Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.
Externe adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
|
Digit - brandweer/ risicobeheer/ preventie |
18 april 2018 |
17 mei 2018 |
Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
|
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie |
19 juni 2018 |
Geen tijdig advies ontvangen |
|
DL adresbeheer (huisnummers) |
19 juni 2018 |
19 juni 2018 |
|
stadsontwikkeling/ mobiliteit |
10 april 2018 |
12 april 2018 |
|
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg |
10 april 2018 |
19 juni 2018 |
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan "Binnenstad", goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in een artikel 6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).
Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):
Algemene bouwverordeningen
Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
Sectorale wetgeving
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt
geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften:
Voorliggend ontwerp is niet in overeenstemming met artikel 2.2.5 van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad wat betreft het verkleinen van de aanwezige open ruimte.
De kleine koer/lichtschacht, centraal tegen de linke scheimuur wordt gesupprimeerd, waardoor er geen open ruimte meer aanwezig is op het perceel. Gezien het feit dat voorliggende aanvraag een hoekperceel betreft en de hoge, donkere lichtschacht geen meerwaarde betekent voor de woonkwaliteit, betekent het toebouwen van de open ruimte geen verlies voor de woonkwaliteit op het perceel en is de afwijking legitiem. Bovendien wordt voor alle bewoners een gemeenschappelijke dakterras aangelegd, hetgeen het verdwijnen van de balkons is de donkere lichtschacht compenseert.
Bijkomend is het ontwerp strijdig met artikel 2.2.1 van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad. Door het opsplitsen van de bestaande appartementen wordt de densiteit verhoogd van 4 naar 9 wooneenheden, zonder enige parkeervoorziening. Daarenboven is de fietsenstalling te krap. Te kleine en onpraktisch fietsenbergingen leiden ertoe dat de fietsen veelal op de openbare weg belanden, waardoor ook op dit punt overlast voor de omgeving te verwachten valt.
Bijkomend wordt opgemerkt dat de wooneenheden ter hoogte van de linker perceelsgrens weinig woonkwaliteit garanderen door de overdreven diepte en de eenzijdige oriëntatie.
Teveel kleine woonunits op het hoekperceel overschrijden de draagkracht van het pand en de omgeving.
Tenslotte wordt opgemerkt dat de aanvraag niet voldoet aan het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Voorliggend ontwerp wijkt af van artikels 12, 18, 20, 21, 22, 25 en 30 van de verordening integrale toegankelijkheid. De impact van de aanpassingen die vereist zijn om de aanvraag in overeenstemming te brengen met de verordening, zijn dan ook van dien aard dat een nieuwe aanvraag zich opdringt.
Functionele inpasbaarheid:
De Britselei is een brede stadsboulevard en wordt gekenmerkt door woon- en kantoorgebouwen in gesloten bebouwing, het profiel varieert van klassieke woonhuizen met drie hoge bouwlagen onder schuin dak tot recenter opgerichte panden met zes tot acht bouwlagen onder platte bedaking. De Kapucinessenstraat daarentegen is een smalle stedelijke woonstraat en wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door rijwoningen met drie bouwlagen onder schuin dak.
De bestaande meergezinswoning met vier appartementen en een duplex-kantoorruimte onderaan is functioneel inpasbaar inde omgeving. De functiewijziging van de kantoorruimte op de eerste verdieping naar een woonfunctie is aanvaardbaar. Toch wordt opgemerkt dat de woontypologie van de appartementsgebouwen aan de Leien hoofdzakelijk ruime, brede appartementen omvat. De overdreven opdeling van de bestaande appartementen in voorliggende aanvraag (van 4 naar 9 eenheden) leidt tot kleine en smalle, eenzijdig georiënteerde wooneenheden die atypisch zijn op deze plaats en de draagkracht van de omgeving overschrijden.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid:
De inrichting van een gemeenschappelijk dakterras compenseert het supprimeren van de weinig kwalitatieve balkons achteraan in de voormalige lichtschacht. Toch kan het gebruiksgenot ervan in vraag gesteld worden aangezien dit terras gedeeld moet worden door 8 gezinnen, de oppervlakte en de inrichting ervan zijn niet afgestemd op een dergelijk aantal gebruikers. Om dit terras toegankelijk te maken wordt de gemeenschappelijke traphal doorgetrokken tot het dakniveau. Dit impliceert een verhoging van de scheimuur met de aangrenzende woning Kapucinessenstraat 58 over een lengte van 5m met een hoogte van 2m72, op 4m45 achter de voorgevel.
Deze verhoging van de scheimuur is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening van de plaats: de Kapucinessenstraat wordt gekenmerkt door smalle rijwoningen met 3 bouwlagen plus zadeldak. Het hoekpand, dat onderwerp uitmaakt van voorliggend dossier, telt 6 bouwlagen onder platte bedaking en vormt een schakel/overgangsvolume naar de hogere bebouwing langsheen de Britselei. De verhoging van de blinde wachtgevel boven het schuine dak van Kapucinessenstraat nr. 58 is niet aanvaardbaar vanuit stedenbouwkundig oogpunt. De bestaande bouwhoogte in aansluiting bij de lagere bebouwing van de Kapucinessenstraat is maximaal. Het verhogen van de scheimuur genereert visuele hinder in het straat- en referentiebeeld van de Kapucinessenstraat en vormt geen goede aansluiting op de aanpalende bebouwing.
Bijkomend wordt opgemerkt dat het dakterras slechts een afstand respecteert van 1m20 ten aanzien van de perceelsgrenzen waardoor een erfdienstbaarheid gevestigd wordt voor het nemen van zicht. Aangewezen is, om het terras te beperken tot een afstand van minstens 2m ten aanzien van de perceelsgrenzen, en een andere toegang te voorzien, bijvoorbeeld met een buitentrap vanop het lager gelegen verdiep, waarbij ook een meer gevarieerde collectieve buitenruimte kan ontstaan.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten:
De wijzigingen aan de voorgevel zijn aanvaardbaar.
Gezien de ligging van het gebouw in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:
“Bij de recente herinventarisatie van de Leien is het pand niet weerhouden voor opname in de inventaris van het bouwkundig erfgoed wegens onvoldoende erfgoedwaarde. De geplande werken hebben dan ook geen impact op de erfgoedwaarde.”
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen:
De draagkracht wordt overschreden door een te hoge densiteit. De eenzijdig gerichte, 10m diepe appartementen links aan de zijde van de Britselei garanderen weinig of geen wooncomfort.
De stedelijke dienst mobiliteit merkt op dat voor de 5 bijkomende appartementen er 10 fietsstalplaatsen moeten voorzien worden.
Er worden op het gelijkvloers 12 fietsstalplaatsen voorzien in een hangsysteem maar niet alle types fietsen kunnen gebruik maken van deze stallingen. Minstens de helft van het aantal fietsstalplaatsen moeten daarom gewone stalplaatsen zijn. Achter elke fietsstalplaats moet er minimum 1m70 vrije ruimte zijn. Dat is hier ook niet het geval.
Door de krappe fietsenberging, alsook door het gebrek aan enige parkeerplaats op eigen terrein, worden deze lasten grotendeels op de openbare weg afgewenteld.
Bijkomend wordt vastgesteld dat het dakterras geen afstand respecteert van minstens 1m90 ten aanzien van de perceelsgrenzen. Ook het terras en de raamopening in de scheimuur met Kapucinessenstraat 58 vestigen erfdienstbaarheden (nemen van zichten en lichten) die enkel mogelijk zijn mits het akkoord van de aanpalende eigenaar en notarieel vastgelegd dienen te worden.
De opdeling van het pand van 4 naar 9 appartementen is niet verenigbaar met het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad en de goede ruimtelijke aanleg van de plaats.
Bovendien zijn er teveel strijdigheden met de verordening toegankelijkheid en wordt de woonkwaliteit niet gegarandeerd.
Mobiliteitsimpact (o.a. toetsing parkeerbehoefte):
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
|
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 5 parkeerplaatsen.
De aanvraag betreft he ombouwen van een kantoor naar een woonfunctie en het uitbreiden van het aantal wooneenheden.
Werkelijke parkeerbehoefte: De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden (van 4 naar 7) en de functiewijziging van het kantoor op de tweede verdieping naar 2 appartementen. In het totaal zullen er na de verbouwing 5 appartementen bijkomen.
5 appartementen < 60m² met parkeernorm 1.05 à 5 x 1.05 = 5.25
De werkelijke parkeerbehoefte is 5.
|
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
‘Dit perceel betreft een hoekpand met een gevelbreedte van 7m57 aan de Britselei en een gevelbreedte van 9m72 aan de Kapucinessenstraat. De vorm van het perceel, alsook de inrichting van de gelijkvloerse kantoorruimte laten het bouwen van het aantal te realiseren plaatsen niet toe.’
|
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 4.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 5. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 1 parkeerplaats.
Bijstelling vergunde toestand : De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.
Het kantoor op de 2de verdieping heeft een oppervlakte van 90m2 en dus een parkeerbehoefte van 0.99 (90 x 1.1/100m2).
Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 1.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 5 – 1 = 4.
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen van 15 december 2014. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 4 plaatsen.
|
Stedenbouwkundige handelingen
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van de opdeling van het pand van 4 naar 9 appartementen, zonder bruikbare fietsenberging, noch enige parkeervoorziening. Hierdoor wordt de draagkracht overschreden waardoor de aanvraag niet verenigbaar is met het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad en de goede ruimtelijke aanleg van de plaats.
|
Procedurestap |
Datum |
|
Indiening aanvraag |
8 maart 2018 |
|
Volledig- en ontvankelijk |
8 april 2018 |
|
Start openbaar onderzoek |
23 april 2018 |
|
Einde openbaar onderzoek |
22 mei 2018 |
|
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
|
Uiterste beslissingsdatum |
20 juli 2018 |
|
Verslag GOA |
21 juni 2018 |
|
naam GOA |
Karel Bauwens |
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
|
Startdatum |
Einddatum |
Schriftelijke bezwaar-schriften |
Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften |
Petitie-lijsten |
Digitale bezwaar-schriften |
|
23 april 2018 |
22 mei 2018 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
|
Projectnummer : |
OMV_2018022883 |
|
Gegevens van de aanvrager: |
NV CITY PLUS met als adres Jan Welterslaan 13 te 2100 Deurne (Antwerpen) |
|
Ligging van het project: |
Britselei 56 te 2000 Antwerpen (Antwerpen) |
|
Kadastrale gegevens: |
afdeling 4 sectie D nrs. 2165S17, 2165R17, 2165L20 en 2165P17 |
|
Vergunningsplichten: |
stedenbouwkundige handelingen |
|
Voorwerp van de aanvraag: |
ombouwen van een kantoor naar een woonfunctie en de wijziging van het aantal woonentiteiten |
Stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
Laatst vergunde toestand en bestaande toestand
Inhoud van de aanvraag:
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist om de omgevingsvergunning te weigeren.