2018_CBS_05956 - Omgevingsvergunning. OMV_2018042396 - Van de Perrelei 70. District Hoboken - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.          

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 23 Opdelen van een woning: na de opdeling van de woning blijft er geen woongelegenheid over met een netto-vloeroppervlakte van minstens 100m² met een aansluitende buitenruimte van minstens 15m²;
• Artikel 27 Open ruimte: de open ruimte wordt ten opzichte van de laatst vergunde toestand verkleint tot 11,83% van de totale perceeloppervlakte wat minder is dan de minimaal verplichte 20%;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de gemeenschappelijke fietsenberging is moeilijk bereikbaar en is niet ingericht conform de voorschriften van artikel 29 van de bouwcode;
• Artikel 43 Septische putten: er moet een septische put voorzien worden conform artikel 43 van de bouwcode. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het aangevraagde is niet in overeenstemming met art 23,27.29 en 43.van de bouwcode.

De strijdigheden met artikels 23, 27 en 29 tonen aan dat de draagkracht wordt overschreden. Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat er geen afwijkingen mogelijk zijn en dat aanvraag niet in aanmerking komt voor vergunning. 

Er werd opgemerkt dat de bouwaanvraag niet beschikt over een septische put. Dit kan indien de andere strijdigheden bij een nieuwe aanvraag worden opgelost als voorwaarde worden opgenomen in de vergunning. 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Marketing. Hierbij hun advies: “De aanvraag omvat het omvormen van een (voormalig) handel/reca-gelijkvloers in een pand met bovenliggende woonruimte naar een pand met op alle verdiepingen woonruimte. Op een niet-strategische locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden, zoals dit pand, is het behoud van een commerciële functie niet op te leggen. Omvorming naar woonruimte wordt op deze locaties gunstig beoordeeld.” Gelet op het voorgaande wordt de functionele inpasbaarheid van het pand wel bewaard. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag werd eveneens voorgelegd aan de stedelijke dienst mobiliteit ter advies omtrent de fietsparkeerbehoefte::

De 4 bijkomende appartementen zijn allemaal 1-slaapkamerappartementen. Bijgevolg is de fietsparkeerbehoefte 4 x 2 = 8 fietsenstallingen.

Er worden 2 fietsenstallingen ingetekend in de garage bij de woning en er worden 6 plaatsen in de kelder voorzien. De 6 stallingen in de kelder zijn in orde. De 2 fietsplaatsen in de garage zijn ingetekend achter de wagen. De fietsen kunnen niet uit de garage wanneer de wagen erin geparkeerd staat. Dit maakt dat de stalplaatsen niet bruikbaar zijn.

De aanvraag voorziet niet in de minimale parkeerplaatsen wat betreft de fietsen. Dit zal hinder veroorzaken voor de omgeving aangezien deze fietsen dan op het openbaar domein gestald zullen  worden. 

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Gezien er geen duidelijke laatst vergunde toestand beschikbaar was van de woonst werd

hiervoor advies gevraagd bij de stedelijke dienst geacht vergund:

Handel wordt bevestigd door KBO. De plannen, de omschrijvende nota en de (recente) bewonerskaarten vermelden vanaf 1962 slechts 1 woning. Die woning is enkel via de handel bereikbaar. Het gaat hier dus om een zuivere handelswoonst (woonst van handelaar). 

Omdat de woning als een ondeelbaar geheel met de handelszaak wordt beschouwd dient deze woning te voldoen aan artikel 23 van de bouwcode. In toepassing van dit artikel dient men de woning met een buitenruimte van minimaal 15m2 op te splitsen met behoud van een minimale wooneenheid van 100m2. Gelet op het voorontwerp van de herziening van de bouwcode , goedgekeurd op het college van 30 maart 2018 ,wordt deze oppervlaktemaat nog opgehoogd naar een minimale oppervlakte van 130m2. 

De stad wenst een groter aandeel van eengezinswoningen in het woonaanbod om gezinnen aan te trekken. Daarom is het omvormen van eengezinswoningen naar kleinere woonentiteiten niet wenselijk.

De grondgebonden woningen staan onder druk. Nochtans vormt dit patrimonium een essentiële bouwsteen binnen het stedelijk DNA en moet het gevrijwaard blijven. De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. 

Het grootste appartement in de nieuwe toestand is een 1 slaapkamerappartement van 78 m2. Verder is deze aanvraag opgebouwd uit 1 slaapkamerappartementen met oppervlaktes van 54,7 m2,70.5m2 en 77m2 2. Geen enkel appartement voldoet aan de minimale oppervlakte voor het opdelen van een eengezinswoning met een buitenruimte. 

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakte verhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Vanuit ruimtelijk oogpunt kan er wel een gunstig advies verleend worden voor een woonprogramma van 4 woonentiteiten, waarbij 1 woonentiteit wordt voorzien van minstens 130m2 met een tuinzone van 15m2. 

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. Door het bouwen van 5 woonentiteiten en het onvoldoende voorzien van de parkeerbehoefte en fietsbehoefte wordt de draagkracht van de site overschreden. 

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

• het ontbreken een voldoende grootte woonentiteit met tuinzone ter compensatie van de bestaande gezinswoning;
• het ontbreken van voldoende parkeerplaatsen en fietsenstalplaatsen conform de voorschriften van de bouwcode.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Bespreking van de bezwaren 

Tijdens de duur van de bevraging werd één digitaal bezwaarschrift ontvangen dat handelt over de volgende bezwaren:

1. 1.     Hemelwaterafvoer :Bezwaarmaker vraagt zich af hoe de correcte hemelwaterafvoer zal worden geregeld als op de uiterst rechtse garage een verdiep zal worden gebouwd.

Beoordeling: Het bezwaar betreft uitvoeringstechnische aspecten. Deze maken geen deel uit van de stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds ontneemt een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet en ontslaat de aanvrager niet van goed huisvaderschap en het respecteren van de eigendommen en rechten van de aanpalenden. Het bezwaar is ongegrond. 

1. 2.     Waterdichtheid dakbedekking: Bezwaarmaker maakt zich zorgen over schade als gevolg van het belopen van de dakbedekking tijdens de werken

Beoordeling: Het bezwaar betreft een hypothetische kans op mogelijke vervolgschade. Deze aspecten maken geen deel uit van de stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds ontneemt een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet en ontslaat de aanvrager niet van goed huisvaderschap en het respecteren van de eigendommen en rechten van de aanpalenden. Het bezwaar is ongegrond. 

1. 3.     constructieve stabiliteit: Bezwaarmaker vraagt zich af of de oude garagefundering en tussenmuur sterk genoeg zijn voor het toevoegen van een extra bouwlaag.

Beoordeling: Het bezwaar betreft uitvoeringstechnische aspecten. Deze maken geen deel uit van de stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds ontneemt een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet en ontslaat de aanvrager niet van goed huisvaderschap en het respecteren van de eigendommen en rechten van de aanpalenden. Het bezwaar is ongegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 5/6/1997: vergunning (1006#14719) verhogen afsluitmuur en aanbrengen plaketten;
• 1/1/1956: vergunning (1006#3596) bouwen garages. 

Laatst vergunde toestand

• gelijkvloers café met berging, garage en een open koer van meer dan 15m2  met bovenliggend een woning. De handelwoonst omvat een oppervlakte van meer dan 350m2 

Bestaande toestand

• gelijkvloers café met magazijn en een garage en bovenliggend een woning. 

Inhoud van de aanvraag

• verbouwen van een handelswoning met bergruimte en garage naar een meergezinswoning van 5 appartementen met elk 1 slaapkamer;
• het hoofdvolume op de hoek met 2 bouwlagen onder een zolderverdieping blijft behouden en de achterbouw wordt voorzien van een 2^de bouwlaag onder plat dak;
• in het hoofvolume  wordt het voormalig café ingericht als appartement met eigen tuintje, op de verdiepingen worden 2 woonentiteiten  voorzien met elk een terras;
• in de bestaande achterbouw wordt een grondgebonden woning met tuintje voorzien met behoud van de bestaande garage en op de 1^ste verdieping wordt een woonentiteiten ingericht met een inpandig terras aan de achtergevel;
• een gemeenschappelijke fietsen- en afvalberging wordt voorzien in de kelder;
• de voorgevels van het hoekgedeelte in rood-bruine baksteen blijft behouden en de aanbouw van 2 bouwlagen wordt afgewerkt met een witte gevelpleister.