2018_CBS_08549 - Omgevingsvergunning - OMV_2018093367. Gitschotellei 105. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
  
  
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
  

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
  
  
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
  • artikel 26 Afvalverzameling:
    de meergezinswoning wijzigt van drie naar vier wooneenheden waardoor het verplicht is om een gemeenschappelijke afvalberging te voorzien. Deze staat niet opgetekend;
  • artikel 27 Open ruimte:
    bij een functiewijziging dient er minimaal 20% van het perceel op het niveau van het maaiveld buitenruimte te zijn;
  • artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
    er worden geen fietsstalplaatsen voor de bijkomende woongelegenheid voorzien;
  • artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
    er wordt geen autostalplaats voor de bijkomende woongelegenheid voorzien.
    

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 26 Afvalverzameling:
  de meergezinswoning wijzigt van drie naar vier wooneenheden waardoor het verplicht is om een gemeenschappelijke afvalberging te voorzien. Deze staat niet opgetekend en op het gelijkvloers is ook geen ruimte om deze te voorzien. Op de snede is wel een kelder opgetekend, het plan van de kelder werd echter niet aan de aanvraag toegevoegd. Vermoedelijk is het wel mogelijk om een gemeenschappelijke afvalberging van 4 m² en verluchting te voorzien. Dit kan binnen deze aanvraag echter niet beoordeeld worden, dus ook niet omgezet in voorwaarden. Onder meer om deze reden wordt de aanvraag geweigerd;
• artikel 27 Open ruimte:
  de vergunde winkelruimte wijzigt van functie naar een appartement, waardoor minimaal 20% van het perceel op het niveau van het maaiveld buitenruimte moet zijn. De bestaande koer van 9,10 m² komt overeen met slechts 13,40 % van de perceelsoppervlakte. Het bestaande volume en de koer zijn echter vergund en aan de buitenzijde van het gebouw zijn geen werken gepland. In toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan bijgevolg een afwijking gegeven worden op het kleinere aandeel open ruimte dan de minimaal voorgeschreven 20 %;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er worden geen fietsstalplaatsen voor de bijkomende woongelegenheid voorzien. Dit wordt besproken hieronder in de paragraaf ‘Fietsvoorzieningen’;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er wordt geen autostalplaats voor de bijkomende woongelegenheid voorzien.  Dit wordt besproken hieronder in de paragraaf ‘Mobiliteitsimpact’;

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een gelijkvloerse winkelruimte in een meergezinswoning met drie woongelegenheden, naar een bijkomend appartement. De woonfunctie blijft dus behouden, maar vermeerdert naar vier woongelegenheden. Op een niet-strategische locatie, zoals dit pand, is het behoud van een commerciële functie niet noodzakelijk. Omvorming naar woonruimte wordt op deze locaties gunstig beoordeeld, mits voldoende woonkwaliteit kan worden voorzien.

Het pand is in harmonie met de kenmerkende functies in de Gitschotellei.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor deze functiewijziging dienen 2 afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden, deze werden op de plannen niet ingetekend.

Rekening houdend met de aangevraagde bestaande toestand kan de voorwaarde om 2 fietsstalplaatsen te voorzien alleen gerealiseerd worden indien de inkomhal verbreed wordt, zodat de toegang tot de kelder verzekerd blijft. De interne indeling van het gelijkvloers dient dus herbekeken te worden. Ook omwille van deze reden wordt de aanvraag geweigerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De functiewijziging beperkt zich binnen het bestaande en vergunde volume waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels blijven ongewijzigd en zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op zich is het een goede zaak dat de leefruimte aan de voorgevel op het gelijkvloers wordt gepositioneerd, dit zorgt ervoor dat de meergezinswoning een levendige plint heeft die de straat aangenaam maakt om in te wonen en te wandelen. In huidige aanvraag blijft de oorspronkelijke winkelpui en inkompartij in functie van de winkelruimte echter bewaard. Hierdoor geeft het appartement, zonder buffer door middel van een (inkom)hal, rechtstreeks uit op de straat en is de inkijk in het appartement vanop het voetpad te groot. Deze problematiek zou opgelost kunnen worden indien de gevelopening van de vitrine zou worden opgehoogd en eventueel verkleind en de inkomdeur naar voor zou worden verschoven tot in het gevelvlak. Daarnaast is er te weinig lichtinval in de slaapkamer achteraan en is er geen contact tussen de leefruimtes en de bestaande koer. Indien het oorspronkelijke raam in de achtergevel weer zou worden opengemaakt tot op het vloerniveau, zou dit verholpen kunnen worden.

Het behoud van de bestaande toestand zonder verdere aanpassingen aan de gevels en een herindeling van het gelijkvloers zorgt voor onvoldoende woonkwaliteit en hinder op vlak van privacy en veiligheid voor de gelijkvloerse woongelegenheid. De aanvraag wordt dan ook geweigerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van strijdigheden met de bouwcode op vlak van woonkwaliteit:

1. de slaapkamer heeft geen rechtstreekse daglichttoetreding;
2. er is geen rechtstreeks contact tussen de buitenruimte en de leefruimtes.
3. er is geen gemeenschappelijke afvalberging voorzien;
4. zonder interne herindeling van het gelijkvloers kunnen geen twee fietsenstalplaatsen ingericht worden;
5. door het behoud van de oorspronkelijke inkompartij geeft het gelijkvloerse appartement rechtstreeks uit op de straat zonder sas;
6. door het behoud van de oorspronkelijke vitrine is de inkijk in het appartement te groot vanop het voetpad en de gevel niet aangepast aan de achterliggende functie.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-       18/09/1973: vergunning (197317908) voor gevel- en binnenverbouwingen;

-       20/08/2003: vergunning (20032355) voor het wijzigen van de gevel;

-       14/03/2018: proces verbaal (11002_2018_6069_VPV) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden en hoofdfunctiewijziging zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen.

Laatst vergunde toestand

-       de vergunning uit 2003 is nooit uitgevoerd en bijgevolg vervallen;

-       het pand bestaat uit vier bouwlagen onder een plat dak;

-       het gebouw is ingericht als meergezinswoning met drie appartementen en een winkelruimte op de benedenverdieping;

-       de voorgevel heeft op het gelijkvloers een vitrine;

-       achteraan het perceel is een kleine koer.

Bestaande toestand

-       op de benedenverdieping is de winkelruimte omgevormd tot wooneenheid;

-       deze wooneenheid heeft een oppervlakte van circa 42,20 m².

Inhoud van de aanvraag

-       wijzigen van de winkelruimte naar appartement;

-       de ruimte op de benedenverdieping wordt ingedeeld met een leefruimte aan de straatzijde en een slaapkamer aan de achterzijde;

-       achteraan rechts wordt een keuken met daarachter een badkamer ingericht;

-       de koer is toegankelijk vanuit de badkamer;

-       er worden geen constructieve werken uitgevoerd;

-       de voorgevel blijft ongewijzigd.