2018_CBS_03235 - Omgevingsvergunning - OMV_2018005326. Sollie Katrien. Kasteelpleinstraat 22. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan "Binnenstad", goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in een artikel 1:  zone voor wonen - (wo1).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’.

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’.

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).

 De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 18: de lift loopt niet door tot de bovenste verdieping;
• Artikel 24: er is geen vrije en vlakke draairuimte voorzien ter hoogte van de inkom op de bovenste verdieping;
• Artikel 25: de vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de krukzijde bedraagt 0,32 meter ter hoogte van de linker inkomdeur.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. 

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften:

De aanvraag voldoet niet aan het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Zo kan er geen draaicirkel van 150cm diameter gerealiseerd worden voor de toegangsdeuren van de appartementen 4L en R. Gezien de plaatselijke omstandigheden kan men max. een  draaicirkel van 120 cm diameter realiseren. Bovendien stopt de lift niet op de dakverdieping, zoals oorspronkelijk werd gepland en vergund.

Gezien de zware constructieve ingrepen -die vereist zijn om tegemoet te komen aan de huidige normering- niet opwegen tegen de in de aanvraag beoogde opsplitsing kan met toepassing van artikel 33 een afwijking worden toegestaan. Het adviesbureau ENTER adviseert de afwijking gunstig.

Functionele inpasbaarheid:

De Kasteelpleinstraat wordt gekenmerkt door handelshuizen met bovenliggende één – en meergezinswoningen in gesloten bebouwing. De bestaande hoofdfunctie, meergezinswoning met gelijkvloerse apotheek, blijft ongewijzigd en is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid:

Door het wederom opsplitsen van de samengevoegde wooneenheid in de daklaag in twee units, zoals oorspronkelijk vergund, wordt de draagkracht op het perceel niet overschreden.

Visueel-vormelijke elementen:

De gevels blijven ongewijzigd.

Cultuurhistorische aspecten:

Gezien de ligging van het gebouw in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Het bestaande pand heeft geen erfgoedwaarde. De geplande ingrepen hebben geen invloed op de erfgoedwaarde van de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen:

De plannen van 1990 maken geen vermelding van de aanleg van een dakterras achteraan de vierde verdieping, de plannen maken wel vermelding van een muur die vermoedelijk twee dakterrassen scheidt. Opgemerkt wordt wel dat de aanleg van een dakterras tot op de erfscheiding zoals aangevraagd, in strijd is met de Burgerlijke Wetgeving en de privacy voor de omgeving in het gedrang brengt.

Om overdreven inkijk naar de aanliggende eigendommen te vermijden dient het terras beperkt te worden tot een afstand van minstens 1m90 van de  rechter perceelsgrens en in de diepte tot het einde van de vergunde muur, zoals in rood aangeduid op de plannen.

Vastgesteld wordt dat de plannen vermelding maken van een slaapruimte op de mezzanine, de snede maakt vermelding van zolderruimte. Gezien het gebrek aan vrije hoogte kan de mezzanine niet als verblijfsruimte benut worden. Als voorwaarde bij de vergunning wordt opgenomen deze ruimte enkel als berging te gebruiken.

Voor het overige voldoet de beoogde inrichting aan de gestelde eisen inzake wooncomfort.

Mobiliteitsimpact (o.a. toetsing parkeerbehoefte):

In de kelder is een bestaande fietsenberging aanwezig maar het is niet duidelijk of daar 2 extra fietsstalplaatsen kunnen voorzien worden.

Voor de bijkomende wooneenheid moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-        1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2

De stedelijke dienst mobiliteit adviseert gunstig op voorwaarde dat er 2 bijkomende fietsstalplaatsen voorzien worden.

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

• de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken, zijn strikt na te leven.
• de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
• de mezzanine mag enkel als bergruimte gebruikt worden;
• de dakterrassen dienen beperkt te worden zoals in rood aangeduid op de plannen;
• voor de extra wooneenheid dienen 2 bijkomende fietsstalplaatsen voorzien te worden;
• na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Bevraging aanpalenden

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.                                                            

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 15/01/1990: vergunning (1990111) voor het slopen en bouwen van een apotheek en woningen;
• 03/08/2012: vergunning (20124423) voor het wijzigen van de gevelpui. 

Laatst vergunde toestand

• het handelspand bestaat uit vier bouwlagen onder een zadeldak;
• gelijkvloerse apotheek, ondergrondse parking en 8 wooneenheden.

Bestaande toestand

• de bestaande toestand wijkt af van de plannen van 1990 met betrekking tot de wooneenheden in de daklaag;
• de twee duplex - appartementen in het zadeldak werden samengevoegd tot 1 groter geheel waardoor het aantal wooneenheden op het perceel gereduceerd werd tot 7 appartementen;
• de liftschacht werd tijdens de oprichting van het pand niet doorgetrokken tot de bovenste verdieping;
• de uitwerking van de gelijkvloerse achterbouw stemt niet overeen met de plannen van de laatste vergunning.

Inhoud van de aanvraag:

• regulariseren van het niet doortrekken van de lift tot de bovenste verdieping;
• herinrichten van de gemeenschappelijke inkom op de bovenste verdieping;
• het opdelen van een dakappartement in twee wooneenheden, nagenoeg overeenkomstig de plannen van de  oorspronkelijke bouwaanvraag, goedgekeurd door het college van schepenen en burgemeester van de stad Antwerpen van 15 januari 1990;
• het aanbrengen van een houten terrasafscheiding in het verlengde van en bovenop de aanwezige stenen scheiding, aanwezig daar het gebouw in 1989 geconcipieerd werd met twee woonentiteiten op de vierde verdieping met duplex;
• binnen het bestaande volume worden geen constructieve wijzigingen aangebracht noch aanpassingen uitgevoerd aan de gemeenschappelijke delen met uitzondering van het vervangen van de bestaande  toegangsdeur naar het appartement door twee toegangsdeuren en het herinrichten van de bestaande keuken tot badkamer en toilet;
• de gevels blijven ongewijzigd en maken geen deel uit van de aanvraag.