2018_CBS_04617 - Omgevingsvergunning. OMV_2018025122 - Groenenborgerlaan 150. District Wilrijk - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater). 

De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

• Artikel 9: er wordt een hemelwaterput voorzien van 3.000 liter;
• Artikel 10: er wordt geen infiltratievoorziening geplaatst. 

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid). 

De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 12 Draaicirkel:
  er is geen vrije en vlakke draairuimte van 1,5 meter voor de toegang van de aangepaste sanitaire unit;
• artikel 22 Toegangen en deuropeningen:
  §2 de ruwbouwmaten van toegangen of deuropeningen moeten minstens 105 cm breed zijn, zodat na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd wordt; de ruwbouwmaten van de gelijkvloerse deuren voldoen niet aan deze afmetingen;
• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte:
  bij een manueel te bedienen deur moet naast de krukzijde voor een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte worden gezorgd, met een ruwbouwmaat van minstens 45 cm zodat na de afwerking een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm gegarandeerd wordt; dit is niet voldaan bij de deuren van de publiek toegankelijke ruimten op het gelijkvloers. 

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer. 

De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen 

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009. 

De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’ 

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014. 

De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’ 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 14§2: Insprongen en openingen aan voorgevels:
  het is niet duidelijk of de insprongen, dieper dan 2 meter achter de bouwlijn worden verlicht;
• artikel 26: Afvalverzameling:

er wordt geen afgescheiden ruimte voor afvalberging voorzien met een minimale oppervlakte van 4 vierkante meter. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid. 

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. 

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode. 

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’ 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid

Het voorzien van een medisch consultatiebureau is in overeenstemming met de bestemming van het perceel. Het voorstel bevat slechts 2 kabinetten waardoor de impact op de woonomgeving minimaal wordt geacht. Het voorstel is bijgevolg inpasbaar in de omgeving.  

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het nieuwe bouwvolume en de inplanting op het perceel houden voldoende rekening met de geïnventariseerde villa langs de Groenenborgerlaan en de landschappelijke elementen in de parktuin. Het voorstel is bijgevolg inpasbaar in de omgeving.

De verschillende werkruimten in het consultatiebureau zijn voorzien van voldoende hoge plafonds en voldoende uitzicht op de omgeving zodat bovendien een kwalitatieve werkomgeving wordt gegarandeerd. 

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde gevelmaterialen zijn niet vreemd in de stedelijke omgeving waar het perceel is gelegen. De volumetrie en gevelopbouw zijn eerder afwijkend tussen de verschillende vrijstaande woningen van de omgeving.  Het voorstel werd dan ook voorgelegd aan de welstandscommissie op 19/01/2018. Zij brachten een gunstig advies uit en appreciëren het project en inplanting op het perceel. Het voorstel is bijgevolg ruimtelijk aanvaardbaar. 

Cultuurhistorische aspecten

Gelet op de aard van de aanvraag werd advies gevraagd aan de dienst stadsontwikkeling/onroerend erfgoed/monumentenzorg. Hun advies luidt als volgt:

“ De aanvraag heeft betrekking op een complex dat is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed en werd vastgesteld dd 28/11/2014.

Het landhuis aan de Groenenborgerlaan werd opgericht op de gronden van het voormalig Groenenborgerhof die in 1923 werden verkaveld.  Het verkavelingsplan deelt het huidige perceel op in drie perceelgronden: villa Heeren, kavel Mermans en kavel De Beukelaar.  Bij de uitbreiding van het landhuis in 1946 worden de drie kavels samengevoegd.  Kavel Mermans wordt bebouwd met een uitbreiding van het intitiële landhuis en kavel De Beukelaar wordt aan de achterzijde bebouwd met een garage die wordt ontsloten via de Jos Hertogslaan.  Het is van stedenbouwkundig belang omwille van de ligging aan de rand van de van de Nieuw-Parkwijk ‘Den Brandt’ – een prestigieus villapark aan de zuidrand van Antwerpen.  De stedenbouwkundige context is in de tweede helft van de 20ste eeuw sterk verstedelijkt door de bouw van enkele publieke gebouwen oa. ziekenhuizen, met een toename van het verkeer en een gewijzigde verkeerssituatie tot gevolg.  Niettegenstaande bleef het perceel met het landhuis ongeschonden. De architecturale en bouwhistorische waarde is hoog.  Het is een representatief voorbeeld van de landhuisbouw door Leopold De Coninck en Maurice Potié, die tijdens de jaren 1920 van dit type cottagevilla hun handelsmerk maakten.  De uitbreiding door architect Laporta in 1946 zorgde voor een opwaardering van de cottagevilla naar een landhuis.  De oude en nieuwe architectuurtaal lopen naadloos in elkaar over en zorgen voor een harmonieus en samenhangend geheel. De opbouw en volumetrie van het landhuis beantwoorden aan de asymmetrische opzet van het pittoreske streven van dit type landhuisbouw.  Ook het esthetische belang is hoog.  De kenmerkende ornamentiek voor de cottagevilla en de landhuisbouw is gaaf bewaard en overvloedig aanwezig, zowel in het exterieur als interieur.  Het grondplan is ongeschonden. Hoewel het landhuis in twee fasen is opgericht kunnen we stellen dat het authentiek en behoudenswaardig voorbeeld is van een landhuis uit de eerste helft van de 20ste eeuw in de 20ste eeuwse groene gordel van Antwerpen.

Artikel 5§1 van de bouwcode onderwerpt de bestaande toestand van gebouwen opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed aan de wenselijkheid van behoud.

Vanuit oogpunt monumentenzorg gaan wij uit van de wenselijkheid van behoud van het landhuis gelegen aan de Groenenborgerlaan.  Het verkeert bouwfysisch in een goede staat maar de nodige instandhoudingswerken dringen zich wel op.  Hoewel het pand en de omliggende tuin met bijhorende garage onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, is het slopen van de garage voor voorliggend voorstel aanvaardbaar.

Het nieuwe gebouw past zich op vlak van schaal en korrel in de context in en de perceelstructuur van het te behouden landhuis blijft voldoende groot.  De architecturale uitwerking moet beoordeeld worden naar welstand. De geplande werken zijn aanvaardbaar vanuit oogpunt monumentenzorg.” 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gelet op het beeldbepalend karakter van de bomen die aanwezig zijn op het perceel werd advies gevraagd aan de dienst stadsbeheer/groen en begraafplaatsen. Zij brachten volgend advies uit:

“ Volgens de aanvraag dienen er geen bomen te worden geveld om deze werken uit te voeren.

De bestaande bomen dienen evenwel voldoende beschermd te worden, zoals opgesomd in de voorwaarden. Wanneer een bemaling of tijdelijke grondwaterwinning noodzakelijk is om de bouwwerken in de diepte te realiseren, dient gebruik gemaakt te worden van een retourbemaling waarbij het opgepompte water terug in de bodem wordt gebracht om verdroging tegen te gaan.”

Deze voorwaarden zullen worden overgenomen bij het verlenen van de vergunning. 

Het advies van de dienst milieuvergunningen luidt als volgt: “De exploitant wordt erop gewezen dat er bij de bouwwerken mogelijks een bemaling nodig is die meldings- of vergunningsplichtig is.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Fietsvoorzieningen:

Het advies van de dienst stadsontwikkeling/ mobiliteit luidt als volgt: “Ook de fiets parkeerbehoefte voor bezoekers en personeel wordt op maat bepaald. De bouwheer stelt voor om 4 fietsenstallingen inpandig te voorzien. Dit is voldoende.” 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Bij het verlenen van de vergunning zal in voorwaarden worden opgenomen dat de insprong ter hoogte van de inkomdeur verlicht moet worden conform artikel 14 van de bouwcode en dat er in het bouwvolume aan afgescheiden afvalberging van 4 vierkante meter moet worden voorzien conform artikel 26. 

Gelet op de aard van de aanvraag is afwijken van de gewestelijke verordening toegankelijkheid niet aanvaardbaar. Aangezien er noch een lift wordt voorzien, noch een voldoende brede trap zal in voorwaarden worden opgenomen dat enkel het gelijkvloers voor publiek toegankelijk is.

Bij het verlenen van de vergunning zal ook worden opgenomen dat er een vrije en vlakke draairuimte van 1,5 meter voor de toegang van de aangepaste sanitaire unit moet worden voorzien, dat de ruwbouwmaten van de toegankelijke ruimten op het gelijkvloers minimaal 105 cm breed moet zijn, zodat na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd wordt en dat er bij de manuele deuren van de publiek toegankelijke ruimten op het gelijkvloers, naast de krukzijde, een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte wordt voorzien, met een ruwbouwmaat van minstens 45 cm zodat na de afwerking een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm gegarandeerd wordt conform artikels 12, 22 en 25 van de verordening. 

Gelet op het ongunstig hydraulisch en technisch advies van Rio-link wordt de gevraagde afwijking op de infiltratievoorziening niet toegestaan. Op basis van het advies zullen ook voorwaarden worden opgenomen wat betreft de dimensionering van de septische put en de aansluitingen van de DWA-huisaansluiting en de RWA-overloop. 

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden 

Voorwaarden

1.     de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.     bij te behouden bomen moeten volgende zaken in acht genomen worden:

• In het ontwerp van de gebouwen en de volledige infrastructuur errond, mag er niets voorzien worden waardoor de wortels of kroon van de bomen onaanvaardbaar moeten  beschadigd worden, noch nu, noch in de toekomst. Praktisch gezien wil dit zeggen dat het ontwerp niet mag leiden tot noodzaak om:

o het bestaande maaiveld af te graven of op te hogen in de wortelzone van de te behouden boom;

o graafwerken uit te voeren waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20 % van het totale  wortelpakket moet verwijderd worden;

o de boom drastisch te snoeien. ( d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8cm).

• Als er werken (zowel  bouwwerken, als werken aan de infrastructuur errond) worden uitgevoerd, moeten de te behouden bomen beschermd worden. Zowel wortels als kroon moeten beschermd worden. De wortelzone van de bomen moet beschermd worden om verdichting van de bodem en/of oppervlakkige beschadiging van de wortels te voorkomen. Op vlak van bescherming voor de wortelzone zijn er twee mogelijkheden:

o Er is voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er werfhekkens geplaatst die aan elkaar vast gemaakt zijn, zodat ze niet, of in ieder geval moeilijk, te verplaatsen zijn. De grootte van de wortelzone wordt idealiter bepaald door onderzoek; als onderzoek om een of ander reden niet kan, moet men er vanuit gaan dat de wortelzone even groot is als de diameter van de kroonprojectie  + 2m. In die volledig afgebakende zone mag niets gebeuren. (niet graven,  niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, ….)

o Er is niet voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt worden zonder dat er schade berokkend wordt.

Om uitdroging van de wortelzone te voorkomen tijdens een droogzuiging van de werf, moet water worden gegeven aan de boom, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is.

Naast de wortelzone moeten ook de stam en de  kroon beschermd worden. Als de wortelzone volledig kan afgeschermd worden, zijn de stam en het onderste deel van de kroon uiteraard ook ineens afgeschermd. Kan de wortelzone niet volledig afgeschermd worden, dan moeten voor het beschermen van de stam en onderste deel van de kroon ook beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden.

Om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen moet de  aannemer, als hij een kraan gaat gebruiken,  een voldoende hoge kraan voorzien.  Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van de boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of … .Het is aangewezen om voor de nodige onderzoeken en voor het opstellen van beschermingsmaatregelen op maat, een gecertificeerd boomverzorger te raadplegen.  Op www.baas-isa.be is een lijst beschikbaar van deze mensen. ( U kunt ook gewoon in Google ‘lijst ETT’  ingeven).

3.     de noodzakelijke  melding te doen of vergunning te bekomen voor bemalingswerken;

4.     de insprong aan de inkomdeur te verlichten conform artikel 14 van de bouwcode;

5.     een afvalberging te voorzien conform artikel 26 van de bouwcode;

6.     een septische put te voorzien conform artikel 43 van de bouwcode;

7.     de DWA-huisaansluiting te voorzien van een diameter van 125 mm tot 200 mm;

8.     de RWA-overloop te voorzien van een diameter van 125 mm tot 200 mm;

9.     te voldoen aan artikel 12, 22 en 25 van de van de gewestelijk verordening toegankelijkheid. 

Uitsluitingen

•  het rooien van hoogstammige bomen;
• afwijkingen van de gewestelijke hemelwaterverordening. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 24/04/1923: vergunning (238#895) voor het bouwen van een woning;
• 12/04/1948: vergunning (238#6468) voor het bouwen van een garage;

Laatst vergunde toestand

• parktuin met ruime villa in Engelse cottage stijl;
• achtergelegen vrijstaande garage toegankelijk vanuit Jozef Hertogslaan.

Bestaande toestand

• conform laatst vergunde toestand;
• de villa werd opgenomen op de inventaris van bouwkundig erfgoed. 

Inhoud van de aanvraag:

• het bouwen van een medisch consultatiebureau op een perceel van een bestaande geïnventariseerde vrijstaande villa;
• het consultatiebureau wordt ontsloten via de Jozef Hertogslaan;
• de bestaande vrijstaande garage bij de woning wordt gesloopt;
• het nieuwe bouwvolume betreft een vijfhoekig volume bestaande uit 2 bouwlagen en een plat dak;
• de gevels worden voorzien van boogvormige openingen op het gelijkvloers en rechthoekige gevelopeningen op de verdieping;
• de gevels worden afgewerkt in beige metselwerk en buitenschrijnwerk in goudkleurig aluminium.