2018_CBS_08595 - Omgevingsvergunning - OMV_2018089804. Gitschotellei 218. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen 

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

          De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend pun):

• artikel 18: er wordt geen lift voorzien van de tweede naar de nieuwe derde verdieping. 

Algemene bouwverordeningen

-        Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode. 

Sectorale wetgeving

-        MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-        Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-        Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 18 van de verordening toegankelijkheid. Met toepassing van artikel 33 van de verordening toegankelijkheid kan de vergunningverlenende overheid een afwijking toestaan gezien de geringe wijzigingen aan de verticale circulatie. 

Functionele inpasbaarheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. Door enerzijds op het gelijkvloers de kleine woongelegenheden aan te passen (uit te breiden of zelfs te supprimeren) en anderzijds het toevoegen van 2 woongelegenheden in bijkomend volume, wordt de draagkracht van de site niet overschreden. 

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het toevoegen van een daklaag is ruimtelijk aanvaardbaar.

De geplande uitbreidingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. 

Visueel-vormelijke elementen

De dienst stadsontwikkeling/onroerend erfgoed/monumentenzorg werd om advies gevraagd omdat het een beeldbepalend hoekpand betreft.

Het advies luidt als volgt: ‘Het pand op de hoek van de Gitschotellei heeft geen erfgoedstatuut.  Een herinventariseringscampagne van de nabije omgeving staat niet op het programma binnen deze legislatuur, noch bij de stedelijke dienst monumentenzorg, noch bij de collega’s van het agentschap Onroerend Erfgoed.  Het hoekpand werd in 1937 opgetrokken door bouwmeester Frans Cannoot. Het is karakteristiek voor de interbellumarchitectuur door zijn volume/schaal en buitenarchitectuur. Toch kunnen we stellen dat het niet meer gaaf bewaard is.  De gelijkvloerse verdieping is geschonden en het buitenschrijnwerk is gewijzigd. Deze verbouwingscampagne schept de mogelijkheid om de architecturale kwaliteit van dit beeldbepalend hoekpand terug te herstellen en te verbeteren waar mogelijk.

Er werd afgewogen of het aangevraagde aandacht heeft voor de visueel-vormelijke elementen en de cultuurhistorische aspecten. We kunnen stellen dat de voorgestelde werken het behoud van het volume en de buitenarchitectuur niet nastreven.

Voor het buitenschrijnwerk is het plan uit 1937 een referentie qua indeling, vormgeving en materialisatie. Een hedendaagse interpretatie van dit schrijnwerk zoals vandaag voorgesteld is eveneens aanvaardbaar mits deze wordt uitgevoerd in een materialisatie die ervoor zorgt dat de rank- en slankheid van het initiële schrijnwerk in ijzer wordt benaderd. Een aluminium steellook komt hier aan tegemoet. Het voorgestelde schrijnwerk in pvc afbreuk aan de erfgoedwaarde, de profilering komt zelfs niet in de buurt van het oorspronkelijk, bijzonder geprofileerd schrijnwerk. Pvc is immers een atypisch materiaal voor de interbellumperiode en kan omwille van de eigenheid van het materiaal nooit de profilering en detaillering van het oorspronkelijk ijzeren schrijnwerk evenaren.

De voorgestelde bedaking is zowel qua materialisatie als volume atypisch voor deze interbellumwoning. Door zijn hoogte is het niet alleen zeer dominant aanwezig, het is ook niet in verhouding tot de onderliggende gevel waarvan de bouwlagen bescheiden zijn. Het reduceert de onderbouw tot een gedrongen geheel. Ook binnen de daklaag an sich zijn de verhoudingen vreemd omdat er zeer veel massa tussen de ramen en de dakrand aanwezig is. Dit is te wijten aan een zeer dik pakket dakopbouw in combinatie met een dakopstand van 30cm. Het verlagen van de toegevoegde daklaag zou de verhouding dak/gevel in evenwicht brengen. De dakopstand van 30 cm is enkel nodig ter hoogte van de aansluiting met de buur. Het verlagen van het dakvolume zou er ook voor zorgen dat de a-typische materialisatie van de daklaag minder in het oog springt.

Het is jammer dat er niet geopteerd wordt voor een harmonieuze invulling van de pui. Aan de zijde van de Jules Vanbeylenstraat blijft de gevel zeer gesloten.’

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden de aandachtspunten van de dienst monumentenzorg bijgetreden. Bijgevolg zal de gevelwijziging aan de Jules van Beylenstraat worden uitgesloten uit deze vergunning en worden opgelegd de kroonlijst van de nieuwe daklaag 30cm lager uit te voeren en het schrijnwerk in overleg met de dienst monumentenzorg uit te voeren. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er dienen voor de uitbreiding 4 fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er staat in de fietskelder een fietsenstalling voor 12 fietsen op plan ingetekend. Het voorzien van een toegangsdeur die automatisch opent zal het gebruiksgenot vergroten. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Advies aan het colleger 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de toegangsdeur naar de fietsenberging automatisch te laten openen;
3. het schrijnwerk in overleg met de dienst monumentenzorg uit te voeren;
4. de kroonlijst van de nieuwe daklaag 30cm lager uit te voeren;
5. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

De gevelwijziging aan het gelijkvloers aan de Jules van Beylenstraat.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

-        04/12/1937: vergunning (1399#16986) voor het bouwen van een appartementsgebouw;

-        12/05/1949: vergunning (179#399) voor een verbouwing;

-        20/04/2018: weigering (20173218) voor het realiseren van een extra bouwlaag op een bestaande meergezinswoning en het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van vijf naar negen.

Laatst vergunde toestand

-        hoekpand in gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder plat dak;

-        meergezinswoning met zes wooneenheden:

• per verdieping werden twee appartementen voorzien;
• de gelijkvloerse appartementen beschikken elk over een kleine winkelruimte met aparte toegang;

-        gevelafwerking:

• gevel afgewerkt in gele baksteen met accenten in beige kalkzandsteen en grijze beton;
• de gelijkvloerse verdieping is afgewerkt in gele baksteen en zwarte gréstegels op een plint in blauwe steen;
• buitenschrijnwerk in ijzer met houten toegangspoort en deuren;

Bestaande toestand

-        meergezinswoning met vijf wooneenheden en een handelsruimte op de gelijkvloerse verdieping;

-        de gevel werd gewijzigd:

• langs de zijde van de Jules Van Beylenstraat werden de dubbele poort en de twee naastgelegen ramen verwijderd;
• de raam- en deuropeningen aan de Gischotellei werden aangepast;
• de gelijkvloerse verdieping werd afgewerkt met een donkergrijze bepleistering. De plint in blauwe hardsteen werd behouden;
• het ijzeren buitenschrijnwerk werd vervangen door schrijnwerk in wit PVC;

-        doorvoeren van enkele interne constructieve wijzigingen.

Inhoud van de aanvraag

-        regulariseren van de wijzigingen op het gelijkvloers:

• supprimeren van de woonfunctie bij de linkse entiteit ten behoeve van de winkel;
• supprimeren van de winkelfunctie bij de rechtse entiteit ten behoeve van de woning;

-        het toevoegen van een extra bouwlaag met twee één slaapkamer-appartementen (51m² en 49m²)