2018_CBS_03238 - Omgevingsvergunning - OMV_2018009074. Natasja Van den Bulck. Korte Sint-Annastraat 11. district Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan "Binnenstad", goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in een artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.

 De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er ontbreken 3 fietsstalplaatsen;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en  autoparkeerplaatsen: er ontbreken 3 parkeerplaatsen;
• Artikel 38 Groendaken: het nieuwe dak van het pand Korte Sint-Annastraat 7 en het nieuwe dak Korte Sint-annastraat 11 worden niet aangelegd als groendak dit is echter verplicht.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid:

De panden zijn gelegen in een kotstopzone. Door het omvormen van de studentenkamers naar appartementen wordt het overaanbod aan studentenkamers verkleind. De buurt heeft nood aan kwaliteitsvolle en voldoende grote appartementen of eengezinswoningen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid:

Het zeer dense binnengebied wordt ontpit om ruimte te maken voor tuinen. De doorgang naar de kelder van nr.11 wordt eveneens mee geïntegreerd in het groene karakter van de omliggende tuinen.

Ook het verkleinen van de bouwdiepte van nr.7 verhoogt de woonkwaliteit en de beleving van de omwonenden. Er worden meer aangename zichten gecreëerd maar de privacy wordt bewaakt.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten:

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In CHE-gebied en voor panden opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

De dienst monumentenzorg adviseert het volgende:

“… Het gebouw heeft een neutrale waarde omdat de stedenbouwkundige en architecturale waarde beperkt is.  Het gebouw valt niet op in het straatbeeld maar door zijn traditionele gevelopbouw, ritmiek, materiaalgebruik en volume/schaal past het zich onopvallend in het straatbeeld in.

Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen bezwaar tegen de gewenste ingrepen. De erfgoedwaarde van de te slopen constructies is gering. De vele verbouwingswerken hebben deze steeds verder uitgehold. De ingrepen zorgen ervoor dat er kwalitatieve woonomgeving ontstaat in het dense binnengebied…”

Het geplande bouwproject valt binnen de drempelwaarden voor de verplichte opmaak van een archeologienota volgens art. 5.4.1. van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013: de perceelsoppervlakte bedraagt meer dan 300m² en de ingreep in de bodem meer dan 100m² (Vastegestelde archeologische zone van de historische binnenstad).

De bouwheer voegde de verplichte archeologienota niet toe.

Gezien de beperkte ingreep in de bodem wordt de aanvraag niet als ongunstig geadviseerd. Anderzijds bestaat de kans dat bij de graafwerken archeologische vondsten aan het licht komen door de ligging in de historische binnenstad en dienen bijkomende voorwaarden opgelegd.

Vanuit de dienst archeologie worden volgende voorwaarden opgelegd:

-          De bouwheer meldt twee weken vooraf de aanvang van de graafwerken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be).

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen

Ook vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan er akkoord gegaan worden met het advies van beide diensten. De beeldkwaliteit blijft eenvoudig en bewaard. De materialen zijn stedelijk van aard.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen:

De appartementen zelf voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. Woonkwaliteit handelt echter niet enkel over de indeling en inrichting van appartementen. Een correcte, veilige en gebruiksvriendelijke fietsenstalling maakt onlosmakelijk onderdeel uit van het gebruiksgenot van de woonfunctie. De dienst mobiliteit geeft volgende advies voor de voorziene fietsenstalling:

 “voldoende grote en vlot bereikbare fietsenstalling voor minimum 8 fietsen te voorzien.”

In plaats van 8 worden er 5 fietsstalplaatsen voorzien langs de Korte Sint-Annastraat nr.7. De gelijkvloerse verdieping van Ossenmarkt nr.22 is met zijn atelier voldoende groot om eigen fietsen te kunnen stallen indien nodig. Doordat het perceel aan de voorzijde van beide straten niet heel breed is en het grootste deel van het perceel maar breed uitloopt in het binnengebied is het moeilijk om de fietsenstalling groter te maken dan voorzien op de plannen. De woonkwaliteit van de gelijkvloerse appartementen en het nodige groen in binnengebied zou hierdoor inboeten aan kwaliteit.

Mobiliteitsimpact (o.a. toetsing parkeerbehoefte):

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

• De algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken, zijn strikt na te leven;
• de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
• het nieuwe dak van de Korte Sint-Annastraat 7 en 11 aan te leggen als groendak;
• de bouwheer meldt twee weken vooraf de aanvang van de graafwerken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);
• de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;
• na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• Ossenmarkt 22:
  • 17/09/1998: vergunning (86#980386 ) voor het wijzigen van de bestemming van een vergaderzaal naar lofts en van kantoor naar studentenkamers.
• Korte Sint-Annastraat 7:
  • 26/02/2003: vergunning (86#990025) voor een bestemmingswijziging van een vergaderzaal naar studentenstudio’s.
• Korte Sint-Annastraat 11:
  • 19/11/1984: vergunning (18#64878) voor het verbouwen van een restaurant en woning.
• 25/07/2016: proces-verbaal (20152098) voor het uitvoeren van werken zonder vergunning.

Laatst vergunde toestand

• er zijn in de gekoppelde meergezinswoning 9 kamers, +/- 80 m² kantoorruimte en 2 zelfstandige woningen vergund.
  • Ossenmarkt 22:
    • een gekoppelde meergezinswoning van 3 bouwlagen en 3 traveeën  onder een plat dak met een kroonlijsthoogte van 9,80 met daarboven nog een bekroning van 0,70 m;
    • op de gelijkvloerse verdieping bevinden zich 6 kamers rond een binnenkoer met aan de zijde van de Korte Sint-Annastraat 7 een kantoorruimte;
    • op de eerste verdieping en tweede verdieping een tweeslaapkamerappartement.
  • Korte Sint-Annastraat 7:
    • een gekoppelde meergezinswoning van 2 bouwlagen onder een plat dak met een kroonlijsthoogte van 7,30 m;
    • het appartement op de eerste verdieping langs de zijde van de Korte Sint-Annastraat werd omgevormd tot 3 studentenkamers volgens de vergunning afgeleverd in 2003.
• Korte Sint-Annastraat 11
  • eengezinswoning;
  • breedhuis van 2 bouwlagen en 5 traveeën onder een zadeldak;
  • centraal in de voorgevel bevindt zich een toegangspoort die uitgeeft op een binnenkoer.

Bestaande toestand

• Korte Sint-Annastraat 11: eengezinswoning;
• Korte Sint-Annastraat 7 en Ossenmarkt 22: 2 appartementen en 11 studentenkamers; geen kantoor meer.

Inhoud van de aanvraag:

• het verbouwen van 3 panden (Ossenmarkt 22, Korte Sint-Annastraat 7 en 11) die aan elkaar grenzen in de achtertuinzone en waarvan de perceelgrenzen hertekend worden;
• supprimeren van de studentenkamers en kantoorfunctie;
• vermeerderen van 2 naar 6 appartementen Korte Sint-Annastraat 7 en Ossenmarkt 22;
• uitbreiden van de eengezinswoning Korte Sint-Annastraat 11;
• de kelders blijven ongewijzigd;
• Ossenmarkt 22:
  • de voorgevel blijft ongewijzigd;
  • afbreken van volume in binnengebied;
  • omvormen van de gelijkvloerse verdieping tot een appartement met tuin en schildersatelier;
  • de appartementen op de eerste en tweede verdieping blijven ongewijzigd.
• Korte Sint-Annastraat 7:
  • toevoegen van een bouwlaag;
  • afbreken van volume in binnengebied;
  • inkorten van de algemene bouwdiepte op de verdiepingen;
  • de materialisatie van de ramen op de gelijkvloerse verdieping, de ramen op de verdiepen in grijskleurig aluminium, de gevelbekleding in witkleurig crepi en het nieuwe dak in grijskleurige quartz-zink panelen;
  • het kantoor op de gelijkvloerse verdieping wijzigt naar wonen;
  • de onderliggende kelder (met tongewelf) blijft verbonden voor nummer 11;
  • op de eerste verdieping wordt de kantoorfunctie omgevormd tot een één slaapkamer appartement met terras;
  • toevoegen van een appartement op de nieuwe bouwlaag.
• Korte Sint-Annastraat 11/12:
  • uitbreiding van de keuken op de gelijkvloerse verdieping;
  • toevoegen van een tuin;
  • het overige blijft ongewijzigd.