2018_CBS_08593 - Omgevingsvergunning - OMV_201872800. Zandvlietstraat 17. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 

-        Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-        Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag. 

-        Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: de vergunde achterbouw is niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving;
• artikel 6 Harmonie en draagkracht en artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: de voorgevel is in de bestaande toestand donkergrijs geschilderd, inclusief lijsten en dorpels;
• artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: het raam van de gelijkvloerse achterbouw heeft een licht doorlatend oppervlak van slechts 0,6m² in plaats van de minimaal vereiste 1,1m²;
• artikel 27 Open ruimte: de vergunde koer verkleint en wordt zo kleiner dan 20% van het totale perceeloppervlak; 

Sectorale wetgeving

-        MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-        Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-        Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’.

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het ontwerp wijkt af op de bouwcode op volgende artikels:

-        Art. 6 Hoewel een verhoging van de achterbouw wordt voorgesteld, en dit niet in harmonie is met de omgeving, kan een afwijking worden toegestaan. Het gaat slechts om een lichte verzwaring ten opzichte van de bestaande toestand, die bovendien uitgaat van een betere dakopbouw en dakopstand.

De aanbouw is enkel via het niet overdekte terras te bereiken en maakt als dusdanig geen onderdeel uit van de woning. Bovendien is wonen in tweede orde is niet kenmerkend in de omgeving en gezien de gepaard gaande inbreuk op de privacy voor de aanpalende percelen niet aanvaardbaar. Als voorwaarde wordt opgenomen dat de bergruimte op de eerste verdieping niet mag worden omgevormd tot woonruimte, badkamer, slaapkamer of keuken.

-        Art. 6 en Art. 11 Het schilderen van de voorgevel, inclusief dorpels en lijsten, is in strijd met de bouwcode. Het schilderen van de gevels in een lichte kleur (bestaande toestand: donkergrijs), zoals voorgesteld in huidige aanvraag, is aanvaardbaar. In dit deel van de Zandvlietstraat komen zowel panden met geel en rood / roodbruin metselwerk voor als panden met een bepleisterde of beschilderde gevel. Omwille van de stedelijke opwarming en de beeldkwaliteit is een lichte kleurstelling noodzakelijk.  

Er wordt niet akkoord gegaan met het schilderen van de lijsten en plinten. Ten opzichte van de vergunde toestand werden de raamdorpels op de eerste verdieping weggehaald. Ook hier kan niet mee akkoord worden gegaan. De bouwcode stelt dat bij het schilderen van een voorgevel elementen en decoraties die niet bedoeld waren om te worden beschilderd, zoals natuursteen of arduinen plinten en dorpels, onbeschilderd moeten blijven. 

De arrière corps werd met het optrekken van de gevel niet doorgetrokken tot bovenaan de tweede verdieping.  De arrière corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail, eigen aan de stedelijke context, te behouden en door te trekken over de volledige hoogte. 

Om een evenwichtig gevelbeeld te verkrijgen, waarbij rekening gehouden wordt met de omgeving en de historische context, wordt opgelegd in voorwaarden dat de gevel moet geschilderd worden in een lichte kleurstelling, zoals voorgesteld in de vergunningsaanvraag, dat uitspringende raamdorpels in natuursteen moeten worden geplaatst bij de ramen op de eerste en tweede verdieping, dat de arrière corps moet worden doorgetrokken tot aan de dakrand, dat de ramen op de tweede verdieping dieperliggend moeten worden geplaatst (conform het raam op het gelijkvloers), dat de lijsten ongeschilderd moeten blijven en, tot slot, dat de ramen op de eerste en tweede verdieping moeten worden eenzelfde kleur dienen te krijgen als voorzien voor de ramen op het gelijkvloers (licht grijs).

-        Art. 24: de gelijkvloerse woning heeft weinig woonkwaliteit maar wordt opnieuw in overeenstemming gebracht met de vergunde toestand waardoor, weliswaar beperkt, licht kan doordringen tot in de leefruimte. Gezien de kamer die wordt ingericht in de wasplaats in de aanbouw niet beschikt over voldoende lichtdoorlatende oppervlakte, wordt opgelegd dat deze moet worden voorzien van een raamopening die wel voldoet (minimum 1,1m² in plaats van 0,6m²).

-        Art. 27. De woning voldoet niet aan de minimale vereiste oppervlakte aan open ruimte. Het betreft echter een vergunde toestand, zonder functiewijziging, waarbij een ontpitting niet kan worden afgedwongen. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het optrekken van de hoofdbouw is inpasbaar in de stedelijke context van het perceel en het straatbeeld. Voor de aanbouw wordt uitgegaan van de vergunde toestand.

Met uitzondering van het terras op de eerste verdieping, ter hoogte van de linker perceelgrens (zie beoordeling bezwaarschriften) wordt akkoord gegaan met de aanpassingen van het bouwvolume. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woning op het gelijkvloers voldoet niet aan de huidige vereisten wat betreft wooncomfort. Omdat het gaat om een vergunde toestand, de woonoppervlakte wordt vergroot, en wordt voldaan aan de eisen voor wat betreft hinderaspecten, gezondheid en veiligheid, wordt akkoord gegaan met de gevraagde aanpassingen. 

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de bergruimte op de eerste verdieping van de achterbouw niet om te vormen naar een woonruimte, badkamer, slaapkamer of keuken;
3. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;
4. wat de gevel betreft:
   - de gevel te schilderen in een lichte kleurstelling, zoals voorgesteld in de vergunningsaanvraag;
   - uitspringende raamdorpels in natuursteen te plaatsen bij de ramen op de eerste en tweede verdieping;
   - de arrière corps te behouden en door te trekken tot aan de dakrand;
   - de ramen op de tweede verdieping dieperliggend te plaatsen, met het glasvlak op een gelijke diepte als het glasvlak van de raam op het gelijkvloers;
   - de lijsten ongeschilderd te laten;
   - de ramen op de eerste en tweede verdieping in dezelfde kleur te voorzien als het raam op het gelijkvloers (licht grijs);
5. de kamer in de achterbouw op het gelijkvloers te voorzien van een raam met een minimale oppervlakte van 1,1m². 

Uitsluitingen

1. Het rechter deel van het terras op de eerste verdieping, in rood aangeduid op de plannen, wordt uitgesloten van vergunning en dient ontoegankelijk en onbegaanbaar te worden aangelegd.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Bespreking van de bezwaren

1. Schade door werken: De plannen van de kelderverdieping maken geen deel uit van het dossier. Nochtans heeft bezwaarindiener schade, wateroverlast, in de aanpalende kelder sinds de uitvoering van niet-vergunde werken. De werkzaamheden zijn mogelijks de oorzaak van de wateroverlast.
   Beoordeling
   Gezien geen plannen zijn bijgevoegd van de kelderverdieping, wordt er van uit gegaan dat er geen vergunningsplichtige werken worden aangevraagd. Mogelijke schade kan bijgevolg niet beoordeeld worden en het is bovendien door bezwaarmaker niet aangetoond dat deze vermoedelijke werken de oorzaak zijn. Het bezwaar is bovendien niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond.
2. Gemene muur: Het is niet duidelijk hoe de scheimuur met het rechts aanpalende perceel wordt afgewerkt.
   Er wordt niet akkoord gegaan met het opnieuw afbreken van de scheimuur die zonder vergunning werd opgetrokken. Bezwaarindiener vreest dat bij afbraak er opnieuw schade gaat zijn door brokstukken en puin, en beschadiging van de overkapping van het terras. Bezwaarindiener verkiest eerder het wit schilderen van de opgemetste tuinmuur.
   Beoordeling
   De scheimuur zal worden afgewerkt met een deksteen. Er wordt vanuit gegaan dat de scheimuur wordt afgewerkt volgens de regels van de kunst. Mogelijke schade is niet bewezen. Dit is louter speculatief. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond.
3. Inkijk vanaf het terras op de eerste verdieping: Bezwaarindiener gaat niet akkoord met de mogelijke inkijk vanaf het terras op de eerste verdieping. De balustrade haaks op de perceelgrens staat in lijn met de achtergevel. Ook hier dient er voldoende afstand te zijn ten opzichte van de perceelgrens. De vraag wordt gesteld of het toegelaten is de toegang tot de achterbouw op de verdieping via een buitenruimte te laten verlopen. De voorkeur van bezwaarindieners gaat uit naar behoud van de opgemetste tuinmuur.
   Beoordeling
   Een scheimuur met een hoogte van ruim 5 meter op een bouwdiepte groter dan 14 meter, is met het oog op de privacy op het naastgelegen perceel en een goede ruimtelijke ordening ontoelaatbaar. De impact is te groot. De scheimuur moet opnieuw in oorspronkelijke staat worden hersteld, conform de voorliggende plannen.
   De wijze waarop in voorliggende aanvraag de toegang tot de achterbouw op de verdieping is ingetekend, is een verbetering ten opzichte van de vergunde situatie. De afstand tussen de balustrade en de perceelgrens wordt vergroot tot 1,90 meter, conform het burgerlijk wetboek op lichten en zichten. Gezien het bijgebouw enkel gebruikt kan worden als bergruimte (zie toetsing aan de goede ruimtelijke ordening), is het gebruik van de toegang beperkt en zal de overlast hoe dan ook beperkt blijven.
   Het is correct dat de balustrade die loodrecht staat op de perceelgrens moet terug getrokken worden om in overeenstemming te zijn met diezelfde wetgeving. Bijgevolg wordt een deel van het terras uitgesloten van vergunning en dient dit deel van het dak ontoegankelijk en onbegaanbaar te worden aangelegd. Zie rode aanduiding op het plan. Het bezwaar is deels gegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

-        22/12/2017: Proces Verbaal (AN/2018/PV/1319) voor het uitvoeren van werken en wijzigen van het aantal woongelegenheden zonder stedenbouwkundige vergunning;

-        20/11/1936: vergunning (18#6500) voor binnenveranderingen;

-        15/06/1934: vergunning (18#786) voor gevel- en binnenveranderingen. 

Laatst vergunde toestand

-        Pand met 3 bouwlagen onder een zadeldak met een achterbouw van 2 bouwlagen onder een lessenaarsdak in gesloten bebouwing.

-        Gezien twee keukens zijn ingetekend op het plan van 1934, en er in het pand steeds 2 gezinnen zijn gedomicilieerd geweest, wordt het pand beschouwd als een meergezinswoning met 2 entiteiten. 

Bestaande toestand

-        pand met gewijzigde dakvormen van hoofdgebouw en achterbouw en gewijzigde functie van de achterbouw.

Inhoud van de aanvraag

-        regularisatie van verbouwingswerken aan een pand met 2 woonentiteiten;

-        het zadeldak van het hoofdvolume werd vervangen door een plat dak;

-        het lessenaarsdak van de achterbouw werd verhoogd en vervangen door een plat dak en wordt nu samen met de achterste scheidingsmuur verder verhoogd tot 6,60 meter boven het maaiveldniveau;

-        de gelijkvloerse koer verkleint ten opzichte van de vergunde toestand;

-        het gelijkvloers is ingericht als aparte woonentiteit met 62,76m² netto-vloeroppervlakte. De wasplaats in de achterbouw werd ingericht als slaap- en badkamer;

-        de 1^ste en 2^de verdieping zijn als duplex met 132,29m² netto-vloeroppervlakte ingericht, met een doorgang naar de achterbouw via het terras op de eerste verdieping;

-        dit terras wordt tot een diepte van 1,65 meter achter het hoofdvolume doorgetrokken tot tegen de linker perceelgrens;

-        de voorgevel wordt afgewerkt met een lichtgrijs geverfde cementering, met houten schrijnwerk op het gelijkvloers en pvc schrijnwerk op de verdiepingen.