2018_CBS_08569 - Omgevingsvergunning - OMV_2018092347. Sint-Jacobsmarkt 3. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: artikel 1: zone voor wonen - (wo1) en culturele, historische en/of esthetische waarde. 

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’ .

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’.

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).

(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
  

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:
  • artikel 43 Septische putten:
    de beerput opgetekend op de laatst vergunde toestand is niet meer aanwezig op de plannen van de bestaande toestand. Bovendien werd er geen nieuwe septische put opgetekend. Het is bijgevolg niet duidelijk of de aanvraag voldoet aan de bepalingen van dit artikel. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het wijzigen van in totaal 8 vergunde studentenkamers naar 5 studio’s en 2 kamers met op het gelijkvloers een gemeenschappelijke keuken. Het aantal woongelegenheden verminderd hierdoor van 8 naar 7.

In 2003 werd een aanvraag ingediend bij het college voor “het wijzigen van de bestemming van handelspand met woningen tot studentenstudio’s”. Daarna werd een bouwovertreding vastgesteld (2012566) voor het inrichten van een extra wooneenheid in de kelder. De aanvraag van 2003 werd door het college ongunstig beoordeeld hoofdzakelijk omwille van onvoldoende groot oppervlakte van de zelfstandige woongelegenheden. De deputatie heeft deze weigering omgevormd naar een vergunning met als motivatie dat deze kamers/studio’s enkel voor studenten bedoeld zijn en er daardoor kan afgeweken worden van de minimale benodigde oppervlakte voor zelfstandige woningen. De voorliggende plannen zijn in die zin wat misleidend op het vlak van benaming. Op de verdiepingen staat telkens studio geschreven (buiten de zolder) omdat ze alle voorzieningen omvatten, terwijl de laatst vergunde plannen de benaming studentenkamers bevatten.

Omwille van de eerder kleine oppervlakte van iedere zelfstandige woongelegenheid kunnen de studio’s niet aanvaard worden. De kamers kunnen wel als studentenkamers vergund worden omdat ze daartoe geschikt zijn en vanwege de nabijheid van de Universitaire Faculteiten Sint-Ignatius. In voorwaarde wordt bijgevolg opgenomen om de “studio’s”, zoals vermeld op de plannen, enkel te verhuren/verkopen aan studenten als zijnde studentenkamers en niet te verhuren/verkopen als zelfstandig woongelegenheid. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt. 

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en visueel-vormelijke elementen

De aanvraag omvat geen wijzigingen aan het bouwvolume en de voor- en achtergevel. Een beoordeling inzake het bovenstaande is niet van toepassing. 

Cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In CHE-gebied en voor panden opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

De dienst monumentenzorg adviseert het volgende:

“De geplande werken hebben geen impact op de basisstructuur, het interieur en/of de gevels.  De gevel werkt beeldverstorend voor het straatbeeld maar maakt geen deel uit van de aanvraag.

Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar.” 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De “studio’s”, zoals benoemd op de ingediende plannen zijn kwalitatief genoeg om te verhuren/verkopen als studentenkamers. Een gemeenschappelijke keuken op het gelijkvloers aan de straatkant vangt de noden op van de studentenkamers en voorziet in een levendige plint. De “studio’s” kunnen geenszins vergund worden als zelfstandige woongelegenheden vanwege ontoereikend.  Door de “studio’s” in te richten als studentenkamer kan worden afgeweken van de minimale benodigde oppervlakte voor een zelfstandige woning.

De ingediende plannen vertonen geen kelderplan, waardoor de aanvraag niet beoordeeld kan worden inzake artikel 43. Het is dus onduidelijk of er een septische put aanwezig is, zoals opgetekend in de laatst vergunde toestand. De voorliggende aanvraag dient daarom te voldoen aan de bepalingen van artikel 43 van de bouwcode. 

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de “studio’s”, zoals vermeld op de plannen, enkel verhuren/verkopen als studentenkamers en niet als zelfstandige woongelegenheden;
3. de aanvraag dient te voldoen aan de bepalingen van artikel 43 van de bouwcode;
4. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

-       30/09/2003: vergunning (86#364) voor het wijzigen van de bestemming van handelspand met woning tot studentenstudio's (Deputatie)

-       14/03/2012: bouwovertreding (2012566) inrichten van een extra wooneenheid in de kelder.

Laatst vergunde toestand

-       pand in gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder hellend dak;

-       meergezinswoning met acht zelfstandige wooneenheden in functie van studentenhuisvesting;

-       gevelbreedte van 4,52 m;

-       bouwdiepte gelijkvloers 17,40 m, op de hoger gelegen verdiepingen beperkt deze zich tot 14,15 m;

-       kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk 14,40 en 12,15 m;

-       gevelafwerking in zandkleurige crepi met aluminium ramen en deuren, plint in blauwe hardsteen.

Bestaande toestand

-       de beerput in de kelder werd verwijderd.

Inhoud van de aanvraag

-       wijzigen van het aantal zelfstandige wooneenheden in kader van de woonkwaliteit: van 8 zelfstandige woongelegenheden naar 5 studio’s en 2 kamers

• omvormen van de twee wooneenheden op de zolderverdieping tot kamerwoningen met elk een aparte badkamer;
• de woning op het gelijkvloers (straatzijde) wordt omgevormd tot gemeenschappelijke keuken voor de twee kamerwoningen;

-       de gemeenschappelijke circulatie, de eerste en de tweede verdieping blijven ongewijzigd;

-       bouwvolume en gevelafwerking wijzigen niet.