Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar dat als bijlage bij dit besluit is gevoegd.
Het college merkt echter op dat dit project een lange voorgeschiedenis kent, en reeds is gestart voor de voorlopige vaststelling van het RUP .
Voor het dossier werd een wedstrijd uitgeschreven, onder de vorm van een offertevraag via DBFM. Het winnend project voorziet het dienstencentrum als uitbreiding van de pastorie en de nieuwbouw met assistentiewoningen op de plaats van het parochiecentrum. Ten opzichte van deze projectdefinitie is echter het programma aanzienlijk uitgebreid, maar is ook een bijkomend perceel verworven links van de pastorij. De totale projectsite die zo ontstaat omvat zo twee kavels zonder overdruk ‘waardevol erfgoed’ en één grote kavel met deze overdruk. Door deze evolutie van het programma en schakeling van percelen is noch het toenmalige juryrapport een juiste toetssteen voor dit project, maar kan ook het recent definitief vastgestelde RUP verder worden genuanceerd voor dit project gezien het RUP enkel een perceelsgebonden uitspraak doet naar inrichtingsprincipes.
De op te trekken volumes - het grootste deel ervan bestaat uit 4 bouwlagen - voldoen niet aan de harmonieregel die expliciet vermeld wordt in de voorschriften van het Ruimtelijk Uitvoeringsplan waarin nadrukkelijk wordt verwezen naar het referentiebeeld in de omgeving en de aanpalende straten. Geen enkel bouwvolume in de ruime omgeving beschikt over 4 bouwlagen en wordt voorzien onder plat dak. De meerderheid van de panden is opgetrokken uit 2 bouwlagen onder hellend dak waardoor de aanvraag niet strikt voldoet aan het RUP. Evenwel verwijzen we naar voorgaande paragraaf, een beoordeling van de ‘goede ruimtelijke ordening’ mag zich niet beperken tot het algemeen planningskader.
Het RUP is momenteel nog niet gepubliceerd in het staatsblad, en derhalve niet bindend.
Het is wenselijk dat tijdens het voorontwerptraject de conformiteit met het initieel ingediende wedstrijdproject wordt afgetoetst met de leden van de wedstrijdjury, de stadsbouwmeester of de Welstandscommissie.
Er werd informeel overleg gepleegd tussen stadsbouwmeester en Zorgbedrijf, evenwel pas na indiening van de aanvraag. Daaruit kwam als advies naar voor dat blok B en Blok C, momenteel 4 volwaardige bouwlagen, moeten teruggebracht worden naar ‘paviljoenen’ met 2 volwaardige bouwlagen en een daklaag. Gevolg gevend hieraan, wordt de 4de bouwlaag van gebouw B en de 4de bouwlaag van gebouw C uitgesloten van vergunning.
Stadsbouwmeester merkt ook op dat het ruimtelijk te onderzoeken valt of gebouw A kan voorzien worden van een extra bouwlaag. Dit onderzoek, en de impact op de architectuur van het geheel is naar welstand voor te leggen aan de Stadsbouwmeestern het is evenwel strijdig met de harmonieregel in het RUP, voor zover deze van toepassing wordt geacht, gezien het geheel van de aanvraag mogelijks ook een ‘nieuwe harmonie’ introduceert. Het is uiteraard wenselijk dat de aanvrager de opmerking rond de verschijningsvorm van de 3de bouwlaag van gebouw B en C ter harte neemt, en samen met voorgaande opmerking een traject opstart met de Stadsbouwmeester, dat kan resulteren in een nieuwe aanvraag.
Stedenbouwkundige lasten
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt dat de vergunningverlener stedenbouwkundige lasten bij vergunningen kan opleggen.
De stedenbouwkundige last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van stedenbouwkundige lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden.
Inhoudelijk is dit vergunningsdossier onderhevig aan de bepalingen van het besluit stedenbouwkundige lasten van 8 juli 2016 (jaarnummer 6172) en 9 maart 2018 (jaarnummer 2203).
In het project wordt voorzien in een lokaal dienstencentrum na sloop van het bestaande parochiecentrum.
Dit dienstencentrum omvat onder andere een cafetaria, een grote zaal met mobiel podium, keuken en gesprekslokaal op het gelijkvloers. Op de verdieping van de pastorij bevinden zich nog functies van het dienstencentrum zoals verenigingslokalen en een atelier voor kooklessen.
Het dienstencentrum dient zowel als ondersteuning van de nieuwe functie, meer bepaald assistentieflats, als voor de herlocatie van functies uit het parochiecentrum.
Door het voorzien van een uitgebreid dienstencentrum op eigen terrein wordt zodoende tegemoet gekomen aan de noden die voortvloeien uit het eigen programma maar wordt er eveneens ingespeeld op deze van een ruimere omgeving.
Het geplande dienstencentrum kan volgens het besluit van 23 maart 2018 (jaarnummer 2703) als stedenbouwkundige last beschouwd worden.
Er kan een waarborg voorzien worden bij het opleggen van een stedenbouwkundige last ter garandering van de maatschappelijke voorziening.
Er wordt geopteerd om geen waarborg in natura te voorzien voor de realisatie van deze last, aangezien de aanvraag is ingediend door Artes-Roegiers voor een lid van de Groep stad Antwerpen
waardoor er voldoende garanties zijn op realisatie en maatschappelijke openstelling van dit dienstencentrum.