2018_CBS_04653 - Omgevingsvergunning - OMV_2018019407.Lange Lobroekstraat 81. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).

De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).

De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.

De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.

De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

voor een meergezinswoning met 4 eenslaapkamerappartementen moeten minimaal 8 fietsstalplaatsen voorzien worden. De fietsstalplaatsen zijn voorzien maar moeilijk bereikbaar (zie advies mobiliteit);

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:

elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel. Het rioolstelsel in het gebouw werd niet op de plannen opgetekend. Er wordt enkel vermeld 'riolering te behouden'. De verbouwingswerken zijn echter zo ingrijpend dat ook de riool  kan aangepast worden en aangelegd volgens de regels van de kunst;

• artikel 43 Septische putten:

de inhoud van de septische put voor een meergezinswoning met 4 eenslaapkamerappartementen moet minimaal 2.900 liter bedragen. De inhoud van de septische put is niet vermeld.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Anders dan de aanvraag aangeeft betreft het desbetreffende pand momenteel een handelswoning; De woning is enkel bereikbaar via de horecazaak. De laatst vergunde toestand (dd. 6 juni 1947)  betreft een louter het bouwen van een derde verdieping en dient gezien te worden als een uitbreiding van de eronder gelegen woning en dus niet als een extra woongelegenheid, verkeerdelijk geconcludeerd in de beschrijvende nota. Het ontbreken van een keuken en van een badkamer staven dit.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren beargumenteerd af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in een afgebakende strategische horecakern Lange Lobroek-Dam. De meeste andere gelijkvloerse ruimten in deze kern hebben een commerciële functie: voornamelijk restaurants en cafés. Verspreid zijn ook enkele winkelruimten en groothandelszaken gevestigd. In de afgebakende strategische horecakernen wenst stad Antwerpen de horecafuncties te clusteren om op die manier zich naar de consumenten sterker te profileren. De aanvrager wenst de gelijkvloerse commerciële ruimte met deze aanvraag om te vormen naar een residentiële functie met aan de straatzijde een slaapkamer. OS/BI adviseert ongunstig voor deze aanvraag, voornamelijk om twee redenen:

- de omvorming naar een woonruimte heeft een negatief effect op de levendigheid in de plinten van de strategische horecakern. Het zorgt voor een versnippering van de kern wat minder interessant is voor consumenten/bezoekers van de kern.

- door het voorzien van een slaapkamer aan de straatzijde is een toekomstige overlast voor de bewoner van de woonruimte te verwachten. Immers, aanpalend kunnen op termijn restaurants en cafés komen met een groot terras op het brede voetpad op deze locatie. Een conflict is te verwachten tussen de bewoner en de horecazaken en de gebruikers van de terrassen.

OS/BI vraagt in dit advies om op deze locatie opnieuw een commerciële functie te voorzien op het gelijkvloers (bij voorkeur reca, in tweede instantie handel).

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande werken aan de achtergevel zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Met een totale oppervlakte van 419 m2 kan gesteld dat dit geen te behouden ééngezinswoning betreft. Het uitbreiden van het woonprogramma met extra woonentiteiten is in principe aanvaardbaar. Er dient echter opgemerkt dat er in de aanvraag 3 extra wooneenheden worden  voorzien waarvan de grootste, strijdig met de beleidsrichtlijn, slechts een oppervlakte heeft van 61,4 m2. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan waardoor de aanvraag dient te worden geweigerd.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel blijft op de wijzigingen ter hoogte van het gelijkvloers na ongewijzigd. Rekening houdend met de opmerking vanuit OS/BI om op het gelijkvloers een commerciële functie houden dient ook de voorgestelde aanpassing van de voorgevel te worden herbekeken. Bekeken dient te worden of de bestaande voorgevel in zijn geheel behouden kan blijven waarbij de rechter deur toegang kan bieden tot de erboven gelegen appartementen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 3 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer moeten 6 fietsenstallingen voorzien worden. (2 x 3 = 6)

Deze worden ingericht in de kelder en zijn bereikbaar via een trap met fietsgoot.

Er dient echter opgemerkt dat deze fietsenkelder met slechts 197 cm vrije hoogte onaanvaardbaar laag is en bijgevolg bezwaarlijk als nuttig kan aanschouwd worden. De aanvraag dient hierom te worden geweigerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Strijdig met de bouwcode dient opgemerkt er geen gescheiden rioolstelsel voorzien werd. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan en dient bij een eventuele vergunning in voorwaarde worden opgelegd.

Het is verder onduidelijk hoe groot de inhoud van de septische put is. Bij een eventuele vergunning dient te worden opgelegd dat deze minimaal een inhoud van 2.900 liter dient te hebben.

Verder dient opgemerkt dat de slaapkamers van de appartementen op de 1^ste, op de 2^de en op de 3^de verdieping qua afmeting en verhouding met het oog op bemeubeling zeer ongebruiks-vriendelijk zijn. De indeling van de appartementen dient bij een eventuele vergunning dan ook te worden herbekeken. 

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van

• Strijdig met beleidsrichtlijn: geen wooneenheid van 130 m2
• Ongunstig advies OS/BI
• Onvoldoende vrije hoogte fietsstalplaats

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis:

* 14/11/1946: (18#21795) verbouwingswerken

* 06/06/1947: (18#22805) onrechtstreeksch spoelstelsel., gevel-en binnenveranderingen

* 13/11/2015: weigering (20152065) verbouwen van een horecazaak en 3 appartementen

* 02/09/2016: weigering (20161009) verbouwen van een horecazaak en 3 appartementen

Laatst uitgevoerde vergunning:

* volume van 4 bouwlagen met een uitbouw van 16.70m op het gelijkvloers onder een plat dak;

* het gelijkvloers is een handelsruimte met keuken en berging;

* op de eerste verdieping bevinden zich aan de achterzijde de sanitaire voorzieningen van de handelszaak;

* het resterende volume is woongelegenheid voor de huisbewaarder.

Inhoud van de aanvraag:

• slopen van de aanbouw met trap op het gelijkvloers en de veranda op de eerste verdieping;
• vernieuwen van het buitenschrijnwerk van de voorgevel in zwart aluminium;
• vervangen van de winkelpui door 2 gewone ramen en een inkomdeur in zwart aluminium;
• vernieuwen van het buitenschrijnwerk van de achtergevel in zwart aluminium, herindelen van de raamopeningen, voorzien van inpandige terrassen en bepleisteren van de achtergevel in witte buitenpleister;
• omvormen van het handelsgelijkvloers naar een appartement met een slaapkamer, een badkamer, een berging en een leefruimte met open keuken;
• voorzien van het gelijkvloers van een tuintje van 13,70 m² en een terras van 6,80 m²;
• inrichten van de eerste, tweede en derde verdieping tot telkens 1 appartement met een slaapkamer, een badkamer, een berging, een leefruimte met open keuken en een inpandig terras;
• inrichten van een fietsenberging en een afvalberging in de kelder;
• de kroonlijsthoogte blijft ongewijzigd.