2018_CBS_05917 - Omgevingsvergunning - OMV_2018018041. Burchtgracht ZN. District Antwerpen. - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

• artikel 2.1.2 Harmonieregel – referentiebeeld:
  de gevels in de nabije omgeving zijn voornamelijk opgebouwd uit steenachtige materialen. Een gevelafwerking in grijskleurige zinkenleien is niet kenmerkend binnen het referentiekader van  de omgeving;
• artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:

Er wordt op het gelijkvloers geen open ruimte voorzien.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater). 

De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).

De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.

De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.

De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 harmonie en draagkracht:
  de gevels in de nabije omgeving zijn voornamelijk opgebouwd uit steenachtige materialen. Een gevelafwerking in grijskleurige zinkenleien is niet kenmerkend binnen het referentiekader van  de omgeving.
• artikel 12 §3 levendige plint:
  De voorgevelbreedte aan de zijde van de Burchtgracht bedraagt 14,80m, wat minder is dan 16 m. Er worden 2 poorten voorzien, waar maximum 1 poort is toegelaten;
• artikel 27 open ruimte:
  er wordt op het gelijkvloers geen open ruimte voorzien.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’

• Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een bekrachtigde archeologienota worden toegevoegd

De archeologienota werd bekrachtigd door het agentschap Onroerend Erfgoed op 27/02/2018.

De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Een gevelafwerking in grijskleurige zinkleien is niet in harmonie met het referentiekader en daarom strijdig met de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan. De lichte kleur en het natuurlijke, duurzame karakter van het vooropgestelde gevelmateriaal maakt dat de gevel zich wel inpast binnen de historische context. De welstandscommissie verleende een gunstig advies voor deze materiaalkeuze. Ook de stedelijke dienst monumentenzorg adviseert deze aanvraag gunstig. Rekening houdende met het bovenstaande, wordt een afwijking op de voorschriften toegestaan.

De gevelbreedte van 14,80m laat volgens artikel 12 van de bouwcode slechts 1 garagepoort toe. De aanvrager vraagt een afwijking op deze voorschriften en wenst 2 poorten te plaatsen in de gevel aan de Burchtgracht. De beperkte diepte van het perceel maakt dat er geen autostaanplaats met fietsenberging achter 1 poort kan voorzien worden. Aangezien de poorten volledig worden opgenomen in het gevelritme, is een toekomstige herbestemming van de garage mogelijk (bv. uitbreiding kantoor). Naast de poorten wordt de gelijkvloerse gevelpui maximaal opengewerkt, waardoor een regelmatig contact tussen de gebruikers van het gebouw en de straat gegarandeerd wordt. Rekening houdende met het bovenstaande en de motivatie opgenomen in de beschrijvende nota, wordt op basis van artikel 3 van de bouwcode een afwijking toegelaten.

Bij nieuwbouw moet minimaal percentage van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Het ontwerp voorziet geen onbebouwde ruimte op het gelijkvloers. Op de tweede verdieping wordt een dakterras gecreëerd als buitenruimte voor de woning. Gezien de ligging van het perceel op de hoek en gezien de beperkte oppervlakte, laten de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan en de bouwcode een afwijking toe.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de bouw van een eengezinswoning. Op het gelijkvloers bevindt zich een kantoorruimte als complementaire functie bij het wonen. Als voorwaarde wordt opgelegd dat het gebouw (inclusief) kantoor één en ondeelbaar moeten zijn in gebruik, verhuur en verkoop.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Visueel-vormelijke elementen

De huidige site betreft een braakliggend terrein. Vroeger stonden er 4 kleine woningen welke na een verleende bouwvergunning in 1994 werden gesloopt. De open ruimte omringd door wacht- of achtergevels zorgt voor een onafgewerkte bouwblok in het historische stadsweefsel.

Het nieuwe volume bestaat uit 3 bouwlagen en een zolderverdieping. De vormentaal van de aangrenzende bebouwing wordt overgenomen en de goot- en nokhoogte sluiten aan op deze van de naastliggende bebouwing. Om de lichtinval van de bestaande bebouwing zoveel mogelijk te vrijwaren, wordt het volume uitgehold. Dit creëert eveneens de mogelijkheid van een dakterras. Dit concept resulteert in een heldere en archetypische doch geïntegreerde verschijning binnen de historische stadskern.

Het project is met de Welstandscommissie besproken (24 11 2017 en 09 02 2018) en werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd. De opmerkingen van de Welstandscommissie zijn verwerkt in de voorgelegde plannen.

Cultuurhistorische aspecten

Het braakliggend terrein is gesitueerd in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan –binnenstad- werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde.  Aan de beschrijvende nota werd een cultuurhistorische motiveringsnota toegevoegd.

In 1994 werd een vergunning verleend om de bestaande bebouwing te slopen. Tot op heden is het terrein braakliggend. Dit werkt beeldverstorend voor de straat. Voorliggend ontwerp past zich op een correcte manier in de bestaande straatwand en in de perceelstructuur van de omgeving in.  De architecturale verschijningsvorm werd beoordeeld en gunstig bevonden door de stedelijke welstandscommissie. De stedelijke dienst monumentenzorg adviseert deze aanvraag dan ook gunstig.

Het geplande bouwproject valt binnen de drempelwaarden voor de verplichte opmaak van een archeologienota volgens art. 5.4.1. van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013: het project is gedeeltelijk gelegen in de archeologisch beschermde burchtzone.

De archeologienota (nr.6666) werd op 27 februari 2018 ingediend door het bedrijf ABO en door het agentschap Onroerend Erfgoed bekrachtigd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake veiligheid en woonkwaliteit.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de eengezinswoning, inclusief gelijkvloerse kantoorruimte, dient één en ondeelbaar te zijn in gebruik, verhuur en verkoop;
2. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over

1. Bereikbaarheid voor brandweer van achtergevel achterburen: Op het adres Veemarkt 26 bevindt zich een B&B. De ramen in de achtergevel komen uit op de site van voorliggende aanvraag. De bezwaarindiener stelt dat deze ramen ten allen tijden bereikbaar moeten blijven door de brandweer met ladderwagen in functie van de brandveiligheidsvoorschriften van de toeristische accommodatie. En dit zowel voor, tijdens als na de bouw van de eengezinswoning.

Beoordeling:

Het perceel waarop de nieuwbouwwoning wordt gerealiseerd betreft een bouwgrond. Het spreekt voor zich dat de aanvrager de werken moet uitvoeren volgens de regels van de kunst. De verantwoordelijkheid met betrekking tot de brandveiligheid van belendende eigendommen kan echter niet overgedragen worden op de eigenaar van betreffend perceel. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard en is dan ontvankelijk, maar ongegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 29/12/1994 vergunning (19942372) afbraak van 4 woningen.

Laatst vergunde toestand

• braakliggend terrein.

Bestaande toestand

• terrein ingericht als parkeerplaats voor vijf auto’s.

Inhoud van de aanvraag:

• bouwen van een eengezinswoning gelegen aan de hoek van Burchtgracht en Peterseliestraat;
• het nieuwe volume telt ter hoogte van de aanpalende bebouwing telkens drie bouwlagen plus schuin dak, centraal -aan de zijde van de Burchtgracht- wordt het volume verlaagd tot twee bouwlagen plus dakterras;
• de gelijkvloerse verdieping is volledig bebouwd: hier wordt een inkom, een kantoorruimte, een garage en een fietsenberging voorzien;
• op de eerste verdieping bevindt zich de leefruimte van de woning, het volume trekt zich aan de achterzijde terug van de perceelsgrens, hier wordt een intensief groen dak aangelegd;
• boven de eerste verdieping wordt er een dakterras voorzien tussen twee aparte volumes die de slaapvertrekken omvatten;
• het volume aan Peterseliestraat, evenals het volume aan de Burchtgracht sluit aan, in bouwdiepte en bouwhoogte bij het profiel van de aanpalende bebouwing;
• de voorgevelbreedte bedraagt 14.80 m ter hoogte van de Burchtgracht en 7.6 m ter hoogte van de Peterseliestraat;
• de gevels worden op het gelijkvloers afgewerkt met architectonisch beton en op de verdieping met zinkenleien in een grijskleurige tint, het buitenschrijnwerk wordt voorzien in lichtkleurig aluminium.