2018_CBS_02793 - Omgevingsvergunning. OMV_2018002044 - GEM Vista namens de heer Xavier Cabes. Tweemontstraat 164 - district Deurne - Weigering

Adviezen

Externe adviezen 

 Interne adviezen 

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.  

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’.  

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een industriegebied. Deze zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop. (Artikel 7 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)  

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater). 

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater. 

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid). 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 27: parkeerplaatsen

bij dwarsparkeren moet de breedte van de aangepaste parkeerplaats minstens 350 cm bedragen. 

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer. 

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009. 

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014. 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 34: Stabiliteit en scheidingsmuren: de opstand op het dak is geen 30 cm;
• Artikel 38: Groendaken: de daken van de kmo-gebouwen hebben geen groendak. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid. 

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard. 

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. 

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode. 

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid:

De aanvraag betreft de bouw van een kantoorgebouw en kmo-units in het industriegebied ten zuiden van het Albertkanaal.  

In toepassing van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen geldt dat een kantoorfunctie in industriegebied enkel mogelijk is indien deze complementair is bij de bedrijvigheid. Uit de aanvraag blijkt dat de complementariteit van de kantoorfunctie onvoldoende wordt aangetoond. In de beschrijvende nota staat vermeld dat het bedrijf van de aanvrager in het kantoor zal gehuisvest worden. De kmo-ruimten zijn gericht op startende kmo’s. 

De stedelijke dienst Business & Innovatie merkt in dit verband volgende op: 

De hoofdgebruiker van de loftkantoren is volgens de gegevens een PR-bedrijf. Dit is niet direct een functie die thuishoort op een industrieterrein maar het verklaart wel de vormgeving van de kantoren. Maar het is ook een activiteit die veel verkeer kan genereren en op dit wijze voor conflicten kan zorgen met de werking van de kmo-units. 

Uit de aanvraag blijkt het onlosmakelijk en ondersteunend karakter van het kantoorgebouw niet. De functie is dan ook in strijd met de voorschriften voor industriegebied zoals opgenomen in het gewestplan. 

Bijkomend merkt Business & Innovatie volgende op in verband met de kantoorfunctie: 

Het grootste probleem zit in de samenhang met het buurbedrijf. Dit bedrijf is een laagdrempelig SEVESO-bedrijf. Hierover staat niets in het dossier noch wordt er iets over vermeld in de voorbespreking met de brandweer. De tewerkstelling in de kantoren vormt een direct probleem in relatie tot het SEVESO-bedrijf. Dit werd in een voorbespreking aan de betrokkene gemeld. 

Business & Innovatie adviseert dan ook ongunstig omwille van de onverenigbaarheid met de SEVESO-inrichting. 

Omwille van de strijdigheid met het gewestplan en de onverenigbaarheid met de aanwezige SEVESO-inrichting wordt dan ook geoordeeld dat de kantoorfunctie functioneel niet inpasbaar is in de omgeving.  

Mobiliteitsimpact (o.a. toetsing parkeerbehoefte):

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

De zone ten zuiden van het Albertkanaal zal op relatief korte termijn heraangelegd worden. Het huidige profiel van de Vaartdijk zal wijzigen en een nieuwe ‘Zuidelijke Kadeweg’ zal aangelegd worden. Momenteel is er geen duidelijkheid over het profiel van de nieuwe weg; een definitief ontwerp werd nog niet opgemaakt.

Business & Innovatie merkt in dit verband op dat het onduidelijk is of er een mogelijkheid voorzien is om de site te koppelen aan de toekomstige Zuidelijke Kadeweg. Mobiliteit stelt dat vrachtverkeer na de realisatie gebruik moet maken van de Zuidelijke Kadeweg. 

Voorliggende aanvraag is sturend voor de ontwerpkeuzes voor de Zuidelijke Kadeweg. Dit omwille van de doorgang van 8 meter naar de kmo-units. Door de doorgang te beperken tot 8 meter zal voor het in- en uitrijden van vrachtwagens de maximaal beschikbare breedte voor wegenis ontworpen moeten worden. Dit beperkt de opties om de breedte van onder meer het jaagpad te laten variëren.

Bijkomend ligt het huidige jaagpad opmerkelijk hoger dan het maaiveld van voorliggende site. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid:

De ontwikkeling van het terrein wordt perceelsbreed voorzien. Nieuwbouw wordt zowel tot op de linkse als de rechtse perceelgrens gebouwd. Het kantoorgebouw wordt parallel met de Vaartdijk opgetrokken. Het gebouw telt drie bouwlagen onder plat dak. De kroonlijst ligt op 12 meter hoogte. Het plat dak wordt als groendak afgewerkt.

De achterliggende kmo-units bestaan uit één hoge bouwlaag. De kroonlijst ligt op 6,50 meter.

De nieuwe bouw- en scheimuurprofielen passen binnen de korrel van de omliggende bebouwing. 

De aanvraag voorziet in kmo-units met een variabele grootte tussen 190 m² en 264 m². Tijdens het voortraject werd meegegeven dat de voorziene units omwille van de ligging in industriegebied te klein zijn. Het terrein is immers bestemd als industriegebied, niet als gebied voor ambtelijke bedrijven en kleine en middelgrote ondernemingen. Op aangeven van Business & Innovatie werd geadviseerd om units van ca. 300 m² te voorzien. Binnen dergelijke oppervlakte is het mogelijk om een industriële activiteit uit te baten. Te kleine units zorgen mogelijk voor een invulling met niet economische activiteiten zoals het stallen van een marktwagen, camper of stockage van een particulier, wat niet mogelijk is in toepassing van het gewestplan. 

Visueel-vormelijke elementen:

De gevels van het kantoor worden afgewerkt met lichtbruine tot grijze keramische tegels. Het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in donkerbruin tot grijs aluminium. De gevels van de kmo-units wordt afgewerkt met donkergrijze betonpanelen en een grijze betonplint.

Dit kleur- en materiaalgebruik past binnen de omgeving. 

De site wordt ontsloten langs de Vaartdijk en de Tweemontstraat. Deze laatste is een woonstraat met voornamelijk een- en meergezinswoningen in gesloten bebouwing.

De toegang langs de Tweemontstraat bevindt zich tussen twee wachtgevels. Een zone van ca. 15 meter breed en ruim 43 meter lang geeft toegang tot de site. Deze zone wordt nagenoeg volledig verhard en langs beide zijden voorzien van parkeerplaatsen.

Dergelijke inrichting is onvoldoende kwalitatief in een woonstraat. Enerzijds zorgt het voor visuele hinder. De zone wordt herleid tot een verharde zone met zicht op auto’s. De groenstrook langs de rechtse perceelgrens is nauwelijks 0,60 meter breed en daarmee onvoldoende om een kwalitatieve groenbuffer te creëren. 

Anderzijds levert het geluidshinder op doordat de parkeerplaatsen tot op de perceelsgrens zijn ingetekend. Het aan- en afrijden van auto’s heeft een negatieve impact op de woon- en leefkwaliteit in de woningen. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen:

In toepassing van artikel 38 moeten de daken van de kmo-units uitgevoerd worden als groendak. De oppervlakte bedraagt immers meer dan 20 m² en de dakhelling is kleiner dan 15°. 

Op de tweede verdieping van het kantoorgebouw wordt aan de zijde van de Vaartdijk een terras voorzien. Het terras wordt tot op 0,50 meter van de rechtse en linkse perceelsgrens voorzien. Dit is niet conform het Burgerlijk Wetboek waarin te respecteren afstanden tot zijn opgenomen over uitzichten op aangrenzende eigendommen. In artikel 678 is opgenomen dat minimaal 1,90 meter afstand gerespecteerd moet worden. 

De dienst Mobiliteit merkt op dat 28 fietsstalplaatsen nodig zijn voor de kantoorfunctie, berekend volgens volgende formule: 2247m² x 1.25/100m² bvo = 28 fietsstalplaatsen. Deze moeten dicht bij de kantoren voorzien worden en moeten overdekt zijn om voldoende comfort te bieden.

Voor de kmo-units zijn dit 26 fietsstalplaatsen (4364m² x 0.6/100m² bvo = 26 fietsstalplaatsen). Deze mogen in verschillende clusters voorzien worden verspreid over het terrein. Ze moeten ook overdekt zijn om voldoende comfort te bieden. 

De ontsluiting van de site gebeurt langs de Vaartdijk, de toekomstige Zuidelijke Kadeweg, en aan de Tweemontstraat. In de toekomst zal het verkeer dat de site als bestemming heeft, gebruik moeten maken van de toegang via de Zuidelijke Kadeweg. 

In het beschrijvende nota is geen informatie opgenomen over de bestaande of nieuwe bomen. Vanop het plan en de foto's is af te leiden dat de bestaande bomen gerooid worden en vervangen worden door nieuwe bomen.

De stedelijke groendienst adviseert de bomen bij de ingang ter hoogte van de Tweemontstraat, zowel links als rechts, te behouden. Op basis van een visuele beoordeling via de foto's zijn deze bomen in goede gezondheid en hebben zij dankzij het grote grasperk de juiste ondergrondse omstandigheden voor hun wortels om verder uit te groeien. Als er meer buffer dient voorzien te worden, adviseert de groendienst om te kiezen voor de aanplant van heesters in deze zone. In deze 2 zones is het niet nodig om extra bomen aan te planten.

De boomruimte die is ingetekend tussen de parkeerstroken is heel smal, de groendienst adviseert deze zone breder te maken. Zonder extra ruimte zullen deze bomen weinig groeikansen hebben. Indien ze toch groeien, zullen ze hoogstwaarschijnlijk wortelopdruk veroorzaken. Bovendien hinderen ze het in- en uitstappen in de wagen. 

De stedelijke milieudienst merkt op dat de aanvraag geen informatie met betrekking tot eventuele ingedeelde activiteiten. Zo is het niet duidelijk of het kantoorgebouw via een centraal systeem zal worden verwarmd of niet, of er airco-installaties worden voorzien of niet, of een noodgenerator. Omdat het gaat om 11 kantoren met een totale oppervlakte van circa 2.250 m² is het niet onmogelijk dat de activiteiten ingedeeld zijn, hetzij meldingsplichtig, hetzij vergunningsplichtig.

Ook over de units zelf bevat het dossier geen info, mogelijk omdat in dit stadium nog niet geweten is welke activiteiten er zullen worden uitgeoefend. De kans is natuurlijk groot dat ook hier ingedeelde activiteiten zullen worden uitgevoerd (herstelwerkplaatsen , houtateliers, metaalbewerkingen, …) die onderworpen zijn aan de meldings- en vergunningsplicht. Wanneer er afvoer is van bedrijfsafvalwater valt het effectief lozen van deze afvalwaterstroom wellicht onder de eindverantwoordelijk van de eigenaar/verhuurder , de individuele gebruikers van de units beschikken immers niet over een rechtstreeks lozingspunt op de openbare riolering. Daarom is het aangewezen dat de units worden toegerust (althans deze waar bedrijfsafvalwater zou kunnen worden voortgebracht) met een individueel staalnamepunt.    

Het hydraulisch advies van Aquafin omvat enkele voorwaarden waaraan het project moet voldoen:

• De capaciteit van de aansluiting moet voldoende groot zijn, deze dient gedimensioneerd te worden. Indien men deze groter dan 200 mm dimensioneert dient dit hydraulisch verantwoord te worden en dient dit aangevraagd te worden.
• RWA en DWA moeten volledig gescheiden tot op de rooilijn worden gebracht. De vergunningsaanvrager dient een externe toezichtsmogelijkheid op beide aansluitingen te voorzien.
• Gravitaire kelderaansluitingen zijn niet toegelaten. Indien er afvoerpunten van de woning (bijv. klokrooster) lager gelegen zijn dan het straatniveau t.h.v. de leiding dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep dient te worden geplaatst in de aankomende leidingen en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder.
• De aansluiting dient te gebeuren op een diepte van 80 cm onder het straatniveau. Afwijkingen hiervan kunnen eventueel toegelaten worden mits een gemotiveerde aanvraag. 

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van de onverenigbaarheid met de aanpalende SEVESO-inrichting en de afwijking op de bestemming als industriegebied volgens de bepalingen van het gewestplan.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.