2018_CBS_04361 - Omgevingsvergunning. OMV_2018022921 - Lange Herentalsestraat 123. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater). 

De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater 

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid). 

De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen 

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag. 

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer. 

De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen 

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009. 

De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’ 

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014. 

De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’ 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten):

• Artikel 27 Open Ruimte

Bij functiewijziging moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld open ruimte zijn. Het terrein is volledig dicht gebouwd.

• Artikel 29§2 Fietsstalplaatsen - inrichtingsprincipes

Er is onvoldoende ruimte om de nodige fietsstalplaatsen te voorzien. Per fiets moet minimaal 1,5 vierkante meter voorzien worden. De plannen voorzien 4 fietsen op 1 vierkante meter.

• Artikel 43 Septische put

Het is verplicht om bij verbouwingen waar het afvoerstelsel kan aangepast worden een septische put te voorzien. Er werd op de plannen geen septische put opgetekend. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid. 

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. 

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode. 

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’ 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften:

In toepassing van artikel 27 van de bouwcode dient de open ruimte op het perceel bij een functiewijziging minimaal 20% van de perceelsoppervlakte te bedragen. Het betreft hier echter een klein perceel met een diepte van 7 meter vanaf de straatgevel, dat bovendien volledig bebouwd is met een wenselijk te behouden historisch waardevol gebouw. Er kan op basis van artikel 3 van de bouwcode in alle redelijkheid een afwijking toegestaan worden op artikel 27. 

Er is geen aanleiding om het college te adviseren beargumenteerd af te wijken van de artikels 29 en 43 van de bouwcode. Er worden voorwaarden bij deze vergunning opgenomen om voldoende fietsenberging en een septische put te voorzien. 

Functionele inpasbaarheid:

De beoogde functie van een eengezinswoning met een kleine kantoorruimte is functioneel inpasbaar in de omgeving en zorgt voor een kwalitatieve herbestemming van het waardevol historisch gebouw. 

Visueel-vormelijke en cultuurhistorische aspecten:

De stedelijke dienst monumentenzorg adviseert voorwaardelijk gunstig voor dit project. Het advies leest als volgt: “De geplande werken hebben betrekking op een pand dat werd vastgesteld als bouwkundig erfgoed dd. 14/09/2009  tot heden.  Het maakt deel uit van een complex bestaande uit een neoclassicistisch burgerhuis op de hoek van de Van Leriusstraat met de Lange Herentalsestraat met aansluitend paardenstallen en remise in dezelfde stijl. Dit ensemble werd gebouwd volgens een bouwdossier van 1871 voor rekening van De Meyer en naar een ontwerp van Henry Redig. Het complex is beeldbepalend omwille van de stedenbouwkundige, architecturale en esthetische waarde.  Het is een zeldzaam voorbeeld van de combinatie woning en aanhorigheden in de 19e eeuwse gordel.  De vormgeving en de structurele opbouw zijn nog authentiek en afleesbaar.  De gaafheid is geschonden bij de afsplitsing en de latere herbestemmingen. 

De geplande herbestemming tot eengezinswoning en praktijkruimte houdt voldoende rekening met de nog aanwezige erfgoedelementen.  De nieuwe ingrepen beperken zich tot het renoveren en/of aanpassen van de beeldverstorende ingrepen.  De geplande werken zijn dan ook aanvaardbaar vanuit oogpunt monumentenzorg op voorwaarde dat er in de centrale opening terug een geschilderde houten dubbele poort wordt geplaatst.” 

Aansluitend op dit advies wordt opgemerkt dat de voorgevelmaterialen boven de inkompoort niet duidelijk afgelezen kunnen worden uit de aangevraagde plannen. In voorwaarde wordt opgelegd om de bestaande historische elementen te bewaren, de ijzeren latei, de horizontale banden in pleisterwerk en de hergebruikte natuurstenen deksteen. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid:

De inrichting gebeurt voornamelijk binnen het bestaande volume van het historisch pand. Een klein bijkomend dakvolume zorgt voor een verbinding tussen de ruimtes op de verdieping. Deze uitbreidingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Met het beoogde programma wordt de draagkracht van de site niet overschreden.

De 3D-weergave die deelt uitmaakt van deze aanvraag bevat bijkomende dakuitbreidingen op het linkergedeelte. Dit komt niet overeen met de aangevraagde snede of voorgevel en wordt uitgesloten van deze vergunning. 

Mobiliteitsimpact (o.a. toetsing parkeerbehoefte):

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Het advies mobiliteit bevat ook het volgende over de fietsvoorzieningen:

“Voor de woning met 2 slaapkamers moeten 3 fietsenstallingen voorzien worden.

Voor 52m² kantoren moet 1 fietsenstalling voorzien worden (52m² x 1.25/100m² = 0.65 à 1)

In totaal moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden.

Er is een kleine fietsenberging achter de autostaanplaats. Deze is te klein om 4 fietsen te kunnen stallen. Er moet een voldoende grote fietsenberging ingericht worden voor 4 fietsen.”

De ingerichte fietsenberging volgens de plannen is ruim onvoldoende om de benodigde 4 fietsplaatsen te realiseren. In voorwaarde wordt opgelegd om voldoende plaats te voorzien voor 4 fietsen, die goed bruikbaar en bereikbaar zijn. Dit komt overeen met een minimale oppervlakte van 1,5 m² per fiets. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen:

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden 

Voorwaarden

• in de centrale opening van de voorgevel moet terug een geschilderde houten dubbele poort worden geplaatst;
• de borstwering boven de poort moet conform de bestaande gevelafwerking behouden blijven, met horizontale banden pleisterwerk boven de ijzeren latie. De natuurstenen deksteen moet hergebruikt worden;
• er moet een voldoende grote fietsenberging ingericht worden voor 4 fietsen;
• er wordt een septische put voorzien met een minimale inhoud van 2000 liter;
• na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen. 

Uitsluitingen

• de schuifpoort wordt uitgesloten van vergunning;
• alle dakvolume-uitbreidingen die niet aangegeven zijn op de aangevraagde snede of geveltekeningen worden uitdrukkelijk uitgesloten van deze vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag 

Stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 22/07/1993: vergunning  (86#930687)  voor het verbouwen van een garage tot wasplaats personenwagens;
• 15/05/2013: PV - vergunde garagepoort werd niet geplaatst. 

Laatst vergunde toestand

• pand bestaande uit drie aan elkaar gebouwde bouwvolumes waarvan het linkse en het rechtse bestaat uit 2 bouwlagen met daar boven een zadeldak;
• het tussenliggende volume bestaat uit 1 bouwlaag en heeft een plat dak;
• het gelijkvloers werd ingericht als carwash;
• de eerste verdieping werd ingericht als zolder;
• het terrein is volledig bebouwd. 

Bestaande toestand

• idem laatst vergunde toestand met uitzondering van een van de twee bijkomend vergunde garagepoorten die niet werd uitgevoerd. 

Inhoud van de aanvraag:

• het inrichten van een eengezinswoning met een aparte gelijkvloerse bureau/praktijkruimte;
• het gelijkvloers aan de rechterzijde wordt ingericht als praktijkruimte met een afzonderlijk toilet en een kitchenette;
• aan de linkerzijde komt een slaapkamer en een aparte badkamer;
• tussenliggend wordt een gezamenlijke inkom voorzien die dienst doet als auto- en fietsstalplaats;
• op de verdieping komt aan de linkerzijde een tweede slaapkamer en aan de rechterzijde een keuken en woonkamer;
• het volume links en rechts wordt op de verdieping verbonden met een klein nieuwe volume van ca. 9 m³ dat wordt afgewerkt met een dak in zink;
• op de verdieping komt een dakterras;
• de openingen in de gevel worden aangepast en het buitenschrijnwerk wordt voorzien in hout;
• de gevel wordt afgewerkt in wit pleisterwerk.