2018_CBS_03951 - Omgevingsvergunning. OMV_2018010980 - Gentplaats 2. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan "Binnenstad", goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in een artikel 6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6). 

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater). 

De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid). 

De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag. 

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer. 

De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009. 

De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014. 

De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’

De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Art. 11§4 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: de achtergevel werd afgewerkt met zwarte leien. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode. 

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

De aanvraag wijkt af op de bepalingen van:

• Art. 2 §3. een kamer heeft een oppervlakte van minimaal 12m²:

 studentenkamers 2.3 en 3.2 bezitten slechts een oppervlakte van 11,8m². 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omvormen van een vergund studentenhuis met 8 kamers en ReCa-functie op het gelijkvloers tot studentenhuis met 7 kamers, een ReCa-functie op het gelijkvloers en een dakstudio. De beoogde functies overschrijden de draagkracht van de omgeving niet. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het volume wijzigt niet behalve het vervangen van de dakvlakvensters aan de voorzijde van het mansardedak door staande dakkapellen. Deze ingreep is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

De draagkracht van het perceel en zijn omgeving wordt niet overschreden door het gewenste bouwprogramma. De gemengde invulling, reca, studentenkamers en één dakappartement zijn verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Om die reden werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“ De aanvraag heeft betrekking op een winkelwoonhuis met gecementeerde lijstgevel van vier bouwlagen en drie traveeën onder schuin pannen dak in 1907 ontworpen door Ahlstrand voor rekening van Isaac Wasserman Haus uit Mortsel. Het parement wordt verlevendigd door getrokken voegwerk, doorlopende waterlijsten, geriemde omlijstingen en entablementen onder de gestrekte boogramen. Smeedijzeren rozetlatei ter hoogte van de winkelpui. Het oorspronkelijk houten geschilderd schrijnwerk werd vervangen door correct geprofileerd maar vervlakt en onbeschilderd houten schrijnwerk. Het pand vormt een eenheidsbebouwing met het linkerbuurpand op nummer 1, een neoclassicistische meergezinswoning met handelsgelijkvloers van vier bouwlagen en vijf traveeën eveneens gebouwd rond 1907 voor rekening van aannemer Ph. Ahlstrand. Het gelijkvloers werd geconcipieerd als winkelruimte zonder verbinding met de rest van het pand. Per verdieping bevindt zich telkens een sobere woning met weinig noemenswaardige interieurelementen (zeer sobere schouwen), Op het gelijkvloers bevindt zich nog een fraaie kleurige cementtegelvloer. 

Het object/complex is beeldondersteunend. Voor de eenheidsbebouwing en voor de omgeving. Voor het exterieur zijn de stedenbouwkundige en/of architecturale waarde hoog. De bebouwing bepaalt mee de uitstraling van de straat. Ze draagt bij aan de architecturale context door haar vormgeving en materiaalgebruik. Ze draagt bij aan de stedenbouwkundige context door haar vorm, inplanting, homogeniteit of dynamiek in het straatbeeld en haar contextwaarde. Deze bebouwing is betekenisvol als element van een geheel. Daarbij geldt de historiek van het geheel vaak als motivering voor de waarde van de relicten die ertoe behoren. Dit ondanks dat de architectuur door aanpassingen werd aangetast, de architectuur ondersteunt namelijk nog wel de context van het plangebied. 

Bij beeldondersteunende bebouwing gelden een aantal voorwaarden waarmee bij een renovatieproject rekening moet worden gehouden: geleding, bouwhoogte, materiaalgebruik, dakvorm. Kenmerkend zijn de gevelopbouw, dakopbouw, traveegeleding, doorlopende waterlijsten en verticaliserende raamopeningen. 

Vanuit oogpunt monumentenzorg is het een meerwaarde dat het mansardedak werd ingevuld met dakkapellen uitgelijnd op de onderliggende vensteropeningen. Dit leunt meer aan bij een traditionele opbouw van een mansarde dan de voorziene dakvlakramen.

Het is jammer dan men niet geopteerd heeft voor een gepast materiaal om de mansarde af te werken. Mansardes waren nooit voorzien van een afwerking met pannen, dit is typisch voor een zadeldak. Mansardes en pseudomansardes waren voorzien van natuurleien of zink. Deze pannen materialisatie werd vergund tijdens de vorige aanvraag. 

Verder is het ook a-typisch om de achtergevel volledig af te werken met leien. Deze bekleding dient uitgesloten uit de vergunning.” 

Het advies van de dienst monumentenzorg aangaande de zwarte gevelbekleding met leien achteraan wordt integraal bijgetreden. Het materiaal en kleurgebruik van de achtergevelafwerking is niet kenmerkend in de stedelijke, historisch waardevolle context. Daarenboven is een zwarte kleur strijdig met artikel 11 van de bouwcode die lichtkleurige gevelmaterialen voorschrijft.

Omwille van duurzaamheidseisen is het belangrijk om de stedelijke opwarming te verminderen. Zwarte materialen hebben een negatieve invloed op de stedelijke opwarming, daarenboven wordt voor gevels het gebruik van lichte kleuren en bij voorkeur witte kleuren aangeraden. Antwerpen en in het bijzonder de kernstad is immers historisch een “witte” stad. Als voorwaarde wordt opgelegd de achtergevel af te werken met een lichtkleurig gevelmateriaal.

De zwarte leienafwerking aan de achtergevel wordt bijgevolg uitgesloten van vergunning. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De kamers 2.3 en 3.2 bezitten slechts een oppervlakte van 11,8m² (< 12m²) waardoor deze niet voldoen aan artikel 2§3 van de Vlaamse Wooncode. Gezien het gebrek aan oppervlakte is de woonkwaliteit onvoldoende gegarandeerd en kunnen deze kamers niet autonoom gebruikt worden. De kamers 2.3 en 3.2 worden dan ook uitgesloten van vergunning. 

Voor het overige voldoen de kamers, alsook de studio op de dakverdieping aan de hedendaagse eisen inzake gebruiksgenot en wooncomfort. 

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden 

Voorwaarden

• de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
• de achtergevel dient afgewerkt te worden met een lichtkleurig gevelmateriaal;
• na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen. 

Uitsluitingen

• de zwarte leienafwerking aan de achtergevel wordt uitgesloten van vergunning;
• kamers 2.3 en 3.2 worden uitgesloten van vergunning wegens gebrek aan oppervlakte, zoals in rood aangeduid op de plannen op plan BA_STUDENTENHUISVESTING_P_N_4 en P_N_5.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag 

Stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 10/2/2017: vergunning (20162545) verbouwen van een winkelwoonhuis tot studentenhuisvesting en restaurant/café. 

Laatst vergunde toestand

• pand met 4 bouwlagen plus een dakverdieping onder schuin mansardedak met dakvlakvensters in gesloten bebouwing;
• ingericht met een gelijkvloers café/restaurant en bovenliggend 8 studentenkamers. 

Bestaande toestand

• pand met 4 bouwlagen plus een dakverdieping onder schuin mansardedak met 3 dakkapellen in gesloten bebouwing;
• ingericht met een gelijkvloers café/restaurant en bovenliggend 7 studentenkamers en 1 studio. 

Inhoud van de aanvraag:

• regularisatie van aanpassingen aan een studentenhuisvesting met 8 kamers en een gelijkvloerse horecazaak;
• interne aanpassing gelijkvloers waardoor de kelderverdieping enkel toegankelijk is via de reca-functie, de vergunde fietsenberging achteraan bleef behouden;
• de  ondergrondse afvalberging voor de studenten werd bij de kelder van de horecazaak gevoegd;
• bovenliggend werd de indeling en inrichting gewijzigd zodat er 7 studentenkamers en een gemeenschappelijke keuken en sanitair overblijven;
• de 4^de verdieping inclusief zoldergedeelte werd ingericht als studio met een buitenruimte achteraan op de 3^de verdieping;
• vooraan op de 4^de- of mansardeverdieping werden de dakvlakvensters vervangen door 3 staande dakkapellen;
• de achtergevel werd afgewerkt met zwarte leien ipv witte bepleistering;
• de voorgevel blijft voor het overige ongewijzigd ten aanzien van de verleende vergunning.