2018_CBS_08558 - Omgevingsvergunning - OMV_2018090342. Karel De Preterlei 16. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen 

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein. 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-       Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-       Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-       Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  Het referentiebeeld van de huizenrij waarvan het betreffende goed deel van uitmaakt, wordt gekenmerkt door panden met een bouwdiepte tot maximaal 16 m. De achterbouw die zonder vergunning werd opgetrokken zorgt voor een bouwdiepte op het gelijkvloers van 19,08 m;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  Door de nieuw gebouwde achterbouw komt de gelijkvloerse bouwdiepte op 19,08 m, terwijl de bouwdiepte van het referentiebeeld slechts maximaal 16 m bedraagt. Deze achterbouw zorgt door zijn hoogte van 3,40 m voor een negatief effect op de optimale bezonning en daglichttoetreding in de naastgelegen tuinen en de omgeving. 

Sectorale wetgeving

-       MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-       Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-       Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’.
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  Het referentiebeeld van de huizenrij waarvan het betreffende goed deel van uitmaakt, wordt gekenmerkt door panden met een bouwdiepte tot maximaal 16 m. De achterbouw die zonder vergunning werd opgetrokken zorgt voor een bouwdiepte op het gelijkvloers van 19,08 m. Deze afwijking wordt in onderstaand punt besproken;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  Door de nieuw gebouwde achterbouw komt de gelijkvloerse bouwdiepte op 19,08 m, terwijl de bouwdiepte van het referentiebeeld slechts maximaal 16 m bedraagt. Deze achterbouw zorgt door zijn hoogte van 3,40 m voor een negatief effect op de optimale bezonning en daglichttoetreding in de naastgelegen tuinen en de omgeving. Dit is onaanvaardbaar. Bovendien is de achterbouw niet passend in de omgeving en voldoet hij niet aan de goede ruimtelijke ordening. De te regulariseren achterbouw wordt daarom uitgesloten uit de vergunning zoals in rood aangeduid op de plannen. 

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een gelijkvloerse handelsruimte met gekoppelde studio tot een appartement in een geacht vergunde meergezinswoning. Het aantal woongelegenheden wordt hierdoor verhoogd naar drie; de woonfunctie blijft evenwel behouden. Het pand is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Karel De Preterlei. Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand noch van de omgeving met deze vermeerdering van het aantal woongelegenheden wordt overschreden. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Fietsvoorzieningen

Er dienen voor de functiewijziging 2 afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze werden op de plannen voorzien. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken beperken zich, afgezien van de uitgesloten achterbouw, binnen het bestaande en vergunde volume waardoor zowel de schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven. Het aantal woongelegenheden wordt verhoogd naar drie, maar de draagkracht van het perceel en de omgeving wordt hiermee niet overschreden. 

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel blijft ongewijzigd afgezien van het aanpassen van de vitrine. Het nieuwe heuphoge raam met de naastgelegen inkomdeur tot het pand is een gevelgeleding die vaak wordt toegepast in de naastgelegen panden. Het aangevraagde is hiermee in overeenstemming met de bestaande omliggende bebouwing. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voorliggende aanvraag tracht de bestaande gelijkvloerse aanbouw te regulariseren. De voorgestelde gelijkvloerse bouwdiepte van 19,08 m is echter niet kenmerkend in de omgeving en is bijgevolg niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Het extra volume van 3,40 m hoog reikt 3,30 m verder dan de achtergevels van de aanpalende panden en zorgt voor negatieve gevolgen voor de bezonning van en de daglichttoetreding tot de naastgelegen percelen. De achterbouw wordt bijgevolg uit de vergunning gesloten zoals in rood aangeduid op de plannen.

De positionering van de leefruimte aan de voorgevel op het gelijkvloers, zorgt ervoor dat de woning een levendige plint heeft die de straat aangenaam maakt om in te wonen en te wandelen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden en de uitsluiting van de achterbouw voldoet de meergezinswoning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen. 

Uitsluitingen

De zonder vergunning uitgevoerde achterbouw wordt uitgesloten uit de vergunning, zoals in rood aangeduid op de plannen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

-       12/04/1965: vergunning (180#1157)  het afbreken van bestaande woning en in vervanging bouwen van nieuwe woning met drie verdiepingen (vergunning werd nooit uitgevoerd);

-       19/07/1965: vergunning (180#1272)  verbouwings- en voorgevelveranderingswerken;

-       26/07/1971: vergunning (179#6559)  achtergevel veranderings- en verbouwingswerken. 

Laatst vergunde toestand

-       een pand in gesloten bebouwing bestaande uit drie bouwlagen onder een plat dak;

-       het gelijkvloers is ingericht met vooraan een winkel en achteraan een woonkamer met keuken;

-       op de twee bovenliggende verdiepingen is het resterende deel van de eengezinswoning ondergebracht;

-       achter het pand is er een tuin aanwezig; 

Bestaande toestand

-       het bouwvolume en de bouwdiepte van 15,78 m van het hoofdgebouw zijn ongewijzigd gebleven;

-       er werd een gelijkvloerse achterbouw onder plat dak opgetrokken van 3,30 m diep en 3,40 m hoog, de bouwdiepte op het gelijkvloers komt hiermee op 19,08 m;

-       de woonkamer achter de winkel werd samen met de achterbouw omgevormd naar een studio, gekoppeld aan de handelsruimte;

-       op de twee bovenliggende verdiepingen is er telkens een identiek appartement met één slaapkamer ingericht. 

Inhoud van de aanvraag

-       de bestaande studio op het gelijkvloers wordt vergroot tot een appartement met één slaapkamer na het verwijderen van de bestaande winkel;

-       er wordt een fietsenberging voorzien voor het stallen van 2 fietsen; achteraan in de gang;

-       op het gelijkvloers wordt de vitrine in de voorgevel verkleind tot een heuphoog raam, de trappenhal wordt verlengd tot aan de voorgevel en er wordt een nieuwe inkomdeur voorzien op de rooilijn;

-       het nieuwe buitenschrijnwerk wordt geplaatst in PVC;

-       in de achtergevel wordt een nieuwe deuropening voorzien ter hoogte van de berging;

-       de kelder wordt opgedeeld in drie afzonderlijke bergingen;

-       de bovenliggende twee appartementen maken geen deel uit van de aanvraag.