2018_CBS_04614 - Omgevingsvergunning. OMV_2018001540 - Salm-Salmstraat 2. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan "Binnenstad", goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in een artikel 1: zone voor wonen - (wo1).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad op volgend punt:

• artikel 2.1.11.1 Terrassen in schuine daken

Er wordt een inpandig dakterras voorzien aan de voorzijde, waar geen terrassen in schuine daken toegelaten zijn palend aan het openbaar domein.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009. 

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen.

De aanvraag betreft een omvorming van een studentenhuis naar een meergezinswoning met 5 appartementen. Het aantal te realiseren fietsstalplaatsen bedraagt 13. Er werden slechts 6 fietstalplaatsen voorzien;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen

De gevel heeft een breedte van 8,10 m. Er werd geen autostalplaats voorzien, waar dit verplicht is bij gebouwen met een voorgevelbreedte van meer dan 8 m;

De septische put heeft een inhoud van 4000 liter, waar een minimale inhoud van 4175 liter vereist is.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de verbouwing van een studentenhuis tot een meergezinswoning met 5 appartementen. Het gelijkvloers dat initieel werd ingericht als winkel en magazijn, wordt reeds lange tijd niet meer als handelsruimte gebruikt. Het pand is gelegen in een woonzone, waardoor de inrichting van het ganse pand als woonhuis functioneel inpasbaar is.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Parkeerparagraaf

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

 Fietsvoorzieningen en fietsstalplaatsen

Voor de 5 appartementen moeten er 13 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          2 appartementen met 1 slaapkamer = 2 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 4

-          3 appartementen met 2 slaapkamers = 3 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 9

Er wordt op het gelijkvloers naast de toegang van het gelijkvloerse appartement een fietsenberging voorzien voor 4 fietsen. Ook op de koer worden er nog 2 fietsstalplaatsen voorzien maar de gang naast de trap is maar +/- 70cm. Dat is te krap om te kunnen passeren. Deze 2 fietsstalplaatsen worden dus niet meegeteld. Er zijn 9 fietsstalplaatsen te weinig.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De afbraak van de achterbouw tegen de rechter perceelsgrens, betekent een verlaging van de densiteit op dit beperkte perceel. Door de ligging op de hoek, zorgt een ontpitting ook voor een verbetering van leefbaarheid en lichtinval voor de panden gelegen in de Franckenstraat.

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een rijwoning van vier bouwlagen onder zadeldak. De lijstgevel opgebouwd volgens de klassieke gevelordonnantie heeft een neoklassieke kenmerkende gevelornamentiek (bossage, geriemde omlijstingen met sluitsteen in de vorm van een diamantkop rond de ramen, entablementen….). De gevelpui dateert uit 1951. Het oorspronkelijk schrijnwerk werd vervangen door correct geprofileerd maar vervlakt houten schrijnwerk.

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur.

In tegenstelling tot een eerder vergunde bouwaanvraag (2017896) waar de buitenschil gevaloriseerd werd door het wegnemen van de storende dakkapel en het terugbrengen van de bedaking in zijn oorspronkelijke staat, wordt in voorliggend dossier een inpandig dakterras aangevraagd ter hoogte van de voorgevel. Op die manier wordt een a-typische dakvorm gecreëerd die afbreuk doet aan deze beeldondersteunende gevel. Zeker aan de straatzijde is een zuivere dakvorm (zadeldak) eventueel voorzien van veluxen vereist.

Om diezelfde reden zijn ook de inpandige terrassen ter hoogte van de 2 linker traveeën in de voorgevel niet wenselijk. Ze ondermijnen de beeldondersteunende stadslandschappelijke waarde die het pand heeft in de straat. Het behoort tot de authentieke bebouwing, nl typisch eind 19de-eeuwse burgerwoningen. Dezelfde vorm, inhoud en structuur als moment van ontstaan zijn nog afleesbaar. De pui werd later toegevoegd. Het behoud van deze initiële neoklassieke architectuur staat voorop gelet op het behoud van het karakter van deze stadswijk. De ingrijpende interne aanpassingswerken kunnen niet beoordeeld worden wegens het ontbreken van fotomateriaal van het interieur.

Het is jammer dat de kleur van het schrijnwerk niet gewijzigd wordt. Het schilderen van het schrijnwerk in een sobere kleurstelling passend in de neoklassieke traditie (donkerblauw, donkergroen, wit, zwart, bordeaux) is aangewezen. Het zou het beeldondersteunend karakter alleen maar versterken.   

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De herinrichting van het pand tot 5 appartementen impliceert een mobiliteitsgeneratie en parkeerdruk. De aanvrager opteert om de volledige gelijkvloerse verdieping als woning in te richten, waardoor geen autostaanplaatsen worden gerealiseerd op eigen terrein. Een ruime fietsenstalling, toegankelijk voor fietsen, kinderfietsen, bakfietsen e.d. en gemakkelijk bereikbaar vanop de openbare weg is noodzakelijk om overlast te vermijden. Aangezien slechts 4 bereikbare fietsstalplaatsen worden gerealiseerd, belanden 9 fietsen op het openbaar domein of in de reeds beperkte open ruimte wat hinderlijk is voor de goede ruimtelijke ordening van de plaats. Een oplossing zou zijn om de bestaande gevelpui te behouden en te herstellen en een fietsenstalling te creëren achter de poort in het voormalige magazijn (dit zoals eerder vergund in 2017).

Rekening houdende met bovenstaande argumenten inzake mobiliteitsdruk en gezien het ongunstig advies met betrekking tot terrassen in het gevel- en dakvlak, wordt gesteld dat de aanvraag niet aanvaardbaar is vanuit stedenbouwkundig oogpunt. Zoals eerder vermeld is er geen principieel bezwaar tegen de opdeling van het pand in 5 woningen: een voorziening van de buitenruimtes aan de achterzijde en een efficiënte en makkelijk bereikbare fietsenberging voor minstens 13 fietsen, zou zeker een oplossing kunnen betekenen voor bovenstaande knelpunten.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van

• het ontbreken van autostaanplaatsen op eigen terrein in een pand met een gevelbreedte van 8,10 m;
• een tekort van 9 fietsstalplaatsen;
• strijdigheid met de voorschriften met betrekking tot de plaatsing van een inpandig dakterras aan de voorzijde;
• voorzien van inpandige terrassen in de historische bovengevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Openbaar onderzoek

De vergunningsaanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.                                     

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 20/10/1922: vergunning (1922#14181) voor gevel- en binnenveranderingen;
• 12/04/1951: vergunning (18#28179) voor verandering aan voorgevel en binnenverandering;
• 11/09/1997: vergunning voor het verhuren van kamers en andere kleine woongelegenheden (13 kamers);
• 16/06/2017: vergunning (2017896) regularisatie van de verbouwing van een handelswoning tot studentenhuisvesting met 11 kamers en 1 studio.

Laatst vergunde toestand

• de laatst vergunde toestand dateert van 2017 en betrof de regularisatie van de verbouwing van de meergezinswoning naar studentenhuisvesting. Niettegenstaande geen aanvang der werken werd doorgegeven, wordt de regularisatieaanvraag beschouwd als de laatst vergunde toestand. Er werd immers duidelijk aangegeven hoeveel entiteiten aanwezig en uitgevoerd zijn in het pand;
• pand in gesloten bebouwing met vier bouwlagen onder hellend dak;
• studentenhuis met 11 kamers en 1 studio. 

Bestaande toestand

• studentenhuis ingericht met een gelijkvloerse studio en 14 studentenkamers
• gelijkvloerse koer werd dichtgebouwd;
• perceelsbrede dakkapel geplaatst aan voorzijde dak;
• achterbouw werd opgetrokken ter hoogte van de eerste verdieping.

Inhoud van de aanvraag:

• verbouwing van een studentenhuis met een gelijkvloerse studio en 11 kamers tot een meergezinswoning met 5 appartementen;
• supprimeren van de achterbouw tegen de rechter perceelsgrens en aanleg van een gelijkvloerse buitenruimte.
• uitbreiding van de achterbouw tegen de linkerperceelsgrens tot een hoogte van 3 bouwlagen en de aanleg van een terras op het plat dak ter hoogte van niveau +3;
• creëren van inpandige terrassen in de bestaande raamopeningen in de voorgevel op de verdiepingen;
• sloop van de wederrechtelijk geplaatste dakkapel aan de voorzijde;
• voorziening van een inpandig dakterras aan de voorzijde (over de volledige gevelbreedte);
• de vernieuwing van de inkomzone op het gelijkvloers;
• grondige interne verbouwingen en herinrichting tot 1 appartement per bouwlaag;
• de gelijkvloerse gevelpui met toegang naar enerzijds de voormalige winkel en anderzijdes de poort naar het voormalig magazijn wordt behouden.