2018_CBS_09020 - Omgevingsvergunning - OMV_2018098387. Lange Slachterijstraat 14. District Antwerpen - Goedkeuring

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

-        05/05/1950: vergunning (18#26625) voor agentschap met woning.

Laatst vergunde toestand

-        handelswoning bestaande uit drie bouwlagen onder een plat dak.

Bestaande toestand

-        de bestaande toestand wijkt af van de plannen uit 1950 met betrekking tot het isoleren en wit bepleisteren van de voorgevel;

-        het supprimeren van de gelijkvloerse handelsruimte en inrichten van een garage.

Inhoud van de aanvraag

-        het regulariseren van de gelijkvloerse garage met twee parkeerplaatsen;

-        het openwerken van de leefruimtes op de eerste verdieping;

-        het aanpassen van de gelijkvloerse gevel aan de nieuwe interne indeling met een grijs aluminium sectionaal poort gedragen door een blauwe hardstenen plint en wit geschilderd buitenschrijnwerk;

-        het isoleren en wit bepleisteren van de voorgevel op de verdiepingen voorzien van wit pvc buitenschrijnwerk;

-        de zij- en achtergevel blijven ongewijzigd.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd.

De aanvraag omvat de regularisatie van een gelijkvloerse garage met twee parkeerplaatsen, met plaatsing van een grijs aluminium sectionaal poort, met blauwe hardstenen plint en wit geschilderd buitenschrijnwerk. Het isoleren en wit bepleisteren van de voorgevel op de verdiepingen en het plaatsen van wit pvc buitenschrijnwerk. De verblijfsruimtes op de verdiepingen worden opengewerkt. De aanvraag omvat ook de omvorming van een commercieel gelijkvloers (bank instelling) met woning naar een eengezinswoning met garage.

In zijn verslag geeft de gemeentelijk omgevingsambtenaar aan dat de uitstekende gevel op de verdiepingen, in parament, vervlakt door het wegnemen van het reliëf en decoratieve elementen in het metselwerk. Volgens artikel 11§3 – “Afwerken van gevels en materiaalgebruik” – van de bouwcode, is een bepleistering van een gevel niet toegestaan wanneer de gevel opgetrokken is in natuursteen of in polychroom metselwerk, bij aanwezigheid van decoratieve elementen en indien de gevel uitmaakt van een groter architectonisch geheel. De gevel is in standaard monotoon metselwerk opgericht en van echte decoratieve elementen is in de voorgevel op de verdiepingen geen sprake.

Het straatbeeld is zeer heterogeen, een echt referentiebeeld is niet aanwezig, naast de in meerderheid voorkomende gevels in baksteen werden er ook reeds alternatieve materialen gebruikt bij de constructie van gevels, de gevelbezetting sluit dan ook bij het straatbeeld en beantwoord aan de goede ruimtelijk ordening. De gevelplint in blauwe hardsteen ter hoogte van het gelijkvloers blijft behouden evenals de originele indeling van de ramen op de verdiepingen, zodat het gebouw grotendeels zijn oorspronkelijk karakter behoudt.

Door het duurzaamheidsaspect en de wens naar meer wooncomfort via isoleren kan de bepleistering toegestaan worden. Het na-isoleren van de gevels is vanuit milieutechnisch en stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. Door het energiezuinig renoveren van woningen wordt er bijgedragen aan de klimaatambities, wat wordt gestimuleerd.

Er dient vanuit de zorg voor de architecturale kwaliteit aandacht besteed te worden aan een aantal ontwerpdetails, die als voorwaarden zullen opgelegd worden in de vergunning.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt namelijk tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Concreet moeten de dorpels evenveel uit het vernieuwde gevelvlak uitspringen als in de bestaande toestand het geval is en er dient een plint te worden voorzien onderaan het gevelvlak met dezelfde hoogte als op de aanpalende percelen.

Rekening houdend met het rooilijndecreet enerzijds en de beoogde verduurzaming van de woning anderzijds, wordt opgelegd om het gevelpakket (isolatie en bepleistering) maximaal te voorzien, met een totale dikte van 14cm ten opzichte van de gevellijn.

De arrière corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Bij het plaatsen van buitengevelisolatie dient er aandacht besteed worden aan een aantal voorwaarden in functie van het inpalmen van het openbaar domein.

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten te allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden.

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

Volgens artikel 30 – “Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen” – van de bouwcode dient een autoparkeerplaats voorzien te worden bij een woning indien de gevel breder is dan 8 m, de gevel is hier 8.40 m breed, een garagepoort is dan ook toegelaten. Het niet aanwezig zijn van een levendige functies zal in de context van de Lange Slachterijstraat geen negatieve impact op de beeldkwaliteit hebben, de straat wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van vele garagepoorten. De gevelbreedte van de voorgestelde bebouwing is, zoals hoger  aangegeven 8.40 m. In toepassing van artikel 3 ‘afwijkingsmogelijkheid’ van de bouwcode kan dan ook afgeweken worden van artikel 12 ‘levendige plint’. Volgens artikel 12§3,2° mag een toegangspoort maximaal 3 meter breed zijn, in de aanvraag is de poort 3.23 m breed, deze dimensie valt binnen de afrondingsfouten en kan aanvaard worden.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

          De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
  
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
  

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
  
  
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:
  • Artikel 12 Levendige plint: er is geen verblijfsruimte aan de straatzijde voorzien. Bovendien bedraagt de breedte van de toegangspoort 3,23 meter > 3meter.
    

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren beargumenteerd af te wijken van de geldende voorschriften. 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het omvormen van een commercieel gelijkvloers in een pand met bovenliggende woonruimte naar een pand met op alle verdiepingen woonruimte. Op een niet-strategische locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden, zoals dit pand, is het behoud van een commerciële functie niet op te leggen. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume en beogen geen aanpassing van het aantal woongelegenheden waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven. 

Visueel-vormelijke elementen

Op basis van de foto van de vorige vergunde toestand uit streetview dient vastgesteld dat het gevelvlak uit parement boven het gelijkvloers reeds uitstak ten opzichte het gevelvlak van het gelijkvloers. Bovendien dient vastgesteld  dat de gevel zeer veel karakter had door de aanwezigheid van reliëf in het gevelvlak en decoratieve elementen in metselwerk. Afgaande van de in de aanvraag aanwezige tekeningen (plannen, gevel en snede) en bovenstaande opmerkingen dient geconcludeerd dat de wijziging van de gevel boven het gelijkvloers louter het wijzigen van het uitzicht van dat geveldeel betrof, de isolatie werd louter gebruikt om de vervlakking van de gevel te bewerkstelligen. Bovendien dient opgemerkt dat de geveltekeningen enig reliëf behielden ter plaatse van de ramen, op basis van de foto’s dient vastgesteld  dat ook dit werd gesupprimeerd. Bovenstaande aanpassingen zijn in strijd met de bouwcode. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Deze aanvraag dient dan ook ongunstig geadviseerd te worden, de gevel dient terug hersteld te worden naar de laatst vergunde toestand.

Met betrekking tot de aanpassingen aan de plint wordt opgemerkt dat er, strijdig met de bouwcode, door het voorzien van een garagepoort geen levendige plint meer voorhanden is. Ook hier kan geen afwijking op worden toegestaan, ook om deze reden dient de aanvraag te worden geweigerd. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woning voldoet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. 

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van pleisteren en vervlakken van een van reliëf en ornamentiek voorziene gevel in parement. Alsook omwille van het niet voorzien of het supprimeren van een levendige plint op het gelijkvloers.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het intergraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.