorliggende aanvraag heeft het aantal parkings een negatieve impact op de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid in het algemeen op de gewestweg. Er bestaat een onaanvaardbare bijkomende druk op de gewestweg.

De vergunningsaanvraag is onwenselijk om volgende reden: het aantal parkeerplaatsen is onvoldoende.” 

Omwille van het ontbreken van 5 parkeerplaatsen en voorafgaand advies van het Agentschap Wegen en Verkeer, is de aanvraag niet voor vergunning vatbaar. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid:

De aanvraag betreft het verbouwen van een handelspand naar een meergezinswoning. Achteraan wordt een gelijkvloers volume afgebroken en op de bestaande 2 bouwlagen worden er 3 nieuwe bijgebouwd. Het gebouw past zich in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving. 

Visueel-vormelijke elementen:

Raamverdeling voorgevel

De gevels worden afgewerkt met lichtgrijze gevelsteen, grijze natuursteen en aluminium buitenschrijnwerk. Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.

Doch is de raamverdeling op de gelijkvloerse verdieping niet in harmonie met de omgeving. Door de raamverdeling, de smalle ramen en de accentlijnen wordt er een sterke verticaliteit benadrukt. Het ontwerp is hierdoor ook strijdig met artikel 24 van de bouwcode. Er komt onvoldoende licht en lucht naar de achterliggende leefruimte. Er wordt voorgesteld om de verschillende ramen te vervangen door één volledig raam. Een verticale verdeling is nog mogelijk. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden. 

Cultuurhistorische aspecten:

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied. Echter is de hoeve achteraan op het perceel opgenomen in de inventarislijst van onroerend erfgoed. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

De dienst monumentenzorg adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“Naar aanleiding van uw vraag om advies, kan ik u melden dat de werken gesitueerd zijn in een pand dat wordt beschreven in de inventaris van het cultuurbezit in België – architectuur deel 3ND en in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 8 november 2014. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed van 8 november 2014 zorgt ervoor dat er voor het eerst een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Conform het decreet van 3 maart 1976 tot bescherming van monumenten, stads- en dorpsgezichten bepaalt in artikel 12/2 dat een stedenbouwkundige vergunning voor het slopen van als bouwkundig erfgoed geïnventariseerde constructies slechts kan worden afgeleverd na een algemene onroerenderfgoedtoets. 

Bovendien schrijft art. 6§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 4 april 2011 voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen. 

Beoordeling

De aanvraag heeft betrekking op 2 woningen ter hoogte van de Bredabaan 266-268 en een braakliggend parkeerterrein in binnengebied.  

Om het parkeerterrein te realiseren werd tussen 2006 en 2007 een historische schuur in baksteenbouw met muurvlechtingen gesloopt zonder vergunning. Een fotoreportage gemaakt tijdens demontage van de schuur toont aan dat alle bouwonderdelen duidelijk genummerd zijn. Vermoedelijk om de constructie elders weer op te bouwen of om deze gedeeltelijk te recupereren. 

Deze schuur, enigszins aangepast, was het laatste relict van de oude hoeve ‘ten Steene’ ook wel ‘Hoge Hoeve’ of  ‘Hooghuis’ genoemd waarvan de oudste vermelding dateert uit 1504. Frans Joossens die in 1910 de Boerengilde oprichtte, was een van de uitbaters.

Op de gronden die bij deze hoeve hoorden, werd in 1864 kasteel Groenendaal of Hof Van Ullens opgericht, vandaag nog steeds gelegen aan de gelijknamige Ullenshofstraat en eigendom van het Sint-Jan Berchmanscollege. 

De stedelijke dienst monumentenzorg vindt het ongehoord dat dit laatste uitzonderlijk stukje landelijk erfgoed zonder vergunning werd afgebroken. Het is niet enkel een verarming van het architecturaal patrimonium maar tevens een uitholling van de rurale geschiedenis  van Merksem. 

De onvergunde sloop van deze hoeve mag met deze aanvraag niet vergund geraken.

De panden aan de straat hebben geen erfgoedwaarde.”

Zoals de dienst monumentenzorg aanhaalt, wordt het slopen van de hoeve uitgesloten uit de vergunning. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen:

De scheimuur met de aanpalende werd ter hoogte van het nieuwe platte dak niet uitgevoerd met een opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de Bouwcode. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden. Deze 30 cm kan bekomen worden door het dakpakket ter hoogte van de scheimuur minder dik uit te voeren of het volledig dak ter hoogte van de scheimuur minder hoog uit te voeren. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning. Een verhoging van de scheimuur is eveneens een oplossing. Echter dit maakt het voorwerp uit van een nieuw openbaar onderzoek, waarvoor in dat geval een nieuwe bouwaanvraag moet worden ingediend.

Het nieuwe platte dak van de aanvraag moet worden uitgevoerd als groendak conform artikel 38 van de Bouwcode. Vanuit duurzaamheid heeft een groendak een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van een gewoon dak. Ze zorgen voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperken gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien. Ook verminderen ze het “urban heat island” effect en werken ze als (extra) dakisolatie tegen oververhitting. Ze capteren fijn stof, en zorgen voor meer biodiversiteit in de stad. Omwille van dit positief effect is het verplicht om alle nieuwe platte daken ten minste als extensief groendak aan te leggen. Dit wordt dan ook opgelegd als voorwaarde bij het verlenen van deze vergunning. 

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van het niet voldoen aan de parkeerbehoefte, waardoor een negatieve impact op de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid in het algemeen op de gewestweg ontstaat. Met een onaanvaardbare bijkomende druk op de gewestweg als gevolg.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.