2018_CBS_09658 - Omgevingsvergunning - OMV_2018078079. Rijfstraat 10. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: woongebied.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied dat op de kaart welke de bestemmingsgebieden omschrijven bruinomrand en met het Romeinse cijfer II overdrukt is.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

           De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.      

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-       Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-       Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 Algemene bepalingen:
  het niveauverschil aan de algemene inkomdeur bedraagt 15cm. Niveauverschillen tot en met 18cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden;
• artikel 24 Draairuimte:
  de inkomsas en gang op het gelijkvloers zijn slechts 1,4m breed met versmallingen van 1,2m, waardoor er niet voldoende opstelruimte beschikbaar is;
• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de deur:
  op het gelijkvloers is bij de algemene toegangsdeur en de deur naar de appartementen geen vrije en vlakke opstelruimte voorzien.
  

Algemene bouwverordeningen

-       Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-       Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-       Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

op verdiepingen 2 tot en met 5 voldoet de hoogte niet aan de minimaal voorgeschreven hoogte van 2,6m. Deze varieert tussen 2,5m en 2,56m;

• artikel 23 Opdelen van een woning:
  de oorspronkelijke eengezinswoning met buitenruimte van meer dan 15m² wordt opgedeeld in 6 appartementen, waarvan geen enkele voldoet aan de minimum oppervlakte van 100m²;
• artikel 27 Open ruimte:
  de open ruimte op het perceel wordt verkleind van 14% van het perceel tot 9%. Dit moet minstens 20% zijn;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  bij een loodrechte opstelling dient de plaats achter de fietsen 1,7m te zijn. Hier is slechts 1,3m voorzien. Het voorgestelde Wheely-systeem is niet voor iedereen gebruiksvriendelijk. De toegang via de trap is weinig gebruiksvriendelijk;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  de parkeerbehoefte verhoogt, er worden geen autostalplaatsen voorzien.

Sectorale wetgeving

-       MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn..

-       Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-       Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 21 van de bouwcode. Aangezien de betreffende ruimtes met een te lage plafondhoogte reeds vergund zijn als verblijfsruimtes, kan een afwijking toegestaan worden met behulp van artikel 3 van de bouwcode.

Er is geen reden om af te wijken van de artikels 23, 27 en 29 van de bouwcode.
Het opdelen van de zeer ruime vergunde woning met buitenruimte op de tweede verdieping is volgens de bouwcode enkel mogelijk als er na opdeling minstens één woning van 100m² overblijft met buitenruimte van 15m². Hieraan wordt niet voldaan. Vanuit het oogpunt van een gezonde woonmix in de stad is het belangrijk om minstens één grote woning te behouden om ook voor grotere gezinnen met kinderen een woonaanbod te garanderen.

Door het plaatsen van terrassen achter de bestaande achtergevel wordt de open ruimte op het perceel verkleind tot 10m² of 9% van het perceel. Vooral op de onderste appartementen heeft dit een negatief effect in de reeds kleine ingesloten koer. Dit staat niet in verhouding tot de grootte van het gebouw en kan niet toegelaten worden.

Voorliggende aanvraag wijkt af van artikels 18, 24 en 25 van de verordening integrale toegankelijkheid. Door de wijziging van het gebouw naar een meergezinswoning, wordt onder andere de inkomzone op het gelijkvloers een publiek toegankelijke ruimte. Om in aanmerking te komen voor een vergunning moeten deze ruimtes voldoen aan de desbetreffende wetgeving. De aanvraag bevat geen motivatie voor de afwijkingen op bovenvermelde artikels.

De aangehaalde afwijkingen op zowel de bouwcode als de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid vormen op zich reeds voldoende grond om de te weigeren.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aangevraagde werken bevinden zich hoofdzakelijk binnen het bestaande en vergund aanvraag geachte bouwvolume met uitzondering van de uitbreiding aan de achtergevel voor bijkomende terrassen. Door de uitbreiding wordt de totale bouwdiepte van de verdiepingen uitgebreid van 23 tot 25 meter, terwijl het perceel maar 27 meter diep is. Hierdoor wordt de reeds beperkte open ruimte op het perceel ontoelaatbaar onder druk gezet.

Er kan zelfs gesteld worden dat de grote uitbreiding van het woonprogramma op dit perceel een inkorting van het bestaande gebouw nodig heeft om een goede ruimtelijke inpassing te garanderen ongeacht de ontwikkeling van het achterliggend binnengebied als kwalitatieve woonomgeving. Om voor vergunning in aanmerking te komen, moet minstens de noodzakelijke buitenruimte binnen de contouren van de bestaande bebouwing voorzien worden.

Door het uitbreiden van het woonprogramma naar 6 woonentiteiten wordt mogelijk de draagkracht van de site overschreden. Door de vele afwijkingen wordt niet voldoende aangetoond dat dit programma op een goede manier kan ingericht worden in dit gebouw. Bovendien moet conform artikel 23 van de bouwcode minstens één grotere woongelegenheid ingericht worden. Dit zal ook ten goede komen aan een kwalitatieve mix van gebruikers en bewoners in het gebouw en de omgeving.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een woning tot meerdere appartementen. De woonfunctie op de verdiepingen blijft behouden en is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Gezien het herinrichten van het bestaand commercieel gelijkvloers werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie. Deze dienst merkt op dat de bestaande winkelruimte blijft behouden en wordt vernieuwd. De toegang tot de bovenliggende verdiepingen wordt geoptimaliseerd. Het pand is gelegen in afgebakend kernwinkelgebied Centrum Antwerpen (Diamantwijk). Deze ingrepen worden in de kernwinkelgebieden gunstig beoordeeld.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het advies Mobiliteit bevat het ook het volgende inzake de fietsvoorzieningen:

“Voor de bijkomende appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

-          3 bijkomende appartementen met 2 slaapkamers à 3 x 3 = 9

-          2 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer à 2 x 2 = 4

In totaal moet een fietsenstalling voor 13 fietsen voorzien worden.

In de kelder wordt een fietsenberging ingericht voor 19 fietsen. Hier is enkel een ophangsysteem voorzien voor fietsen. Minimum de helft van de fietsenstallingen moeten een gewoon gelijkgronds systeem zijn en voldoen aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode.

De kelder is bereikbaar via een trap met fietsgoot. Er zit een bocht van 180° in deze trap. Het is niet mogelijk om deze trap te gebruiken met een fiets.

De fietsenberging moet vlot en veilig bereikbaar zijn of ingericht worden op het gelijkvloers.”

Met het oog op een goed wooncomfort en comform het artikel 29 van de bouwcode, worden de aandachtspunten van de dienst mobiliteit bijgetreden. Het vlot en veilig bereikbaar zijn van een goed ingerichte fietsenberging is een voorwaarde om in aanmerking te komen voor vergunning.

Visueel-vormelijke elementen

Het project strookt qua materiaalgebruik met het algemeen aanvaardbare in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits de terrassen binnen het bestaande bouwvolume in te richten en één ruimere woongelegenheid te voorzien in het programma, voldoet de ingediende indeling van de appartementen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Er wordt opgemerkt dat de aangevraagde appartementen met een diepte van 23 meter relatief veel restruimtes bevatten die niet in aanmerking komen als verblijfsruimte wegens de slechte lichtinval. Het aanpassen van de bouwdiepte zou hier duidelijk leiden tot meer gebruiksgenot.

De noodzakelijke aanpassingen zijn niet op te nemen als voorwaarde. Om het project in overeenstemming te brengen met een goede ruimtelijke ordening dienen de plannen fundamenteel aangepast te worden. De aanvraag moet geweigerd worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van het bebouwen van de beperkte open ruimte en het overschrijden van de draagkracht.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het intergraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-       09/07/1912: vergunning (1912#1696) voor bouwen van een diamantslijperij;

-       14/04/1914: vergunning (1914#5502) voor bouwen van burelen en werkhuis;

-       09/07/1942: vergunning (18#15835) voor veranderingen binnen;

-       20/05/1943: vergunning (18#17296) voor veranderingen binnen;

-       15/02/1963: vergunning (18#44784) voor verbouwingen;

-       22/10/1976: vergunning (18#58163) voor bouwen werkplaats en woning na afbraak.

Laatst vergunde toestand

-       Winkel en bovenliggende eengezinswoning met werkplaats en burelen in gesloten bebouwing;

-       het gebouw telt 7 bouwlagen onder plat dak met een bouwbreedte van 4,8m en een bouwhoogte van 22,3m;

-       Het bouwvolume werd opgebouwd als

• een gelijkvloers en verdieping 1 met winkel, burelen, werk- en bergplaatsen. Dit volume heeft een bouwdiepte van 27,3m. Dit volume bestrijkt het volledige perceel;
• verdiepingen 2, 3 en 4 hebben een bouwdiepte van 22,8m met een terras achteraan op verdieping 2. Op deze verdieping werd een bureau en woongedeelte voorzien;
• verdiepingen 5 en 6 hebben een bouwdiepte van 20m met een terras vooraan op verdieping 5. Deze verdiepingen werden als woongedeelte voorzien;
• op verdiepingen 4 en 6 werd een mezzanine opgetekend.

-       er werd een inkom naar de winkel en een aparte inkom naar de woning voorzien;

-       de voorgevel werd bekleed met witte steen. Het schrijnwerk bestond uit zwart geschilderd hout;

-       de achtergevel werd bekleed met witte gevelsteen.

Bestaande toestand

-       winkel, werkplaatsen en burelen met duplex-woning in gesloten bebouwing;

-       het bouwvolume werd opgebouwd als volgt:

• een gelijkvloers met winkel en werkplaats. Achteraan werd een verbinding naar de kelder gemaakt. Dit deel van de kelder werd voorzien van een kluis;
• verdiepingen 1, 2, 3 en 4 doen dienst als werkplaatsen en burelen;
• verdiepingen 5 en 6 is momenteel ingericht als een duplex-woning;

-       er werd slechts 1 inkomdeur  naar winkel en woongedeelte gerealiseerd.  De toegang tot de bovenliggende verdiepingen gebeurt momenteel via de winkel;

-       ter hoogte van de liftschacht werd op elke verdieping een doorgang gemaakt in de scheidingsmuur naar het aanpalende pand;

-       de mezzanines op verdiepingen 4 en 6 werden niet uitgevoerd;

-       de gevelpui werd voorzien van aluminium en graniet. Boven de inkom werd een reclamepaneel geplaatst;

-       de raampartijen in de achtergevel komen niet overeen met de laatst vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-       verbouwen van handelspand groter dan 300m² met een onafhankelijk handelsgelijkvloers en een bovenliggende ruime eengezinswoning met burelen;

-       de woning op de verdiepingen wordt opgedeeld in 4 tweeslaapkamerappartementen en 2 eenslaapkamerappartementen. Het grootste appartement met buitenruimte van 15m² is ca. 90m²;

-       het bouwvolume wordt opgebouwd als

• een gelijkvloers met winkel en een bergplaats achteraan, die ook toegang geeft aan een extra bergplaats/kluis op de kelderverdieping. Dit volume heeft een bouwdiepte van 27,3m. Dit volume bestrijkt het volledige perceel;
• verdiepingen 1, 2, 3 en 4 hebben een bouwdiepte van 22,8m met terrassen achteraan. Deze verdiepingen worden ingericht als 4 identieke appartementen. De vroegere uitbouw op verdieping 1 wordt afgebroken en voorzien van een terras;
• verdiepingen 5 en 6 hebben een bouwdiepte van 20m, met een extra terras vooraan op verdieping 5. Deze verdiepingen worden ingericht als 2 éénslaapkamerappartementen;
• alle verdiepingen worden voorzien van een terras in beton van minstens 6 m² met borstwering in zwart gelakt metaal.
• de kelder wordt voorzien van een 2 afvallokalen en berging voor 19 fietsen.

-       er wordt 1 toegangsdeur geplaatst: een gedeelde hal geeft toegang tot zowel de winkel als de bovenliggende appartementen;

-       het schrijnwerk van het gelijkvloers wordt voorzien in zwart aluminium;

-       het schrijnwerk van de achtergevel wordt voorzien in wit PVC;

-       de lift, zoals beschreven in de bestaande toestand, blijft behouden.