2018_CBS_03968 - Omgevingsvergunning - OMV_2018008785. Golfstraat 77. District Wilrijk - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).

De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).

De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.

De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.

De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 1: Afwerken van gevels en materiaalgebruik: de bakstenen gevel met decoraties in baksteen (horizontale banden in variërende kleuren en rondboogjes boven de gevelopeningen) is niet bedoeld om afgewerkt te worden met bepleistering;  
  • artikel 21: Minimale hoogte van ruimten: de binnenhoogte van de gelijkvloerse uitbreiding is slechts 2,45m.  Dit is te laag, want de minimumhoogte van een verblijfsruimte dient 2,6m te zijn;   
• artikel 38: Groendaken: het nieuwe platte dak (te regulariseren dak) van de gelijkvloerse verdieping  is ca.25m² groot en heeft een helling van minder dan 15°. Dit dak dient ingericht te worden als groendak of er dient een hemelwaterput met recuperatie te worden voorzien;

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bouwcode artikel 11: de bakstenen gevel met decoraties in baksteen (horizontale banden in variërende kleuren en rondboogjes boven de gevelopeningen) is niet bedoeld om afgewerkt te worden met bepleistering. Gezien een crepigevel wel toelaatbaar is in het straatbeeld, kan dit, conform de voorbespreking, gunstig worden geadviseerd.

De aanvraag wijkt af van artikel 21 van de Bouwcode: de vrije hoogte van de gelijkvloerse uitbreiding bedraagt slechts 2,45m. Dit is te laag, want de minimumhoogte van een verblijfsruimte dient 2,6m te zijn. In de vergunning zal als voorwaarde worden opgelegd voldoende grote raampartijen en een lichtkoepel ter compensatie te voorzien om de woonkwaliteit de waarborgen.

De aanvraag wijkt af van artikel 38 van de Bouwcode: het nieuwe platte dak (te regulariseren dak) van de gelijkvloerse verdieping is ca. 25m² groot en heeft een helling van minder dan 15° waardoor het verplicht dient aangelegd te worden als een groendak of er dient een hemelwaterput met recuperatie te worden voorzien. Ook dit zal als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op een eengezinswoning in gesloten bebouwing. De omgeving wordt gekenmerkt door een mix van één- en meergezinswoningen. De functie van eengezinswoning wijzigt niet, er is dus geen sprake van een functiewijziging. Bijgevolg is de functie inpasbaar in de omgeving.

Er werd advies gevraagd aan de dienst Mobiliteit: “De bestaande garage blijft behouden. Bijgevolg is er geen parkeerbehoefte.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De verbouwingswerken beperken zich voornamelijk tot interne wijzigingen. In functie van het eventueel gebruik als toeristische logies wordt de bestaande garage verkleind tot 5,5 meter om een fietsenstalling te kunnen voorzien. Het gelijkvloers wordt achteraan ingericht als leefruimte met sanitair en/of atelier. Op de eerste verdieping wordt een volledige woonentiteit met 1 slaapkamer voorzien en op de tweede verdieping worden 3 slaapkamers met telkens een privé-badkamer en gemeenschappelijk toilet voorzien. De bestaande achterbouw, tot een bouwdiepte van 17,24 meter, blijft behouden, zonder dakterras en trap. De voorgestelde bouwdiepte bedraagt 17,39 meter in plaats van ca. 12 meter volgens de laatst vergunde toestand. De voorgestelde bouwdiepte is evenwel aanvaardbaar. Het gabarit op de eerste en tweede verdieping blijft gelijk als de laatst vergunde toestand. De eengezinswoning mag niet opgesplitst worden.

In de vergunning zal als voorwaarde worden opgelegd dat de woning één en ondeelbaar blijft.

Er werd advies gevraagd aan de dienst Ondernemen en Stadsmarketing: “Het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning bevrijdt een exploitant niet van de plicht om elke nieuwe logieseenheid te vergunnen of te registreren volgens het Vlaamse logiesdecreet. Ook dient voldaan te worden aan de vereiste brandveiligheidsnormen waarnaar het betreffende decreet verwijst.”

Visueel-vormelijke elementen

Zowel langs voorgevel- als langs achtergevelzijde worden wijzigingen aangebracht. De bestaande voorgevel, opgebouwd uit bruinrode gevelsteen met een aantal horizontale banden in rood en zwarte baksteen; wordt geïsoleerd en bepleisterd in een leemkleurige (licht beige) gevelpleister. Het bestaande buitenschrijnwerk in geanodiseerd aluminium wordt volledig vervangen door grijs aluminium buitenschrijnwerk. Alle raamopeningen worden aangepast vergroot. Tussen de ramen van de tweede verdieping van de voorgevel wordt grijs aluminium plaatwerk voorzien. De bestaande achtergevel in wit geschilderde gevelpleister wordt geïsoleerd en volledig bepleisterd in een leemkleurige (licht beige) gevelpleister. De raamverdeling wordt aangepast aan de nieuwe interne indeling en het buitenschrijnwerk wordt voorzien in grijs aluminium schrijnwerk. Het terras op niveau alsook de bijbehorende trap naar de tuin worden afgebroken.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het gevelbeeld tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, …) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, ... De arduinen dorpels moeten even ver uitsteken zoals in de bestaande situatie.

Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en erachter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint. In deze context dient een arduinen plint voorzien te worden. Bij materialen die schadegevoelig zijn zoals bijvoorbeeld pleisterwerk of sommige plaatmaterialen, kan het aan te bevelen zijn om een plint te plaatsen, ook al is deze niet aanwezig in de bestaande toestand. Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd.

De verschillende voorwaarden die zullen worden opgelegd met betrekking tot het isoleren van gevels dienen strikt te worden nageleefd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De achterbouw wordt voorzien van een grote raampartij met schuifdeur naar de aangrenzende stadstuin. Hierdoor wordt het contact tussen de verblijfsruimte en de buitenruimte versterkt, wat de woonkwaliteit ten goede komt.

Het platte dak van de achterbouw moet worden uitgevoerd als groendak conform artikel 38 van de Bouwcode. Vanuit duurzaamheid heeft een groendak een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van een gewoon dak. Ze zorgen voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperken gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien. Ook verminderen ze het “urban heat island” effect en werken ze als (extra) dakisolatie tegen oververhitting. Ze capteren fijn stof, en zorgen voor meer biodiversiteit in de stad. Omwille van dit positief effect is het verplicht om alle nieuwe platte daken ten minste als extensief groendak aan te leggen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Parkeerparagraaf niet van toepassing

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

• de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
• met betrekking tot het isoleren:
  • de isolatie samen met het afwerkingsmateriaal uit te voeren met een totale dikte van 14 centimeter;
  • de arrière-corps te behouden en vrij te laten van materiaal en isolatie;
  • de bestaande elementen in natuursteen te behouden of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen;
  • het uitzicht van de bestaande kroonlijst te behouden;
  • een arduinen plint te voorzien van minimaal 60cm. De plint steekt voorbij het gevelvlak;
  • de hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, onzichtbaar uit te voeren;
  • de nieuwe constructie te laten aansluiten op het openbaar domein zodanig dat toekomstige werkzaamheden aan het openbaar domein kunnen plaatsvinden, los van herstelwerken aan de nieuwe constructie;
  • wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.
  • de arduinen dorpels even ver laten uitsteken als in bestaande toestand;
• de eengezinswoning niet op te splitsen;
• de vrije hoogte van de gelijkvloerse uitbreiding is te laag. Bijgevolg dienen grote raampartijen en een lichtkoepel ter compensatie voorzien te worden;
• het platte dak aan te leggen als een groendak of een hemelwaterput met recuperatie te voorzien;
• na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 09/12/1930: vergunning (238#2922) voor het bouwen van een huis met 2 verdiepingen;
• 16/02/1976: vergunning (222#4264) voor verbouwingswerken aan een woning.

Laatst vergunde toestand

• eengezinswoning in gesloten bebouwing, bestaande uit 3 bouwlagen onder plat dak met kroonlijsthoogte van 10.2m;
• het hoofdgebouw heeft een bouwdiepte van 5m, tegen de rechterperceelsgrens is het gebouw nog 5m extra diep over 3 bouwlagen;
• het gelijkvloers is vergund als garage (7,7m), met achterliggend berging en koer aan de linkerzijde en een berging (van 5m diep) achter de traphal; 
• op de verdiepingen is telkens een woonentiteit ingericht;
• de voorgevel is opgebouwd in bruin-rode gevelsteen met een aantal horizontale banden in rood en zwarte baksteen;
• op het gelijkvloerse geveldeel zijn sporen van de vroegere toestand te zien onder de vorm van rondboogjes van het oorspronkelijke raam en voordeur; 
• op de verdiepingen zijn in de voorgevel steeds twee ramen aanwezig;
• de achtergevel is afgewerkt met witgeschilderde gevelpleister. 

Bestaande toestand

• op het gelijkvloers is de bouwdiepte gewijzigd van 12m naar 17m;
• de koer is bebouwd en er werd een extra achterkamer voorzien afgewerkt met plat dak;
• de bijbouw werd opgebouwd in baksteen en is witgeschilderd;
• op het platte dak is een terras aanwezig over de volledige oppervlakte;
• aan de linkerzijde werd een trap naar de tuin gemaakt;
• de voorgevel is ongewijzigd op het gelijkvloers en 2^de verdieping, maar op de 1^ste verdieping is één groot raam voorzien ipv twee kleinere ramen;
• het buitenschrijnwerk is voorzien in geanodiseerd aluminium. 

Inhoud van de aanvraag:

• wijzigen van de voor-en achtergevel:
  • isoleren en afwerken met leemkleurige leempleister;
  • voorzien van nieuw buitenschrijnwerk in grijs aluminium, dit wijzigt qua grootte, vorm en indeling;
  • tussen de ramen van de tweede verdieping van de voorgevel wordt grijs aluminium plaatwerk voorzien;
• interne wijzigingen ifv eventueel gebruik als toeristische logie:
  • de bestaande garage wordt verkleind naar 5,5m, achteraan wordt een deel ingericht voor fietsen; 
  • het gelijkvloers wordt achteraan ingericht als leefruimte met sanitair en/of atelier; 
  • op de eerste verdieping wordt een volledige woonentiteit met 1 slaapkamer voorzien;
  • op de tweede verdieping worden 3 slaapkamers met telkens een privé-badkamer en gemeenschappelijk toilet voorzien;
• de bestaande achterbouw blijft behouden, zonder dakterras en trap;
• in de tuin wordt een regenwaterput van 3000 liter voorzien.