2018_CBS_09653 - Omgevingsvergunning - OMV_2018074730. Bredabaan 448-452. District Merksem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  advies mobiliteit;
• artikel 30 autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  advies mobiliteit;
• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:
  er is geen publiciteit opgenomen in de aanvraag.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.                      

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de bedrijfseenheid ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie. De dienst geeft volgende beoordeling:

“De aanvraag omvat het omvormen van een voormalige winkel (o.a. kleding, tweedehandsartikelen,...) naar een fitness met achterliggende parking. Het pand is gelegen in afgebakend kernwinkelgebied Bredabaan Centrum. In deze kernwinkelgebieden stimuleren we de mix van functies, zowel handel, horeca, diensten als ontspanning. Een fitness hoort daarom functioneel goed thuis in een kernwinkelgebied: het trekt publiek aan doorheen de hele dag, ook 's avonds, en zorgt voor levendigheid op voorwaarde dat de vitrine levendig wordt ingericht. Het is dus niet aangewezen de etalages te bestickeren bijvoorbeeld.  De nieuwe parking via de zijstraat van de Bredabaan zorgt ervoor dat de mobiliteitsdruk op de Bredabaan niet verhoogd wordt.”

Voorliggende aanvraag omvat een functiewijziging. Het omvormen van een handelspand naar een fitnesszaak sluit aan bij de bestaande functies aanwezig op de omliggende percelen in de Bredabaan.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het gebouw richt zich niet naar de bestaande elementen van de straatwand of de omliggende gebouwen. De schaal van het gebouw is totaal anders. Echter betreft de aanvraag een functiewijziging en interne werken. Het bestaande volume blijft behouden.

Visueel-vormelijke elementen

De etalages aan de zijde Bredabaan dienen levendig te worden ingericht. Het is niet toegestaan deze volledig te bestickeren of het pand zo in te richten dat er geen activiteit zichtbaar is vanaf de winkelstraat. Aangezien de aanvraag een functiewijziging betreft en geen informatie over de zaak-gebonden publiciteit bevat, kan hier geen uitspraak over worden gemaakt. De omgevingsvergunning voor de publiciteit dient door middel van een nieuwe aanvraag te worden bekomen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de dienst binnenlandse zaken, Astrid veiligheidscommissie. De dienst adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“motivering: Omwille van de mogelijke gelijktijdige aanwezigheid van meer dan 150 personen dient er indoordekking aanwezig te zijn.” Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Echter moet er nagedacht worden hoe auto’s niet in conflict kunnen komen met andere wagens bij het verlaten of betreden van de parkeergarage. Een mogelijke oplossing is het plaatsen van lichtsignalisatie aan de ingang van de parking. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

Fietsvoorzieningen

Het project voorziet een fietsenstalling met plaats voor 60 fietsen: 52 voor bezoekers en 8 voor personeel. De fietsenstalling voor personeel is afgezonderd van de bezoekersfietsenstalling.

Gezien de grootte van de fitness is dit voldoende. Er dient echter wel rekening gehouden te worden met eventuele uitbreidingen bij een capaciteitstekort.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. een oplossing voorzien zodat auto’s niet in conflict kunnen komen met andere wagens bij het verlaten of betreden van de parkeergarage, bv. het plaatsen van lichtsignalisatie aan de ingang van de parking;
3. Omwille van de mogelijke gelijktijdige aanwezigheid van meer dan 150 personen dient er indoordekking aanwezig te zijn.

Uitsluitingen

1. aangezien de aanvraag geen uitspraak doet over de zaak-gebonden publiciteit, wordt deze uit de vergunning uitgesloten. Deze dient deel uit te maken van een nieuwe aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1. Volumetoename, verhogen: De bezwaarindiener wil niet dat het pand in hoogte toeneemt. Mocht het pand van de aanvraag verhogen, zou dit het daglicht wegnemen en schaduwhinder geven aan de bezwaarindiener.

Beoordeling: De aanvraag betreft een functiewijziging, van handelspand naar fitnessruimte. Verder betreft de aanvraag interne werken, er wordt geen volume gewijzigd. Het bezwaar is ongegrond.

1. 2.      Technische installaties: Het pand van de bezwaarindiener is volledig ingesloten door de aanvraag. Door de plaatsing van allerlei technische installaties, zonnepanelen, zonnecollectoren, airco-installaties of boilers ontstaat er zichthinder voor de bezwaarindiener. De bezwaarindiener heeft liever een plat dak, dan een dak vol installaties. Een andere locatie op het plat dak is mogelijk. De aanleg van een groendak wordt gezien als een pluspunt.

Beoordeling: De aanvraag betreft een functiewijziging. Op de bijgevoegde plannen staan geen technische installaties vermeld op het dak. Echter is het plaatsen van zonnepanelen of zonnecollectoren vrijgesteld van vergunning tot 1 m boven de dakrand. Het plaatsen van een airco is ook vrijgesteld van vergunning als deze op 2 m van de perceelsgrens worden geplaatst en de geluidssterkte niet meer dan 43 dB (A) bedraagt. Echter kunnen deze wel milieuvergunningsplichtig zijn. Het bezwaar is ongegrond.

1. Parkeerhinder door inkom garage: Door de plaatsing van de inkom tot de inpandige garage, vreest de bezwaarindiener publieke parkeerplaatsen te verliezen in de Van Aertselaerstraat.

Beoordeling: Voor de aanvraag is advies opgevraagd bij de dienst mobiliteit. Zij geven advies in het kader van hun expertise. Er dient enkel een oplossing te komen voor een mogelijk conflict tussen auto’s met andere wagens bij het verlaten of betreden van de parkeergarage. Het bezwaar is ongegrond.

1. 4.      Lawaaihinder: In het pand verblijven personen en worden feesten gehouden. De huidige invulling, niet vergunde functie, van het pand zorgt voor lawaaihinder in de omgeving. De toekomstige functie kan een verbetering zijn.

Beoordeling: De aanvraag betreft een functiewijziging. De huidige invulling zou verdwijnen waardoor het lawaaihinder zou moeten verdwijnen. Het bezwaar is ongegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 06/04/1987: vergunning (18#69042) voor het verbouwen van een winkelruimte;
• 23/03/2018: proces verbaal (11002_2018_6177) voor het wijzigen van de hoofdfunctie en het wijzigen van het aantal woongelegenheden zonder stedenbouwkundige vergunning en wijzigingen uitvoeren in strijd met de op 6 april 1987 verleende stedenbouwkundige vergunning met referte 18/69042-86/158/B afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen.

Laatst vergunde toestand

• het pand bestaat deels uit twee en deels uit vier bouwlagen onder een plat dak;
• het pand is volledig in gebruik voor de functie detailhandel.

Bestaande toestand

• op de eerste verdieping werd de hoofdfunctie gewijzigd van de detailhandel naar gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen;
• op de tweede verdieping werd de hoofdfunctie gewijzigd van de detailhandel naar de wonen;
• er werden vijf kamerwoningen ingericht in de voormalige kantoren van de winkel;
• op de derde verdieping werd de hoofdfunctie gewijzigd van de detailhandel naar de wonen;
• er werd één kamerwoning ingericht en een gemeenschappelijke keuken.

Inhoud van de aanvraag

• verbouwen van een handelspand binnen het bestaande volume;
• de hoofdingang is gelegen langs de Bredabaan;
• langs de Van Aertselaerstraat wordt een inrit voor de parkeergarage voorzien;
• de nieuwe parkeergarage wordt achteraan op het gelijkvloers voorzien en biedt ruimte aan 16 autoplaatsen en 60 fietsstalplaatsen;
• de parkeergarage en de inkom langs de Bredabaan worden verbonden met een gang;
• vanuit de inkomzone is er toegang tot het handelsgedeelte op het gelijkvloers en via de trap of roltrap tot de handelsruimte op de eerste verdieping;
• vanuit de parkeergarage kan je met de lift naar de eerste verdieping;
• de handelsruimtes zullen ingericht worden als fitness;
• de bebouwing langs de Van Aertselaerstraat wordt ingericht met personeelsruimte, kleedruimtes, sanitair en de bestaande technische ruimtes;
• het uitzicht van de gevel langs de Bredabaan wordt niet gewijzigd, enkel het buitenschrijnwerk van het inkomgedeelte wordt vervangen;
• de aanvraag geeft geen info over zaak-gebonden publiciteit;
• in de gevel langs de Van Aertselaerstraat wordt het buitenschrijnwerk op het gelijkvloers vervangen, daarnaast wordt er een nieuwe nooduitgang gecreëerd;
• het volledige gebouw wordt voorzien van een extensief groendak;