2018_CBS_05509 - Stedelijk bedrijfsvastgoed - Cultuur, Sport, Jeugd en Onderwijs. Generaal De Wetstraat, district Borgerhout. Principebeslissing perceelsoverschrijdende ontwikkeling voor onderwijs - Goedkeuring

Gemeentedecreet artikel 57: "Het Gemeentedecreet van 15 juli 2005, inzonderheid artikel 57 §3,1° bepaalt dat het college van burgemeester en schepenen de daden van beheer over gemeentelijke inrichtingen en eigendommen binnen de door de gemeenteraad vastgestelde algemene regels dient uit te voeren."

Eigendom
In 2010 verkocht de stad een deel van de school gelegen te de Generaal De Wetstraat 16 te 2140 Borgerhout, kadastraal gekend als Antwerpen, 25e afdeling, sectie A, nummer 1148M en met een oppervlakte van 1.065m², aan steinerschool De Kleine Wereldburger vzw (DKW).

De stad Antwerpen gaf de site gelegen aan de Vinçottestraat 44 te 2140 Borgerhout, kadastraal gekend als Antwerpen, 25e afdeling, sectie A, nummer 1148L en met een oppervlakte van 3.983m² in erfpacht aan het Autonoom Gemeentebedrijf Stedelijk Onderwijs (afgekort AG SO) voor 99 jaar per akte van 20 december 2012.

Strategisch
Het AG SO en DKW willen beiden hun onderwijslocatie uitbreiden.

• Het AG SO heeft nood aan een bijkomende refter en sanitair. Dit wordt optimaal gerealiseerd achteraan het perceel van het AG SO, tegen de grens met het perceel van DKW. Dit betreft geen uitbreiding van kindplaatsen;
• DKW heeft nood aan 4 klaslokalen, sanitair, berging en speelruimte. DKW kan deze infrastructuur niet volledig realiseren op haar eigen perceel. Een deel van de infrastructuur wordt optimaal gerealiseerd achter het perceel, op het huidige perceel van het AG SO. Hierdoor kan DKW haar school uitbouwen tot een volwaardige 1-stroom basisschool, een uitbreiding van 48 kindplaatsen. 

Beide inrichtende machten hebben in 2015 al een onderlinge intentieovereenkomst ondertekend voor een gezamenlijke ontwikkeling. Het gebouw is gepland op de site van het AG SO, daar waar het grenst aan de site van DKW (zie plannen in bijlage). Beide scholen hebben vanuit hun eigen perceel toegang tot hun specifieke ruimten van het gebouw. Het AG SO zal het dak van het gebouw gebruiken als speelruimte.

Financieel en Juridisch
Beide partijen hebben een zakelijk recht nodig voor hun gebouwdeel om subsidies bij AGIOn aan te kunnen vragen.

De realisatie van een 1-stroom basisschool op de locatie wordt opgenomen als ontbindende voorwaarde in de overeenkomst met DKW.

Aanvullend dienen AG SO en DKW nog de volgende overeenkomsten onderling op te maken:

• een overeenkomst voor het gebruik van de speelplaats door AG SO voor zover dit op het dak van DKW gelegen is (zie principeplannen in bijlage);
• een gebruikersovereenkomst voor de afspraken en verrekeningen van gezamenlijke delen.

Scenario's
Voor een perceelsoverschrijdende ontwikkeling zijn drie scenario’s onderzocht.

1. Scenario 1: opstalrecht door AG SO aan DKW (voorstel AG SO)
   
   De zone van de nieuwbouw van DKW blijft onderdeel van de erfpacht van het AG SO. Het AG SO verleent een recht van opstal aan DKW.
   
   Het AG SO verkreeg het erfpachtrecht voor deze zone tegen een éénmalig canon van 1,00 euro. In de beheersovereenkomst is voorzien dat het AG SO gebruiksrechten kan doorgeven aan derden mits goedkeuring van de stad. Deze clausule is opgenomen met het oog op maximaal gebruik van de schoolinfrastructuur door derden buiten de schooluren.
   
   
2. Scenario 2: erfpacht door stad aan DKW
   
   De zone van de nieuwbouw van DKW wordt uit de erfpacht van het AG SO gelicht. De stad verleent vervolgens voor de zone van de nieuwbouw van DKW een erfpacht aan DKW conform de principes van goed beheer.
   
   Het integraal beheer van de site wordt bemoeilijkt. Het gebouw is als één ontworpen maar is verdeeld over twee erfpachten.
   
   
3. Scenario 3: erfpacht door stad aan AG SO en DKW
   
   De volledige projectzone wordt uit de erfpacht van het AG SO gelicht. De stad verleent vervolgens, middels een 3-partijen overeenkomst, een erfpacht voor de volledige projectzone aan het AG SO en DKW conform de principes van goed beheer.
   
   Het integraal beheer van de site wordt vereenvoudigd doordat de volledige projectzone in één erfpacht zit. In de erfpacht wordt opgenomen dat, wanneer een inrichtende macht eerder opzegt of zijn verplichtingen niet nakomt, de andere inrichtende macht ook dit gedeelte van de erfpacht kan overnemen. Hiermee wordt continuïteit van onderwijs op de site nog sterker geborgd.

Conclusies
Conform de principes van goed beheer:

• bevat de globale vastgoedportefeuille bij voorkeur maximaal flexibel inzetbaar vastgoed;
• wordt aan AG SO momenteel een terbeschikkingstelling verleend van 50 jaar. Erfpachten aan derde inrichtende machten kunnen op 40 jaar, mits beperkt tot onderwijsfunctie en mits een redelijke vergoeding;
• kan vastgoed dat niet marktconform ter beschikking gesteld wordt, enkel ingezet worden voor het maatschappelijk doel waarvoor de bijdrage van de stad Antwerpen (in natura) is voorzien.

• is het opbouwen van patrimonium geen doelstelling van het AG SO;
• geeft het AG SO erfpachten gratis terug aan de stad wanneer het agentschap bepaalde gebouwen en percelen niet langer nodig heeft voor onderwijsdoeleinden.

Scenario 1 gaat er van uit dat de zone van DKW, welke niet meer wordt gebruikt door het AG SO, niet terug wordt gegeven, en ze impliceert dat het recht van natrekking voor AG SO is. Dit is niet conform andere recente overeenkomsten. 
Scenario 2 en 3 komen wel overeen met bovenstaande.

Met inachtname van een goed integraal beheer (gebouw ontworpen als één) wordt het gebouw best gevat in één erfpacht.
Scenario 2 komt niet tegemoet aan bovenstaande.
Scenario 1 en 3 komen wel overeen met bovenstaande.

--> Met inachtname van bovenstaande: scenario 3 wordt weerhouden.

Beheer stedelijk bedrijfsvastgoed
Op 29 januari 2016 (jaarnummer 796) keurde het college de nieuwe operationele werking goed met betrekking tot de beleidsvoorbereiding en –advisering voor huisvesting en huisvestingsbehoeften van alle stadsdiensten en stedelijke processen in of op stedelijk bedrijfsvastgoed.

Op 21 december 2016 (jaarnummer 752) nam het managementteam kennis van de geactualiseerde uitgangspunten voor goed beheer van de stedelijke vastgoedportefeuille.

Op 15 december 2017 (jaarnummer 11020) besliste het college om de vastgoedcompetenties en -beheer van groep stad Antwerpen zoveel mogelijk te centraliseren bij AG VESPA.

Samenwerking met  AG VESPA
Op 18 oktober 2013 (jaarnummer 10570) keurde het college de uitgangspunten goed voor het beheer van het stedelijk patrimonium en gaf het college opdracht aan AG VESPA en de bedrijfseenheid Patrimoniumonderhoud om deze krijtlijnen verder uit te werken.

Op 5 december 2014 (jaarnummer 12408) keurde het college de basisafspraken tussen AG VESPA en de bedrijfseenheid Stadsbeheer, met betrekking tot het beheer van het stedelijk patrimonium en de daaraan gekoppelde financiële consequenties, goed. Hierin werd de verticale opdeling van de eigendommen in financieel en niet-financieel patrimonium vastgelegd. Het college nam kennis van de lijsten financieel patrimonium en stedelijk bedrijfsvastgoed.

De gemeenteraad nam op 2 maart 2015 (jaarnummer 127) kennis van de basisafspraken tussen AG VESPA en de bedrijfseenheid Stadsbeheer, met betrekking tot het beheer van het stedelijk patrimonium en de daaraan gekoppelde financiële consequenties.

AG Stedelijk Onderwijs
Op 15 december 2014 keurde de gemeenteraad (jaarnummer 965) de beheersovereenkomst met het AG Stedelijk Onderwijs (afgekort AG SO) goed.

Op 26 juni 2015 (jaarnummer 78) keurde de Raad van Bestuur van het Autonoom Gemeentebedrijf Stedelijk Onderwijs Antwerpen de intentieovereenkomst tussen AG Stedelijk Onderwijs en De Kleine Wereldburger vzw (DKW) omtrent de nieuwbouw aan de Vincottestraat 44 - Leningstraat 26 goed.

Op 6 juni 2018 (jaarnummer 252) adviseerde het managementteam gunstig en legde het volgend principe ter goedkeuring voor aan het college om akkoord te gaan met scenario 3 en met het ruimtelijke principevoorstel voor een gezamenlijke ontwikkeling in bijlage, mits: 

Voor de realisatie van het project voorziet de stad een bedrag van 250.000 euro, beschikbaar gemaakt uit het stedelijke investeringsbudget voor capaciteitsuitbreiding in onderwijs en kinderopvang. Deze bijdrage wordt ingezet om dit project haalbaar en realiseerbaar te maken omdat de toegekende Vlaamse capaciteitsmiddelen aangevuld met de eigen bijdrage van de twee betrokken schoolbesturen niet volstaan. Het project is immers erg gecompliceerd door haar ingesloten ligging, de uitgebreide voorstudies en het perceeloverschrijdend karakter. Zonder deze bijdrage kan het project niet gerealiseerd worden en de capaciteitsuitbreiding niet doorgaan. 

Het investeringsbudget voor capaciteitsuitbreiding in onderwijs en kinderopvang wordt ingezet om projecten te realiseren onder drie voorwaarden. Het levert extra capaciteit op, de investering gebeurt in eigen patrimonium en de realisatie van het project staat op het spel omdat het helemaal is vastgelopen. 

Concreet moeten voor dit project de budgetpositie en de specifieke voorwaarden worden vastgelegd, op basis van de juridische vorm die wordt ingezet om dit project te realiseren. Deze elementen dienen dan ook verder te worden uitgeklaard door de bedrijfseenheid Cultuur, Sport, Jeugd en Onderwijs in samenwerking met het bedrijf Financiën en met het vastgoedbedrijf. Deze worden in een apart besluit ter goedkeuring voorgelegd aan het college.