2018_CBS_03475 - Omgevingsvergunning - OMV_2018006980. Putsebaan 2. District Berendrecht-Zandvliet-Lillo - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

 Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.

(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• art 11: Afwerken van gevels: de gevels zijn afgewerkt in witte en grijze pleister.  Dit was in oorspronkelijke toestand niet voorzien, de gevels werden in baksteen opgetrokken;
• art 24: Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: de keuken zit ingesloten en ontvangt daardoor geen rechtstreekse lichtinval;
• art 33: Zaak-gebonden reclame: de aanvraag is niet voldoende gedetailleerd om te kunnen beoordelen.  Er werd niet vermeld in welke kleur, grootte of materiaal de reclame zal voorzien worden. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van bouwcode artikel 11 ‘afwerken van gevels’. De oorspronkelijke gevels werden in baksteen opgetrokken. Echter komt lichtkleurig pleisterwerk steeds meer voor in de omgeving, waardoor dit in de onmiddellijke omgeving als kenmerkend kan beschouwd worden. Zodoende is een afwijking aanvaardbaar.

De aanvraag wijkt af van bouwcode artikel 24 ‘minimale lichtinval’. De keuken op de verdieping ontvangt geen natuurlijke lichtinval. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd op de verdieping de muur tussen de keuken en refter open te maken.

De aanvraag wijkt af van bouwcode artikel 33 ‘zaak-gebonden reclame’. Wegens onvoldoende detaillering is het niet mogelijk het voorstel voor de gevelreclame te beoordelen. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd de reclame uit te voeren zoals in rood aangeduid op de plannen.  

Functionele inpasbaarheid

De functie van de slagerij blijft ongewijzigd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het betreft een inpandige verbouwing van een vergunde slagerij in een hoekpand waarbij de gelijkvloerse ruimtes herschikt worden. Op de verdieping werd het vergunde magazijn dat bij de slagerij hoort onvergund omgevormd naar appartement. Voorliggende aanvraag wijzigt dit appartement naar kleed- en refterruimtes die bij de slagerij horen. Beide ingrepen zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Er werd onvergund een volumeuitbreiding aan de achterzijde toegevoegd, deze maakt echter geen deel uit van de aanvraag.

Visueel-vormelijke elementen

De inkompartij aan de zijde Putsebaan wordt opengemaakt om de etalage en de toegang voor klanten te vergroten. Om de inkompartij van de slagerij te accentueren, wordt een lichtgrijze pleister met aluminium omkadering op de gelijkvloerse gevel voorzien. De overige geveldelen worden in wit pleisterwerk uitgevoerd. Beide ingrepen hebben voldoende beeldkwaliteit, en komen de vernieuwing van de slagerij ten goede.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits voldaan aan de voorwaarden beschikt voorliggende aanvraag over voldoende gebruiksgenot en leefkwaliteit. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

 Voorwaarden

• de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken, zijn strikt na te leven;
• de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
• op de verdieping de muur tussen de keuken en refter open te maken om meer lichtinval te laten toetreden, conform bouwcode artikel 24;
• de zaakgebonden gevelreclame uit te voeren zoals in rood aangeduid op de plannen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Bevraging aanpalenden

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.                                           

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 12/10/1962: vergunning (18#43668) voor een verbouwing;
• 25/08/1967: weigering (18#49616) voor een verbouwing;
• 1/2/2018 (datum ingediend) meldingsaanvraag lopende (2018235) voor de interne reorganisatie van de slagerij.

Laatst vergunde toestand

• hoekpand van twee bouwlagen onder hellend dak;
• gevels in baksteen met grote vitrineramen op gelijkvloers;
• functies van het hoofdgebouw:
  • het gelijkvloers is ingericht als slagerij;
  • de verdieping is vooraan ingericht als magazijn;
  • de verdieping is achteraan ingericht met twee slaapkamers. 

Bestaande toestand

• hoekpand van 2 bouwlagen onder hellend dak;
• crème-kleurig bepleisterde gevels met rood pannendak;
• functies van het hoofdgebouw:
  • op het gelijkvloers bevindt zich een slagerij;
  • op de verdieping vooraan bevindt zich een volledige woonentiteit met twee slaapkamers, deze is enkel bereikbaar vanuit de slagerij;
  • op de verdieping achteraan bevinden zich een woonentiteit met één slaapkamer en aparte toegang (deze wordt niet mee in deze aanvraag behandeld);  
  • de twee woonentiteiten worden volledig van elkaar gescheiden;
• langs de Ijzerenwegstraat omheind tuintje en garageboxen;
• grote reclameborden boven de inkom en spandoek aan kopse zijde voorgevel.

Inhoud van de aanvraag:

• gevelwijziging;
  • de inkomdeur wordt voorzien in donkerblauw aluminium;
  • de gelijkvloerse pui wordt voorzien in lichtgrijze pleister met plint in blauwe hardsteen;
  • de eerste verdieping wordt voorzien in witte pleister;
  • tussen de twee verdiepingen wordt een horizontale band (16cm) in koperplaat voorzien, met reclame voor de slagerij;
  • op de gevel wordt het silhouet van een koe getekend in oranje, een uithangbord voorzien  en een banner kops tegen de gevel geplaatst;
• wijziging op 1^e verdieping van magazijn (vergund) naar appartement (bestaand) naar kleedkamers en refter (gewenst);
• de aanbouw op de eerste verdieping maakt geen deel uit van de aanvraag;
• de aanbouw met garages op het gelijkvloers maakt geen deel uit van de aanvraag;
• de interne constructieve werken op het gelijkvloers (slagerij) maken geen deel uit van de aanvraag, deze behoren tot de meldingsaanvraag (2018235).