2018_CBS_03988 - Omgevingsvergunning. OMV_2018011387 - Lange Leemstraat 372B. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater). 

De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater 

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid). 

De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 10 Toegangspaden naar een publiek toegankelijke constructie of delen ervan: de meergezinswoning voldoet aan de normen voor toegankelijkheid wat betreft het toegangspad tussen voordeur en buitengebied, echter is het onvoldoende duidelijk of het gebouw ook integraal toegankelijk is vanaf de voordeur tot aan het openbaar domein. Immers moet minstens één toegangspad dat leidt tot de toegang die aan de bepalingen van dit besluit moet voldoen vertrekken vanaf het openbaar domein. Iemand die te voet of met het openbaar vervoer komt, moet het gebouw vanaf de straat of het openbaar domein kunnen bereiken.
• Artikel 27 Parkeerplaatsen: één van de zeven ingetekende parkeerplaatsen moet voldoen aan de normen voor aangepaste parkeerplaatsen. De ingetekende parkeerplaatsen zijn 2.50 m op 5.00 m waar minstens één  3.50 m op 6.00 m moet bedragen en deze zich zo dicht mogelijk bij de ingang tot de meergezinswoning moet bevinden. 

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer. 

De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen 

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009. 

De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’ 

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014. 

De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’ 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6§3 Draagkracht: 8 woningen worden ingericht in een binnengebied met kantoren dat niet voorzien is voor woonfuncties. Er wordt niet aangetoond dat een kwalitatieve woonvorm op deze locatie mogelijk is. Onder andere de lage kwaliteit van de buitenruimte is bewijs dat de draagkracht overschreden wordt.
• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: Het bouwvolume is zeer hoog op korte afstand van de achtergevels van de woningen aan de Lange Leemstraat. Dit is niet in harmonie met het algemeen stedelijk referentiebeeld van een tuinzone.
• Artikel 26 Afvalverzameling: er dient minimaal een afvalberging voorzien te worden van 4 vierkante meter, deze werd niet voorzien.
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen: De inpandige fietsenberging voldoet niet aan §2 Inrichtingsprincipe: per fiets moet minimaal 1,5 m² oppervlakte voorzien worden. De berging voor 18 fietsen moet minstens 27m² groot zijn, maar is slechts 15 m². Bovendien is de berging moeilijk bereikbaar via een grasperk in de voortuin. De fietsenstalling buiten heeft een te lage kwaliteit en niet voldoende manouvreerruimte.
•  Artikel 38 Groendaken: het dak is niet opgetekend als groendak en dient volledig als groendak voorzien te worden. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid. 

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. 

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode. 

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften:

Er is geen aanleiding om het college te adviseren af te wijken van de geldende voorschriften. Er moet voldaan worden aan de bepalingen uit artikel 26, 29 en 38.

De afwijkingen van de artikels 6 en 10 zullen verder beschreven worden en zijn samen met de andere afwijkingen grond om deze aanvraag te weigeren.

De aanvraag wijkt af van de verordening toegankelijkheid. De noodzakelijke aanpassingen kunnen in voorwaarden opgelegd worden bij een vergunning. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen:

De brandweer geeft een ongunstig advies voor deze aanvraag. Vanuit veiligheid dient deze aanvraag geweigerd te worden. 

Functionele inpasbaarheid:

Het huidige binnengebied op dit adres wordt gekenmerkt door opslagruimtes en werkhuizen die in recente jaren deels zijn omgevormd tot kantoorgebouwen. De buitenruimte, binnenpleinen tussen de relatief hoge gebouwen, is hoofdzakelijk functioneel ingericht met het oog op laden en lossen en parkeervoorzieningen.
Een gedeeltelijke functiewijziging naar wonen van een van deze gebouwen is functioneel niet inpasbaar zonder herinrichting van de buitenruimtes en met een duidelijke visie over de conflicten met de aanwezige bedrijvigheid- en kantoorfuncties. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid:

Een woonontwikkeling op deze locatie vergt een visie over de heraanleg van de gemeenschappelijke open ruimte, met nadruk op woonkwaliteit. Dit vraagt een structurele oplossing voor parking, groenaanleg en bruikbare buitenruimte. 

Volgens artikel 10 van de bouwcode moet bij functiewijziging het gebouwvolume terug hersteld worden in harmonie met de omgeving en een goede ruimtelijke ordening. Door de ligging in het binnengebied is een volumevermindering aangewezen om meerwaarde te creëren voor de omwonenden. De aangevraagde extra bouwlaag staat in contrast met de wenselijke herbestemming van deze terreinen en voldoet niet aan de stedelijke visie om binnengebieden te bestemmen met een privaat onbebouwd en groen karakter. Terwijl een beperkte daktoegang een aanzet kan zijn om de bestaande gebouwen een nieuw elan te geven, biedt het voorliggende ontwerp geen meerwaarde. 

Verschillende zaken geven aanleiding om te stellen dat de draagkracht van dit gebouw overschreden wordt door er 8 wooneenheden in te vestigen. Zoals reeds vermeld is de kwaliteit van de buitenruimte ondermaats. De enige buitenruimte van het rechtse gelijkvloers appartement is een smalle tuinstrook met gras tussen woning en parking, die tevens dienstdoet als toegang van de woning en van de gemeenschappelijke fietsenberging.
Bovendien wordt een parkeerbehoefte van 9 plaatsen gecreëerd die een grote druk legt op het terrein. De wooneenheden zijn eenzijdig georiënteerd en kijken allen uit op de centrale parking.

Het terras ter hoogte van de dakverdieping is in strijd met het burgerlijk wetboek inzake privacy.

In het algemeen kan niet aangetoond worden dat er voldoende draagkracht is op dit terrein om een woonfunctie algemeen of een programma van 8 woningen toe te laten. Hiermee wijkt de aanvraag af van artikel 6 van de bouwcode.
De aanvraag dient geweigerd te worden. 

Mobiliteitsimpact (o.a. toetsing parkeerbehoefte):

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Voor de 8 appartementen moeten er 22 fietsstalplaatsen voorzien worden:

• 2 appartementen met 1 slaapkamer = 2 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 4
• 6 appartementen met 2 slaapkamers = 6 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 18

Er worden op het gelijkvloers 18 fietsstalplaatsen voorzien (hangsysteem). Buiten in de voortuinstrook worden nog eens 5 fietsstalplaatsen voorzien maar deze zijn niet afsluitbaar.

Alle fietsstalplaatsen moeten afsluitbaar zijn. En er zijn nu 18 plaatsen voorzien in een hangsysteem maar dit systeem kan niet door alle types fietsen gebruikt worden. Het is dus nodig om meer gewone fietsstalplaatsen( hoog-laag) te gebruiken.

Het voorzien van een fietsenstalling in de open ruimte draagt niet bij tot een kwalitatief ontwerp van de buiteninrichting. De oplossing wordt niet aanvaard. 

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van het overschrijden van de draagkracht en een ongunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag 

Stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 21/04/2006: vergunning (197#20040669) voor het verbouwen van een bestaand kantoorgebouw. 

Laatst vergunde toestand

• kantoorgebouwencomplex van 3 bouwlagen onder een plat dak. 

Bestaande toestand

• er zijn geen toiletten uitgevoerd op de gelijkvloerse verdieping van dit deel van de aanvraag zoals aangeduid op de vergunde plannen uit 2006. Deze diende te worden aangesloten op een septische put conform de voorwaarden opgenomen in de vergunning. Het betreft een mannen- en vrouwentoilet met telkens 2 toiletten en één aangepaste voorziening voor andersvaliden.
• er zijn slechts 3 parkeerplaatsen ingetekend voor het gebouw op de vergunde plannen van 2006, waar er in de bestaande toestand reeds 7 zijn ingetekend;
• op de eerste verdieping werd een keuken en sanitaire blok ingericht. Verder bevinden zich op deze verdieping bureelruimtes conform de vergunning. 

Inhoud van de aanvraag:

• het omvormen van een kantoorgebouw in binnengebied naar een meergezinswoning met 8 woonentiteiten, telkens 2 per bouwlaag;
• er wordt buitenruimte voorzien voor alle appartementen met op de gelijkvloerse verdieping twee aparte private en omheinde voortuinen;
• er wordt een fietsenberging voor 18 fietsen van 15,40 m² voorzien in het gebouw toegankelijk via de voorgevel;
• tevens wordt er een overdekte fietsenstalling voorzien in de voortuinstrook ter hoogte van de inkom voor 5 fietsen;
• er worden 7 parkeerplaatsen voorzien op eigen terrein aan de voorgevel, deze worden ingericht op de bestaande verharding in klinkers. 3 van deze parkeerplaatsen zijn vergund.
• op de gelijkvloerse verdieping bevinden zich twee woonentiteiten waarvan één 1 slaapkamer appartement en één tweeslaapkamer appartement.
• op de eerste verdieping worden twee woonentiteiten voorzien waarvan één 1 slaapkamer en 1 tweeslaapkamer appartement;
• op de tweede verdieping worden twee woonentiteiten voorzien waarvan één éénslaapkamer- en één tweeslaapkamerappartement;
• er wordt een nieuwe teruggetrokken daklaag bijgebouwd waar twee woonentiteiten voorzien worden waarvan één éénslaapkamer- en één tweeslaapkamerappartement;
• elk appartement  op de verdiepingen wordt voorzien van een terras met een oppervlakte van ten minstens 6,70 m²;
• de nieuwe daklaag wordt niet voorzien als groendak;
• de kelder wordt voorzien van twee septische putten met een inhoud van elk 3.000 L;
• de voorgevel wordt aangepast aan de nieuwe interne indeling, waardoor de ramen die toegang geven tot de terrassen worden doorgetrokken tot op vloerniveau.
• de voorgevel van de nieuwe teruggetrokken daklaag wordt uitgevoerd in zink met grijskleurig aluminium buitenschrijnwerk en balustrades in staal. De borstwering in aluminium en tot slot blauwe hardstenen dorpels.