2018_CBS_03233 - Omgevingsvergunning. Advies hogere overheid. Voorwaardelijk gunstig advies - OMV_2017008450. Bouwonderneming Vooruitzicht. Willebeeklaan 54. district Ekeren - Goedkeuring

Conform artikel 24 en 42 van het Omgevingsvergunningsdecreet heeft het college of de gemeentelijke omgevingsambtenaar de bevoegdheid advies uit te brengen voor de vergunningsaanvragen op haar grondgebied waarvoor de deputatie, de Vlaamse regering of de gewestelijke omgevingsambtenaar de bevoegde overheid is, tenzij:

1. de aanvraag ingediend is door het betrokken college;
2. de aanvraag louter betrekking heeft op mobiele of verplaatsbare ingedeelde inrichtingen of activiteiten.

Het college heeft op 17 november 2017 (jaarnummer 2017_CBS_08858) beslist om de adviesbevoegdheid op te nemen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen 

 Interne adviezen 

Toetsing voorschriften 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in een woongebied.  

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’.  

De vergunningsaanvraag ligt niet in een verkaveling.  

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.  

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen 

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.  

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening overwelven waterlopen.  

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.  

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.  

Sectorale wetgeving 

Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.  

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening  

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften: 

Er werden in de aanvraag geen afwijkingen geconstateerd ten opzichte van de geldende voorschriften.  

Functionele inpasbaarheid: 

De aanvraag voorziet de aanleg van een parklandschap met een aantal wandel- en fietsverbindingen en de nodige ingrepen voor een behoorlijke en gegarandeerde waterhuishouding in en rond het gebied. Er is hier onbetwistbaar verenigbaarheid met de functie wonen waardoor er in dit woongebied wel degelijk sprake is van een correcte functionele inpasbaarheid.  

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte): 

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien deze aanvraag betrekking heeft op het aanleggen van een groenzone als park. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid: 

In de aanvraag is het optrekken van bouwvolumes niet voorzien doch slechts de aanleg van een landschap waardoor dus geen beoordeling van dit deelaspect vereist is.  

Visueel-vormelijke elementen: 

De materialen die worden gebruikt voor bepaalde zones in het park, zoals ternair mengsel als afwerking voor de fietspaden, staal en geborsteld beton voor de bruggen en gewapend gras voor bepaalde wandelpaden zijn aanvaardbaar om op deze beperkte wijze in te passen in een groen parkgebied. Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg dan ook gunstig.  

Bodemreliëf: 

Het reliëf van het terrein wordt in zijn geheel aangepast, met op bepaalde plaatsen beperkte verhogingen en verlagingen van het peil, dit om enerzijds een voldoende grote buffer te voorzien voor een eventuele watervloed, anderzijds om door ophogingen voor vrijwaring van de omliggende zones te zorgen. De wijzigingen zijn echter van beperkte aard, maximaal om en bij de 1,50 m, en zijn daarom visueel beperkt van impact. Weliswaar adviseert de dienst Ontwerp en Uitvoering om maximale hoogtewijzigingen van 1 meter tot te passen, hetgeen zal opgenomen worden in de voorwaarden. Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is dan ook gunstig onder voorwaarden.

Advies van het college

Gunstig advies te verlenen voor de aanvraag tot omgevingsvergunning onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden 

• de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken, zijn strikt na te leven;
• de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
• de procedure Openbaar Domein Stad Antwerpen verder te volgen;
• advies opvragen aan rioolbeheerder Stad Antwerpen;
• aansluitingen project aan de omgeving uitwerken en in detail opmaken naar uitvoering toe;
• maximale ophogingen van 1 meter toe te passen;
• een gedetailleerd beplantingsplan en beheersplan aan te leveren;
• de beek te verbreden – omwille van het bochtige verloop in nieuwe toestand is de kans op verzanding en verlanding groter;
• informatie aan te leveren inzake de aansluiting tussen wadi’s en ondergronds buizenstelsel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De vergunningsaanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Bespreking van de bezwaren 

Er werden gedurende de looptijd van het openbaar onderzoek 82 bezwaarschriften ingediend – waarvan 57 petitielijsten met in totaal 265 ondertekenaars en 25 individuele bezwaarschriften, met bijgevolg een geheel van 290 handtekeningen – die handelen over de volgende bezwaren: 

1.      Drogreden omgevingsaanvraag: het park creëert in eerste instantie gunstige voorwaarden voor de toekomstige bouwprojecten aan de rand ervan en staat daar in feite louter ten dienste van. Een goedkeuring voor het park hypothekeert het behoud van groen en de verdere ontwikkeling als open en ruimtelijk gebied; 

2.      Incorrecte rechstgrond: de omgevingsvergunning gaat vooraf aan de goedkeuring van het in opmaak zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan Hoekakker dat procedureel nog in behandeling is. In het kader van de procedure van het R.U.P. werden de bezwaarschriften die werden ingediend bovendien nog niet in hun geheel behandeld door de GECORO. Indien een vergunning voor het park wordt afgeleverd, zal dit in juridische tegenspraak zijn indien het Ruimtelijk Uitvoeringsplan nadien niet alsnog binnen de wettelijke termijn wordt goedgekeurd. Bijkomend wordt zo het rechtszekerheidsbeginsel geschonden omdat er geen duidelijkheid is over het aantal te bouwen woningen zolang het R.U.P. niet goedgekeurd is; 

3.      Ontbrekend plan-M.E.R.: dit zorgt voor onzekerheid inzake de ingrepen qua waterregulatie. De redenen om geen plan-M.E.R. noodzakelijk te achten zijn ongeldig: het betreft geen klein gebied aangezien de impact op de omliggende woonwijken enorm is en het deel uitmaakt van een groter signaalgebied (dat werd opgesplitst in de drie deelgebieden Hoekakker, De Oude Landen en Laar). Er wordt hierbij verwezen naar het project “Spreeuwenhoek” te Mechelen waarbij de opheffing van de M.E.R.-plicht succesvol werd aangevochten en de vergunning diende te worden ingetrokken. Bijkomend is geen rekening gehouden in de nota met het verplicht te onderzoeken cumulatief effect van twee aan elkaar grenzende projecten (beter gekend onder de term “stadsontwikkelingsproject”) aangezien deze nota de in de toekomst geplande bebouwing rondom niet mee in beschouwing neemt – een project van dezelfde opdrachtgevers; 

4.      Onvoldoende en foutieve informatie: zo vermeldt de beschrijvende nota onder andere valselijk een goede samenwerking met de buurt tijdens het voortraject, lijst zij zeer beperkte en onvoldoende gegevens op inzake het geplande grondverzet op het terrein en de impact daarvan, net zoals onduidelijkheid geschapen wordt inzake de waterregulatie aangezien hiervoor enkel de nieuw te bouwen delen rond het park in aanmerking worden genomen en niet de reeds bestaande en lager gelegen woonwijken errond. De invloed hierop kan dus niet worden ingeschat, zonder rekening te houden met het reeds aangehaalde en ontbrekende plan-M.E.R. Bijkomend wordt vermeld dat een ophoging voor bepaalde delen van het gebied vereist is om landbouwactiviteiten mogelijk te maken, daar waar het gehele gebied nu reeds decennialang als landbouwgrond wordt gebruikt en dit zonder enig probleem. Bovendien toont de nota niet aan dat er effectief nood en vraag is naar het uitbaten van dergelijke landbouwgronden op deze plek met mogelijks verloedering tot gevolg indien deze geen pachter zouden vinden. Ten slotte blijkt uit een extern advies dat de gegevens inzake waterstanden en –afvloeiing uit het hoger gelegen bekken, die als basis voor de waterscreeningsnota dienst deden, onvoldoende zijn om een duidelijke afweging te maken inzake de komberging van de voorziene wadi’s. Voornamelijk de veronderstelde grondwaterstanden zijn in deze te optimistisch ingeschat aangezien nu reeds blijkt dat deze in dit gebied hoger zijn dan gemiddeld wordt aangenomen; 

5.      Overdracht beheer van de stuw: de stuw die de waterhuishouding bij hoge stand regelt zou qua beheer overgaan van de privéeigenaar en investeerder naar de Provincie Antwerpen waarbij de kosten van het onderhoud bijgevolg op de belastingbetaler en dus de gemeenschap worden overgeheveld, terwijl dit louter een winstgevend privé-bouwproject is; 

6.      Draagkracht van het gebied: een bouwproject in deze omgeving en van deze omvang zal voor onhoudbare overlast zorgen omwille van de versterkte mobiliteit, de verhoogde kans op inbraken, de kans op de aanwezigheid van hangjongeren en de extra verharding die in effectief overstromingsgebied enkel negatief kan beoordeeld worden. Het park zal zich ook lenen tot evenementen hetgeen nog voor extra overlast zal zorgen, onder andere door verhoogde parkeerdruk; 

7.      Onvoldoende nood aan een park: er zijn reeds ruim voldoende parken aanwezig in de onmiddellijke en wijde omgeving met alle nodige voorzieningen waardoor de nood voor dit park op zich een drogreden is en geen afdoende argument om een authentieke polder te doen verdwijnen die nu reeds een sociale en recreatieve functie vervuld; 

8.      Tegensprekelijkheid inzake verdichting: een algemeen standpunt dat doorgaans door het bestuur wordt ingenomen inzake ruimtelijke ontwikkeling is verdichting en renovatie van en in de stads- en dorpskernen, dit in tegenstelling tot het aansnijden van open en groene randgebieden zodat in feite één grote agglomeratie zal ontstaan; 

9.      Ontbrekende parkeervoorzieningen: het park, dat toch publiekstrekkend zal zijn, wordt niet voorzien van de vereiste parkeergelegenheid, zodat parkeerdruk en overlast in de omliggende woonstraten zal ontstaan; 

10.  Volksgezondheid: de gigantische waterbuffer zal een overdaad aan insecten en ongedierte aantrekken hetgeen bij een publiek opengesteld park enkel tot het evidente gevaar op infecties en ziekten kan leiden; 

11.  Gebrek aan afstemming: de grote projecten in de ruime omgeving, zoals de werken aan de E19, de A12, de hogesnelheidslijn, de uitbreiding van het goederenspoor L27, … worden niet op elkaar afgestemd terwijl gezamenlijk meer overlast wordt veroorzaakt dan in de afzonderlijke dossiers individueel kan worden beoordeeld. Het eindresultaat van dergelijke afwegingen dreigt dan ook incorrect te zijn inzake mobiliteit, waterhuishouding en milieu- en geluidsoverlast; 

12.  Verdwijnen van natuur: door de aanleg van een cultuurpark verdwijnt de natuurlijke habitat van een groot aantal trekvogels die de aanwezige waterpartijen als rustplaats gebruiken; 

13.  Wateroverlast: door het bouwen aan de hoger gelegen randen van het park zal onvoldoende afvloei van de bestaande grachten kunnen worden gegarandeerd met verwachte overlast voor de bestaande en lager gesitueerde bebouwing, zoals volgelopen kelders, verminderde stabiliteit, enzovoort. Er zijn momenteel al zware problemen bij hevige regenval doordat het pompstation aan de Herautenlaan op dergelijke momenten rioolwater in de reeds verzadigde beek pompt, dit mede doordat stroomopwaarts in Brasschaat reeds problemen in de waterhuishouding aanwezig zijn en het geplande park onvoldoende deze overvloed kan opvangen. Bovendien zal er bij de mogelijkheid van het organiseren van evenementen en de daarbij horende extra parkeerdruk gekozen worden om parkeervoorzieningen en infrastructuur in het park aan te leggen die opnieuw voor extra verharding zullen zorgen. Er zal eerder sprake zijn van een moeras met bruggetjes dan van een effectief park en dit voornamelijk door de hoge grondwaterstand; 

14.  Onvoldoende garantie naar onderhoud toe: er worden ernstige vraagtekens geplaatst bij het engagement van beide bouwheren en grondeigenaars om het park in de toekomst op een degelijke en duurzame manier te onderhouden, dit aangezien de huidige situatie – die veel minder arbeidsintensief is – reeds niet wordt onderhouden; 

15.  Werfoverlast: de omliggende straten en de gehele wijk zijn qua maatvoering en ontsluitingsmogelijkheden niet geschikt om al het verkeer die een werf van dergelijke omvang met zich meebrengt op een degelijke manier op te vangen met alle overlast van dien tot gevolg, zoals vervuiling, lawaai, onveiligheid, enzovoort; 

16.  Belangenvermenging: dit door het feit dat één van de bestuurders van De Ideale Woning, en dus mede aanvrager van deze procedure, deel uitmaakt van de vergunningverlenende overheid; 

17.  Ontbrekend draagvlak: het ruime aantal bezwaarschriften (meer dan 1.000) in de procedure van het Ruimtelijk Uitvoeringsplan dat werd overgemaakt aan de GECORO en het ongetwijfeld eveneens grote aantal bezwaarschriften dat in deze procedure deel zal uitmaken van het dossier zijn voldoende bewijs dat er geen draagvlak is bij de bevolking in de wijde omgeving voor dit project; 

18.  Afwijkende boomkeuze: de keuze voor hoge bomen in het park daar waar heden enkel grasland en hagen aanwezig zijn is ongepast. De bestaande en natuurlijke haagstructuur wordt in het nieuwe park weliswaar overgenomen maar de keuze voor hoge bomen is atypisch en zal voornamelijk aan de rand van het park voor onaanvaardbare schaduwvorming in de aanpalende en bestaande tuinen en woningen zorgen; 

19.  Niet aangetoonde nood aan extra bebouwing: er wordt in het dossier nergens geargumenteerd dat er noodzaak is aan een uitbreiding van het bestaande woningaanbod in de omgeving door middel van een woonbehoeftestudie, dit aangezien het gebied tot voor kort wettelijk gekend was als woonuitbreidingsgebied – dit laatste voornamelijk door de ruime waterproblematiek waaraan in dit dossier geheel wordt voorbijgegaan; 

20.  Weigeringsprecedent: in 2013 weigerde het Schepencollege een aanvraag tot verkaveling in de aangrenzende Gerardus Stijnenlaan omwille van de schaal, de typologie en de bouwhoogte van het geplande project. Gelet op de hoger geplande bebouwing rondom het park kan er slechts sprake zijn van behoorlijk bestuur indien dezelfde maatstaven worden gehanteerd;  

21.  Verlies van uitzicht en privacy: door het bouwen van panden met 4 bouwlagen aan de randen van het gebied, vlakbij bestaande bebouwing, zal het uitzicht vanuit laatstgenoemde woningen naar de heden open ruimte verdwijnen en zal er inkijk ontstaan vanuit de nieuwe wooneenheden ten koste van de huidige bewoners.

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij de deputatie, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

De deputatie verzoekt het college of de gemeentelijke omgevingsambtenaar om:

• een openbaar onderzoek te houden;
• advies uit te brengen. 

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis:

·         geen.  

Laatst vergunde toestand:

·         geen. 

Bestaande toestand:

·         wei- en akkerland dat wordt doorkruist door de Oudelandse Beek;

·         in het gebied zijn hoogstammige bomen aanwezig, met aan de rand overwoekering;

·         er zijn reeds enkele bestaande fiets- en voetwegen aanwezig.  

Inhoud van de aanvraag:

·         de aanleg van het park Hoekakker;

·         er worden wandel- en fietspaden aangelegd doorheen het park. Deze worden waar nodig voorzien van fietsbruggen;

·         er wordt een waterbuffering geïnstalleerd onder de vorm van wadi’s en nieuwe lineaire waterpartijen; 

·         het park voorziet velden voor stadslandbouw, recreatiezones, een hondenweide, een bloementuin en een speelzone.