2018_CBS_07270 - Omgevingsvergunning - OMV_2018040674. Tulpstraat 54. District Antwerpen - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 10/05/1875: vergunning (1875#399) voor wijzigingen aan huis;
• 10/04/1929: vergunning (1929#32716) voor gevel- en binnenveranderingen;
• 23/07/1948: vergunning (18#24586) voor gevelveranderingen.

Laatst vergunde toestand

• pand in gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder hellend dak;
• op het gelijkvloers bevindt zich een café;
• kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk 11,6 en 16,2 m;
• de bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt langs de linker zijde 15,7 m en langs de rechter zijde 11,2 m;
• de gevel is afgewerkt in baksteen met rood bruine kleur en voorzien van schrijnwerk in hout met witte kleur;
• achter het gebouw is er een koer met tuin.

Bestaande toestand

• de bestaande toestand is anders dan de laatst vergunde toestand:
  • het gelijkvloers is in de bestaande toestand volledig bebouwd;
  • bij de achterbouw werd nog een 2^de verdieping toegevoegd onder een plat dak;
  • op de verdiepingen is er telkens 1 appartement, 3 in totaal.

• Geacht vergund
  • op de plannen bestaande toestand worden de 3 entiteiten op de verdiepingen ingetekend;
  • de kadastrale legger vermeld 3 woningen + 1 handel;
  • er wordt onvoldoende aangetoond dat de 3de  entiteit vergund geacht zich onder het dak zou bevinden. Op de plannen  bestaande toestand bevinden zich onder het dak 3 slaapkamers. Op de begane grond bevinden zich een keuken, leefruimte en slaapkamer. Dit doet vermoeden dat de 3de entiteit zich op de begane grond zou bevinden.

Inhoud van de aanvraag

• Omvormen van een reca-ruimte / woonentiteit op het gelijkvloers naar een 2 slaapkamer appartement met een netto vloeroppervlakte van 57,6 m;.
• afbreken magazijn achter het hoofdvolume en inrichten als private tuin en gelijkvloerse uitbreiding;
• op het gelijkvloers wordt een fietsenberging voorzien;
• de 2 appartementen op de verdiepingen worden intern verbouwd;
• het appartement op de 1^ste verdieping wordt voorzien van een terras op het plat dak van het onderliggende appartement;
• onder het dak worden 3 slaapkamers omgevormd tot een appartement met een netto vloeroppervlakte van 31m2;
• in het schuin dak worden de 2 dakkapellen vooraan vervangen door 2 grotere, achteraan het dak wordt ook een dakkapel voorzien;
• aan de voorgevel wordt de rechter ingang vervangen door een raam;
• de voorgevel op het gelijkvloers wordt voorzien van witte gevelbepleistering;
• het buitenschrijnwerk wordt vervangen door aluminium schrijnwerk met zwarte kleur;
• tegen de achtergevel wordt een brandladder geplaatst.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeenstelijke omgevingsambtenaar luidt :

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in een artikel 1 zone voor wonen - (wo).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

• artikel 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld:

de aanvraag is niet in harmonie met de omgeving. Zo is de diepte van het terras op de 1^ste  verdieping niet kenmerkend in het bouwblok en zal deze voor hinder kunnen zorgen bij eventuele verdere ontwikkelingen van het rechter pand. Gezien bovenstaande argumentatie wordt het terras uitgesloten van de vergunning.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
  

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:

de woning onder het dak is slechts 31m2 groot in plaats van de minimum vereiste oppervlakte van 35 m2.

• artikel 28 Minimale oppervlakte van een buitenruimte:

er wordt geen buitenruimte voorzie voor de woonentiteit onder het dak..

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

er wordt rechts achteraan geen op het platte dak van de 1^ste verdieping opstand van 30 cm voorzien.

• artikel 43 Septische putten:

er wordt geen septische put voorzien.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Gezien de niet-strategische locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden is het behoud van een commerciële functie niet op te leggen. Omvorming naar woonruimte wordt op deze locaties gunstig beoordeeld.

Visueel-vormelijke elementen

Een opmerking moet gemaakt worden aangaande de materialisatie van de gevel. Op de plannen is te lezen dat de plint in bezetting wordt uitgevoerd terwijl de verdiepingen in gevelsteen zijn opgetrokken. Vanuit een uniform straat- en gevelbeeld is het aangewezen de volledige gevel in wit te bezetten. Dit zal als voorwaarde bij de vergunning geformuleerd worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Omdat de entiteit onder het dak niet voldoet aan de minimumoppervlaktevereisten en tevens niet beschikt over een buitenruimte voldoet de aanvraag niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot.

Zowel de minimale hoogte als de minimale oppervlakte van een zelfstandige woning is essentieel om te garanderen dat er op een gezonde en kwalitatieve manier gewoond kan worden.

De bouwcode legt een minimumoppervlakte van een zelfstandige woning vast op 35 vierkante meter. Dit is de minimummaat (geen streefwaarde) voor de kleinste woongelegenheid, bv. een studio. Afhankelijk van de verdiepingsoppervlakte, de verhouding ervan en in het geval van bestaande gebouwen, de gebouwstructuur, kan een hogere minimale vloeroppervlakte aanbevolen worden.

Woonruimten en slaapkamers moeten voldoende groot zijn om bruikbaar te zijn. De bouwcode legt geen minimale oppervlaktematen op voor de verblijfsruimten. Als vuistregel geldt dat de oppervlaktematen van de VMSW als absolute minimumoppervlaktematen gelden. Het is tevens van belang dat de oppervlakte van de verblijfsruimten in een goede verhouding tot elkaar en tot het aantal slaapkamers staan.

Verder is het verplichten van buitenruimten voor elke woongelegenheid, dus ook na het opdelen van woningen, erop gericht om het wonen in de stad aantrekkelijker te maken. De buitenruimten dienen wel voldoende groot te zijn om effectief als bruikbare kwalitatieve buitenruimte beschouwd te kunnen worden. Daarom wordt er een minimale oppervlakte van 4 vierkante meter opgelegd voor een zelfstandige woning met maximaal 1 slaapkamer. Daarenboven geldt dat, hoe groter de woning is, hoe meer buitenruimte moet worden voorzien. Het aantal slaapkamers geeft een goede representatie van het potentieel aantal bewoners.

Gezien bovenstaande argumentatie wordt de woonentiteit onder het dak uitgesloten.

Tenslotte stellen we vast dat de verhoudingen van het appartement op de begane grond onvoldoende woonkwaliteit biedt. Zo is de leefruimte onvoldoende groot ten opzichte van het aantal slaapkamers. Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner.

In voorwaarde wordt opgenomen de slaapkamer aan de tuinzijde te supprimeren en deze ruimte mee op te nemen in de leefruimte.

De geplande werken zijn mits naleven van de voorwaarden niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor het bijkomend appartement met 2 slaapkamers moeten 3 fietsenstallingen voorzien worden.

Deze worden ingericht op het gelijkvloers.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de gevel dient volledig uitgevoerd in witte bepleistering;
3. de slaapkamer aan de tuinzijde op de gelijkvloerse verdieping dient gesupprimeerd te worden en deze ruimte dient mee opgenomen te worden in de leefruimte;
4. de dakbekleding van de uitbreiding op de begane grond dient te vallen onder brandreactie klasse BROOF (t1) of komt voor op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);
5. er dient een septische put voorzien te worden conform artikel 43 van de bouwcode;
6. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

1. geen vergunning wordt verleend voor het terras op de 1^ste  verdieping;
2. geen vergunning wordt verleend voor de woonentiteit onder het dak.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.