2018_CBS_03029 - Omgevingsvergunning - OMV_2018006716.Afzal Doestzada.Herentalsebaan 261.Disrict Deurne - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen 

Externe adviezen

 Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

 Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).                                                           De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).                                                                                                                                                                                                                           De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• art. 22: de netto vloeroppervlakte (trap en terras niet meegerekend) van appartement drie in de dakverdieping is slechts 32.7m²;
• art. 28: het dakterras van appartement drie is slechts 3,8m²;

• art.30: er is geen autostalplaats voorzien voor het vermeerderen van de woonentiteiten (van twee naar drie volgens G8v) en voor de uitbreiding van de commerciële ruimte;
• art. 38: het nieuwe dak van het hoofdvolume is niet aangelegd als groendak.

 Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

 Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

 Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften:

De aanvraag wijkt af van artikels 21, 22, 28 en 38 van de bouwcode.

Niet alle ruimtes in de achterbouw op de eerste en tweede verdieping hebben een vrije hoogte van minimaal 2,60 meter waardoor ze niet voldoen aan artikel 21 van de bouwcode. Dit volume kan echter als vergund geacht beschouwd worden, waardoor in toepassing van artikel 3 van de bouwcode een afwijking toegestaan kan worden op de voornoemd artikel van de bouwcode. 

De aanvraag omvat echter ook het uitbreiden van de commerciële ruimte op de bestaande koer achteraan op het perceel. Vanuit ruimtelijk oogpunt kan dit aanvaard worden aangezien het pand gelegen is langsheen een commerciële hoofdas.

De aanvraag voldoet niet aan artikel 22 van de bouwcode. Het nieuwe appartement onder het mansardedak heeft een netto-oppervlakte van slechts +/- 32,7m² en voldoet daarmee niet aan de vereiste minimale oppervlakte van 35m² voor een zelfstandige woongelegenheid. Bijkomend is ook het nieuwe terras horende bij deze nieuwe woongelegenheid met een oppervlakte van slechts 3,8 m² te klein en daarmee strijdig met artikel 28 van de bouwcode waarin een minimale oppervlakte van 4m² opgelegd wordt voor een terras.

Het gebrek aan oppervlakte voor zowel de woongelegenheid zelf als het terras resulteert in een woongelegenheid die niet voldoen aan de hedendaagse wooneisen. Deze woongelegenheid kan niet in aanmerking komen om vergund te worden, ze wordt dan ook uit de vergunning geschrapt zoals in rood aangegeven op de plannen.

Tenslotte voldoet de aanvraag niet aan artikel 38 van de bouwcode. Om zich in regel te stellen met dit artikel zal het aanleggen van een groendak op alle nieuwe daken met een oppervlakte groter dan 20m² als voorwaarde opgelegd worden bij de vergunning.

Functionele inpasbaarheid:

De werken omvatten verbouwingswerken aan een bestaand vergund gebouw. Binnen het geacht vergunde volume zijn volgens de beschikbare gegevens een handelsgelijkvloers en 2 woongelegenheden aanwezig.

In deze aanvraag wordt, naast een aantal interne wijzigingen binnen het bestaande volume ook de dakvorm aangepast van zadeldak naar mansardedak. De ruimtes onder dit zadeldak hebben een vrije hoogte van 2,65 meter en worden samen bestemd als een zelfstandige woongelegenheid. Hierdoor vermeerdert  het aantal woongelegenheden binnen de bestaande meergezinswoning van 2 naar 3.

De nabije en ruimere omgeving van het pand wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van zowel  eengezins- en meergezinswoningen. De aanwezigheid van een meergezinswoning met 3 woongelegenheden is niet vreemd in de omgeving, de functie op zich zou aanvaard kunnen worden.

Mobiliteitsimpact (o.a. toetsing parkeerbehoefte):

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid:

De omgeving wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van volumes bestaande uit 3 à 4 bouwlagen, al dan niet met een extra dakvolume. Het bestaande volume in deze aanvraag omvat reeds 3 bouwlagen met daarboven een zadeldak. Door het wijzigen van deze dakvorm vergroot de impact van het volume op de omgeving niet.

Door het toevoegen van een extra woongelegenheid binnen het volume wordt de draagkracht van het pand noch deze van de omgeving overschreden. Zoals hoger in deze beoordeling reeds aangehaald dienen er echter een aantal fundamentele opmerkingen gemaakt te worden bij de aangepaste invulling van dit volume, en dit meer bepaald voor de nieuwe woongelegenheid op de derde verdieping. Mits uitsluiting van deze werken kan het voorstel aanvaard worden.

 Visueel-vormelijke elementen:

De voorgevel wijzigt enkel ter hoogte van het gelijkvloers waar de indeling van het schrijnwerkgeheel wijzigt en ter hoogte van de dakverdieping waar het zadeldak vervangen wordt door een mansardedak. De afmetingen van het mansardedak alsook de gevelopeningen staan in verhouding tot de bestaande gevel.

De kleur en materiaal van het nieuwe schrijnwerk op het gelijkvloers wordt aangepast aan het bestaande schrijnwerk op de verdiepingen. Voor de afwerking van de mansarde worden antracietkleurige kunstleien voorgesteld. De voorgestelde materialen kunnen aanvaard worden.

 Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen:

Hier dient opnieuw vermeld te worden dat de nieuwe woongelegenheid op de derde verdieping niet voldoet aan artikels 22 en 28 van de bouwcode waardoor deze nieuwe woongelegenheid niet voldoet aan de hedendaagse wooneisen. Ze wordt daarom uit de vergunning geschrapt.

Uit de plannen en de foto’s bij het dossier kan afgeleid worden dat in de scheidingsmuur ter hoogte van de rechtse perceelsgrens een aantal raamopeningen bevat. Op de plannen wordt hierbij vermeld dat dit “erfdienstbaarheden licht en zicht zijn”. Het dossier bevat echter geen bijkomende gegevens waarin deze erfdienstbaarheden vermeld worden.

In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

• de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
• te voldoen aan artikel 38 van de bouwcode en elk nieuw dak groter dan 20m² aan te leggen als groendak;
• de ruimte onder het dak enkel te gebruiken als berging;
• na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Geen vergunning wordt verleend voor de nieuwe woongelegenheid op de derde verdieping zoals in rood aangeduid op de plannen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

 Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.