2018_CBS_03687 - Omgevingsvergunning - OMV_2018008268. Verlatstraat 15. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

 Interne adviezen 

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan "Binnenstad", goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in een culturele, historische en/of esthetische waarde en in een artikel  2:   zone voor wonen - (wo2). 

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’ 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’ 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van  het ruimtelijk uitvoeringsplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater). 

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid). 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18 Niveauverschillen tot en met 18 cm:
  het niveauverschil tussen binnen en buiten bedraagt 0.05 meter. 

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer. 

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009. 

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014. 

De aanvraag is wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 13§5 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:
  de hoogte tussen het peil van het voetpad en het laagste punt van de zonnewering bedraagt 2,28 meter, de uitval van de zonnewering blijft geen 0,75 meter van de voetpadrand verwijderd. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid. 

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. 

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode. 

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften:

De aanvraag wijkt af van artikel 18 van de verordening toegankelijkheid met betrekking tot het niveauverschil tussen binnen en buiten bedraagt 0.05 meter. Het verschil bedraagt echter slechts 3cm. De inkompartij wordt structureel niet verbouwd, er wordt enkel een interne sas voorzien, in functie van beveiliging. Het verlagen van het vloerpeil met 3cm om het niveauverschil op te lossen is structureel zeer ingrijpend. Deze werken wegen niet op tot de in de aanvraag beoogde verbouwingswerken. 

De uitvalhoogte van de zonnetent is lager dan voorgeschreven in de bouwcode. Een zonnetent is geen permanente constructie, het gebruik is occasioneel. In voorliggend geval is het niet mogelijk de zonnetent hoger te plaatsen, gelet op het bovenliggend terras. Het aanbrengen van een opbouw zonnetent op het uitkragend terras zou afbreuk doen aan de architectuur van het gebouw en zijn omgeving. Conform de politiecodex wordt een uitval toegestaan tot 2m20 boven de openbare weg kan er met toepassing van artikel 3 van de bouwcode een afwijking worden toegestaan voor het gebrek aan vrije hoogte onder de zonnetent. 

Functionele inpasbaarheid:

De Verlatstraat wordt, aan de oneven straatzijde, gekenmerkt door eengezinswoningen en meergezinswoningen met handelsgelijkvloers in gesloten bebouwing. De overzijde omvat woningen en historische pakhuizen met diverse invulling.

Het pand, dat voorwerp uitmaakt van voorliggende aanvraag, loopt op de gelijkvloerse verdieping door naar de Vorstermanstraat, de commerciële ruimte in voorliggend dossier loopt door tot in het binnengebied dat bereikbaar is via een onderdoorgang aan de Vorstermanstraat.

Het samenvoegen van de afzonderlijke entiteiten op de gelijkvloerse verdieping tot één grotere commerciële ruimte is functioneel inpasbaar in de omgeving.

De stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie adviseert voorliggende wijziging gunstig met volgende afweging: “Gunstig advies met betrekking tot het herinrichten van een eerder vergund gelijkvloers met kantoren en kleinere commerciële ruimte naar één grotere commerciële ruimte die gelinkt wordt aan kantoorruimte, meeting room e.d. Deze aanpassingen zijn nodig met het oog op een aantrekken van een huurder naar dit bouwproject. Het pand is gelegen in/aangrenzend aan bestaand kernwinkelgebied en horecagebied. Het voorzien en optimaliseren van een commerciële ruimte/kantoor op deze locatie is dus gunstig te beoordelen.”

 Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid:

De interne herschikking van de ruimten en de functies optimaliseert het ruimtegebruik op de gelijkvloerse verdieping en heeft geen storende impact op de omgeving. 

Visueel-vormelijke elementen:

De ingrepen aan de voorgevel beperken zich tot de ramkraakpalen, de zonnetent en de bestickering. Deze ingrepen zijn niet storend voor de omgeving en respecteren de visueel vormelijke kenmerken van het bestaande gebouw. Door de opbouw van het pand met veel beglaasde delen en uitkragende terrassen net boven de etalage is er quasi geen mogelijkheid om reclame aan te brengen op het gevelvlak . De beoogde bestickering laat voldoende transparantie en doorzicht naar de achterliggende commerciële activiteit toe en is bijgevolg aanvaardbaar.

De showroom achter de etalage vormt en actief onderdeel van de winkelruimte en is herkenbaar door middel van de openingen in de achterwand van de etalage. 

Cultuurhistorische aspecten:

Gezien de ligging van het gebouw in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“De te regulariseren werken zijn aanvaardbaar vanuit oogpunt monumentenzorg. De voorwaarde uit de bouwaanvraag met dossiernummer 2016389 en 20171632 blijven van toepassing.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen:

De winkelruimte voldoet aan de hedendaagse eisen inzake gebruiksgenot. 

Mobiliteitsimpact (o.a. toetsing parkeerbehoefte):

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte. 

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden 

• de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken, zijn strikt na te leven.
• de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
• de voorwaarde uit de bouwaanvraag met dossiernummer 2016389 en 20171632 met betrekking tot het achtergelegen pakhuis –achter het nummer 11- blijven van toepassing.;
• na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• Verlatstraat 11-13:
  • 27/05/2016: vergunning (2016389) voor het bouwen van appartementen, uitrit ondergrondse parking en de verbouwing van een bestaand gebouw in binnengebied tot kantoor, diensten en appartementen en de regularisatie van bouwvergunning AN1/B/20111325 en AN1/B/20132828;
  • 08/09/2017: vergunning (20171632) voor een functiewijziging van commerciële ruimte naar parking en de regularisatie van bouwvergunning met nummer AN0/B/2016389.
• Verlatstraat 9-15/Vorstermanstraat 4-12:
  • 20/05/2011: vergunning (20111325) voor het bouwen van appartementen, kantoren, commerciële ruimtes en een ondergrondse parking;
  • 02/08/2013: vergunning (20132828) voor het bouwen van appartementen, commerciële ruimtes en een ondergrondse garage;
  • 08/09/2013: vergunning (20133173) voor de bestemmingswijziging van een appartement en kantoren in een vergund project;
  • 25/06/2015: vergunning (20151682) voor het bouwen van appartementen, detailhandel, kantoor, diensten en een ondergrondse parking + regulariseren van verbouwingswerken ten opzichte van de bouwvergunning AN1/B/20132828;
  • 22/01/2016: vergunning (20152724) voor het samenvoegen van appartementen en regularisatie bouwdossier AN0/B/20151682;
  • 03/06/2016: vergunning (2016460) regularisatie van bouwvergunning AN0/B/20151682. 

Laatst vergunde toestand

• Project werd in fases uitgevoerd:
  • fase 1 situeert zich op de percelen Vorstermanstraat 12 – Verlatstraat 15 en is reeds uitgevoerd;
  • fase 2 situeert zich op de percelen Verlatstraat 9 en Vorstermanstraat 8-10 en is reeds uitgevoerd;
  • fase 3 situeert zich op de percelen Vorstermanstraat 4-6-8-10 en is in uitvoering;
  • fase 4 situeert zich op percelen Verlatstraat 11 en 13 en is in uitvoering. 

Bestaande toestand

• laatst verleende vergunningen in uitvoering. 

Inhoud van de aanvraag:

• het samenvoegen van de gelijkvloerse commerciële ruimten CO.1 en CO.2 aan de Verlatstraat met de commerciële ruimte CO.3 en de kantoorruimte KO.1 achteraan (deze zijn toegankelijk via het binnen gebied via de Vorstermanstraat) tot één grote commerciële ruimte;
• het opsplitsen van de kantoorruimte op de eerste verdieping in binnen gebied in twee afzonderlijke kantoorruimtes, beide toegankelijk via een interne trap vanaf het binnen gebied;
• voorzien van 9 ramkraakpalen en een zonnescherm met een uitval van 2 meter ter hoogte van de gelijkvloerse voorgevel aan de Verlatstraat;
• de gevels blijven ongewijzigd met uitzondering van de reclame onder de vorm van bestickering op de gelijkvloerse, kleine etalage aan de rechterzijde.