2018_CBS_05944 - Omgevingsvergunning - OMV_2018012081. Van Praetlei 145. District Merksem - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.
Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).

De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).

De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen

• De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.

De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.

De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24: Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  de 3 ruimtes achter de copyhoek rechts hebben geen zichten naar buiten en het is niet aangegeven of de lichtstraten boven de ruimtes opengaande glasdelen bevatten zodat verse lucht kan binnenstromen;
• artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  de norm 20 plaatsen/100 m² bruto-vloeroppervlakte voor secundair onderwijs wordt niet gehaald;
• artikel 43: Septische putten:
  de dimensionering van de septische put werd niet aangegeven.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.

De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’.

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 29 van de bouwcode. Er wordt niet het nodige aantal fietsstalplaatsen voorzien. De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de dienst stadsontwikkeling/ mobiliteit. Zij gaven volgend advies:

“De fietsparkeerbehoefte wordt bepaald op de Bruto Vloeroppervlakte (BVO) van het gebouw. De fietsparkeerbehoefte voor een secundaire school bedraagt 20 fietsen per 100m² BVO. Voor een oppervlakte van afgerond 1300m² bedraagt de fietsparkeerbehoefte 264 fietsparkeerplaatsen.

Het project zelf voorziet een fietsenstalling met plaats voor 66 fietsen. Deze is overdekt en heeft afmetingen conform de bouwcode.

Er kan worden afgeweken van het aantal nodige fietsenstallingen zoals berekend volgens de bouwcode,  maar er moet wel ruimte voorzien zijn om uit te breiden. Zodat bij onvoldoende

fietsstalplaatsen geen overlast is op het openbaar domein. Er moet ook een ‘flexibele’ ruimte

zijn voor fietsen die niet in een standaard fietsenrek passen”.

De voorwaarden geformuleerd in dit advies zullen als voorwaarden bij de stedenbouwkundige vergunning worden opgelegd.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de bedrijfseenheid ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie. De dienst adviseert met volgende beoordeling:

“De aanvraag betreft het verbouwen van een kantoor naar een school. Dit project omvat een middelbare school voor 150 leerlingen. Geen verdere opmerkingen.”

De aanvraag betreft een functiewijziging van een kantoor naar een school. Functioneel kan een school in een woonomgeving worden voorzien. Een school is verenigbaar met de woonfunctie in de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het gebouw situeert zich achteraan het terrein en is volledig dicht gebouwd tot tegen de scheidsmuren. Het bestaande volume blijft behouden. Er worden enkel in het bestaande dak openingen gemaakt waardoor patio’s ontstaan en dus de klassen voldoende licht en lucht krijgen. Aan de linkerzijde van het hoofdvolume wordt tussen het volumen en de bestaande scheimuren een kleine uitbreiding voorzien. Aan de voorzijde van het gebouw wordt een luifel voorzien om een deel van de speelplaats te overdekken.

Het volume van de bestaande hoogspanningscabine blijft behouden enkel herbergt deze niet meer de  gas- en elektriciteitsteller maar wordt deze omgevormd naar een sanitair volume. Vooraan op de linkerzijde van het perceel wordt een fietsenberging geplaatst.

De bestaande volumes blijven dus behouden, er worden enkel beperkte uitbreiding of nieuwbouw voorzien. Het gebouw past zich in zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande gevelmaterialen van het gebouw blijven behouden. Het materiaal van de bijkomende luifel bestaat uit polycarbonaat. De nieuwe fietsenberging wordt opgetrokken met stalen kollommen en een groendak. Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag omvat ook het plaatsen van een airco-installatie. Deze installaties liggen binnen de 45° en voldoen dus aan de bouwcode. De volumes van deze installaties zijn aanvaardbaar. Echter is er geen milieuvergunning voor deze installaties, deze kan wel worden bekomen via een milieumelding. De aanvraag is voor vergunning vatbaar, enkel wordt het gebruik van de installaties uitgesloten. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden 

1. een ‘flexibele’ ruimte voorzien voor fietsen die niet in een standaard fietsenrek passen
2. een zesde autoparkeerplaats te voorzien op eigen perceel zoals in rood aangeduid op de plannen;
3. De voorziene boom te verplaatsen tot naast de parkeerplaats zoals in groen aangeduid op de plannen
   
4. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

Uitsluitingen

1. het gebruik van de airco-installaties wordt uit de vergunning uitgesloten. Hiervoor dient een melding te worden gedaan conform de milieutechnische regelgeving.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden binnen de termijn van het openbaar onderzoek 1 analoog bezwaarschrift ingediend, die handelen over de volgende bezwaren:

1. 1.     Geen project MER-screeningsnota: Er is geen project MER-screeningsnota toegevoegd en daardoor is het dossier onontvankelijk.

Beoordeling: Er is wel degelijk een MER-screeningsnota toegevoegd aan het dossier. Het bezwaar is ongegrond.

1. 2. Onvoldoende fietsenstalplaatsen: Volgens de bezwaarindiener is de aanvraag strijd met artikel 29 van de bouwcode, er worden onvoldoende fietsenstalplaatsen voorzien. Volgens de bouwcode moet er voor 1316,08 m² bruto-vloeroppervlakte een 264 fietsenstalplaatsen worden voorzien. Er worden maar 66 plaatsen aangeboden.

Beoordeling: De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de dienst mobiliteit. Zij geven voorwaardelijk gunstig advies. Gezien de motivatie is het aantal toereikend maar de dienst mobiliteit vraagt wel om extra ruimte te voorzien voor uitbreiding. Het bezwaar is deels gegrond.

1. 3. Toegankelijkheid: Volgens de bezwaarindiener is de aanvraag strijdig met de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid. Noch uit de aanvraag, noch uit de plannen kan worden opgemaakt of de aanvraag voldoet aan de verordening. De checklist toont op geen enkele wijze de verenigbaarheid aan.

Beoordeling: De aanvraag is nagekeken op de verordening toegankelijkheid en voldoet. Het bezwaar is ongegrond.

1. 4. Functionele inpasbaarheid: De omgeving bestaat voornamelijk uit aangesloten eengezinswoningen. De woningen grenzend aan de aanvraag zijn uitzonderlijk vrijstaand. Een inplanting van een school voor 150 leerlingen wordt de draagkracht van het perceel en de omgeving overschreden.

Beoordeling: Functioneel kan een school in een woonomgeving worden voorzien. Een school is verenigbaar met de woonfunctie in de omgeving. Het bezwaar is ongegrond.

1. 5. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid: De aanvraag voorziet geen infrastructuur voor een kwaliteitsvol onderwijs. De ruimten voor de klaslokalen, het sanitair, de speelplaats en de fietsenstalling voor de leerlingen is beperkt. De aanbouw, de speelplaats, de fietsenstalling en de parkeerplaatsen worden tot tegen de perceelsgrens geplaatst, wat voor hinder zorgt bij de bezwaarindiener. Het biedt geen kwalitatief verdichtingsproject en is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Beoordeling: Het gebouw situeert zich achteraan het terrein en is volledig dicht gebouwd tot tegen de scheidsmuren. Het bestaande volume blijft behouden. Er worden enkel in het bestaande dak openingen gemaakt waardoor patio’s ontstaan en dus de klassen voldoende licht en lucht krijgen. Aan de linkerzijde van het hoofdvolume wordt tussen het volumen en de bestaande scheimuren een kleine uitbreiding voorzien. Aan de voorzijde van het gebouw wordt een luifel voorzien om een deel van de speelplaats te overdekken.

Het volume van de bestaande hoogspanningscabine blijft behouden enkel herbergt deze niet meer de  gas- en elektriciteitsteller maar wordt deze omgevormd naar een sanitair volume. Vooraan op de linkerzijde van het perceel wordt een fietsenberging geplaatst.

De bestaande volumes blijven dus behouden, er worden enkel beperkte uitbreiding of nieuwbouw voorzien. Het gebouw past zich in zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving. Het bezwaar is ongegrond.

1. 6. Mobiliteit, fietsenparkeerplaats en parkeerdruk: Het verkeer dat de aanvraag creëert, wordt niet opgevangen op eigen terrein maar zal worden afgewenteld op de Van Praetlei en de omliggende straten. Het tekort aan fietsstalplaatsen heeft gevolgen op de mobiliteit. De aanvraag voorziet 5 autoparkeerplaatsen wat volgens de bezwaarindiener te weinig is en dus zal worden afgewenteld op de omliggende straten.

Beoordeling: Het aantal parkeerplaatsen dat opgelegd wordt volgens de bouwcode is gebaseerd op onderzoek wat dergelijke functie teweeg brengt qua gemotoriseerd verkeer. Voor 5 van de 6 parkeerplaatsen wordt voldaan aan deze norm. De ontbrekende plaats zal gecompenseerd worden in de vorm van een belasting die gebruikt zal worden voor mobiliteitsprojecten. Er zal een toegenomen verkeershoeveelheid zijn in deze straat maar deze piek zal vooral plaatsvinden tijdens de start en het einde van de schooldag. Gedurende de dag zullen enkel de voertuigen van de leerkrachten zich nog  in deze straat bevinden. Het bezwaar is ongegrond.

1. 7. Hinderaspect, schaduwhinder: Door de inplanting van de overdekte fietsenstalplaats zal er geen licht meer in de tuin en de woning van de bezwaarindiener binnenvallen. De aanvraag respecteert niet de 45% regel.

Beoordeling: Op de locatie van de toekomstige fietsenstalling staan het perceel staan meerdere bomen. Deze bomen geven ook schaduwhinder naar de woning. Tevens staat op of naast de perceelsgrens een haag, welke ook schaduwhinder geeft aan de woning. Het verwijderen van de bomen is een verbetering naar lichttoetreding naar de woning. Naar ruimtelijke ordening kan op dit perceel een halfopen bebouwing met een aanpalende garage worden gerealiseerd. Een aanpalende garage zal voor meer hinder zorgen dan een fietsenstalling op ca. 98 cm van de perceelsgrens. Het bezwaar is ongegrond.

1. 8. Hinderaspect, privacy: De speelplaats, fietsenstalling en parkeerplaatsen bevinden zich naast het perceel van de bezwaarindiener. Dit zou tot waardevermindering leiden van de woning van de bezwaarindiener. De bezwaarindiener vreest dat zijn tuinberging die op 30 cm van de perceelsgrens staat schade zal lijden door de naastliggende speelplaats.

Beoordeling: Het is inderdaad waar dat de speelplaats zich vooraan op het perceel bevindt, naast de tuin van de bezwaarindiener is gelegen. Echter zijn er mogelijkheden om deze privacy-hinder te voorkomen. In onderling overleg kan er een tuinafscheiding worden geplaatst welke het probleem oplost. Echter is dit iets burgerrechtelijk en niet van stedenbouwkundige aard. Het voorzien van een perceelafsluiting wordt opgenomen in de voorwaarden. Het bezwaar is gegrond.

1. 9. Hinderaspect, geluid: De aanvraag betreft een school voor 150 leerlingen die worden opgevangen op een zeer beperkte ruimte. De speelplaats, fietsenstalling en parkeerplaatsen bevinden zich naast het perceel van de bezwaarindiener wat tot geluidshinder kan leiden.

Beoordeling: Een school is verenigbaar met de woonfunctie in de omgeving. Er kan inderdaad  lawaaihinder zijn naar de omgeving door de nabijheid van de speelplaats. Echter zijn deze beperkt tot een drietal momenten van de dag en dus verwaarloosbaar. Het bezwaar is ongegrond.

1. 10.  Veiligheid: Er is geen rekening gehouden met de brandveiligheid van de aanvraag. Het perceel wordt langs de straatzijde ontsloten. Het perceel en het gebouw is enkel langs achteren via een smalle doorgangsweg.

Beoordeling: De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de brandweer Antwerpen. Zij oordelen in hun expertise en hebben een voorwaardelijk gunstig advies gegeven. Het bezwaar is ongegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 6/06/2008: vergunning (3184#745) verbouwen drukkerij tot kantoren.

Laatst vergunde toestand

• links halverwege de bebouwing staat een voormalige conciërgewoning, omgevormd tot kantoorruimte, met 2 bouwlagen onder schuin dak.

Bestaande toestand

• het pand bestaat uit hoofdzakelijk 1 bouwlaag met plat dak waarop in de breedte lichtstraten zijn geplaatst;
• op de kop van het gebouw staat een bouwvolume van 16 meter bouwdiepte met 2 bouwlagen onder plat dak;
• de conciërgewoning van weleer is gesloopt;
• de bebouwing is rechts en achteraan tegen de perceelgrenzen aangebouwd;
• de voorgevel is uitgevoerd in rode baksteen met donker aluminium schrijnwerk;
• voor het gebouw vinden we open ruimte met 28 parkeerplaatsen op gravel.

Inhoud van de aanvraag:

• het betreft het omvormen van kantoren naar een school;
• de huidige bouwdiepte en bouwhoogte blijven dezelfde;
• de klaslokalen achteraan worden van natuurlijk licht voorzien door het maken van 3 nieuwe patio’s;
• voor het gebouw ligt een speelplaats;
• boven de inkom van het gebouw staat een luifel in polycarbonaat om een deel van de speelplaats te overdekken;
• links vooraan is er een nieuwe fietsenstalling die plaats biedt aan 66 fietsen;
• er zijn 5 parkeerplaatsen op het terrein.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.