2018_CBS_07536 - Omgevingsvergunning - OMV_2018077719. Leningstraat 23. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

 De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

• Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
   De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
  

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
   De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag. 

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer. (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
•  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
   De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
  

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

  • artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er zijn geen fietsstalplaatsen voorzien;

  • artikel 43 Septische putten: de inhoud van de septische put bedraagt 2000 liter < 2300 liter.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
   Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
   Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het slopen van een meergezinswoning. De bewonerskaarten tonen aan dat er sinds de jaren 50 bewoning is door twee gezinnen. De meergezinswoning is dus een tweewoonst. Na de sloop wordt een nieuwe meergezinswoning gebouwd met twee woongelegenheden en een teruggetrokken daklaag onder een plat dak. De voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De functie van meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Leningstraat.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Door de bovenste bouwlaag teruggetrokken uit te voeren sluit de kroonlijst van de aanvraag aan op de bestaande kroonlijsten van zowel de linker- als rechterbuur en volgt deze de kenmerkende kroonlijst van de naburige panden.

Door de bovenste bouwlaag met 6,55m teruggetrokken uit te voeren is deze niet zichtbaar vanop de straatzijde en verstoort deze het straat- en gevelbeeld niet.

Achteraan wordt het dak van de bovenste bouwlaag deels schuin en deels plat uitgevoerd.

De bouwdiepte van 15,70m wordt op alle bouwlagen doorgetrokken, waardoor een eenvoudig volume ontstaat. Om de bouwdiepte te realiseren worden de scheidingsmuren opgehoogd vooraan de woning, ter hoogte van het dakterras. De buren hebben kennis genomen van de geplande werken en stemmen hiermee in.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan worden ingestemd met een volume zoals voorgesteld en worden er geen storende effecten verwacht. Het volume is ruimtelijk aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De nieuwe voorgevel wordt opgetrokken uit keramische geveltegels die groen geglazuurd zijn op het gelijkvloers, gevelbepleistering in een licht grijsgroene kleur voor de bovenliggende bouwlagen, buitenschrijnwerk in hout met natuurkleur en balustrades in wit staal. De achtergevel wordt uitgevoerd in dezelfde materialen met als enige verschil het schuine dak dat in grijze leien wordt uitgevoerd. De gevels zijn voorzien van voldoende detaillering door bloembakken, geglazuurde tegels en balustrades in de voorgevel. Detaillering verhoogt de beeldkwaliteit in het straatbeeld en kan positief geadviseerd worden. De kleurstelling van groene keramische tegels en licht grijsgroen gevelpleisterwerk is ruimtelijk aanvaardbaar en zorgt voor een frisse toets in de Leningstraat. De straat is gekenmerkt door eerder lichtere kleurstellingen, zoals wit, lichtgrijs en beige, waarbij het licht grijsgroene aansluit. Bovendien is er op de hoek van de Leningstraat (pand nr. 2) alreeds een woning met lichtgroen pleisterwerk. De toegepaste materialen zijn voldoende duurzaam, toelaatbaar en zijn niet visueel storend voor de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Bij nieuwbouw is het verplicht, waar het afvoerstelsel wordt gewijzigd, om te voorzien in een septische put. Een septische put met een inhoud van 2.000 liter werd opgetekend. De inhoud voldoet niet aan artikel 43 van de bouwcode. Volgens het artikel heeft de functie wonen 1 gebruikersequivalent per wooneenheid en 1 gebruikersequivalent per slaapkamer. De aanvraag voorziet in 2 wooneenheden met elk 2 slaapkamers. In totaal zijn dit 6 gebruikersequivalenten (2+4=6 GE). Vanaf het 6^de gebruikersequivalent bedraagt de minimale inhoud bijkomend 300 liter. De septische put dient dus een minimale inhoud van 2.300 liter te hebben, conform artikel 43.

Door een groot raam aan de eetkamer te voorzien en een glazen inkomdeur te plaatsen vergroot het contact met de straatzijde zodat een regelmatig contact tussen gebruikers en de straat mogelijk is. Achteraan op het gelijkvloers wordt de gevel perceelsbreed voorzien van ramen die zowel voor voldoende natuurlijk daglicht zorgen als het contact met de achtertuin verbeteren. Het open karakter en de hoge vrije hoogte (tot 5,70m in het midden) van de woongelegenheid  met split level op de 1^ste twee bouwlagen is kwalitatief en komt de woonkwaliteit ten goede. Ook de woongelegenheid op de bovenste twee bouwlagen is voorzien van grote ramen, voornamelijk op de bovenste daklaag aan de straatzijde, die de woning van daglicht voorzien. Een groot dakterras, aanliggend aan de eetkamer, kan kwalitatief ingericht worden door zijn grote oppervlakte (42m²) en kan ingericht worden als daktuin doordat er 50cm teeltaarde voorzien wordt. Tegenover de te slopen meergezinswoning betreft de nieuwbouw een verbetering inzake woonkwaliteit, gezondheid en gebruiksgenot.  Mits voldaan aan de voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele zaken wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

De aanvraag wijkt af van artikel 29 van de bouwcode. De plannen voorzien niet in een fietsenstalling. Volgens de bijgeleverde beschrijvende nota is er een fietsenberging voorzien op de begane grond én in de kelder. Er werden echter geen fietsen ingetekend op de ingeleverde plannen of een fietsenberging werd niet aangeduid. Volgens artikel 29 dient er voor wonen 1 plaats per slaapkamer + 1 extra plaats voorzien te worden. De twee wooneenheden voorzien elk in 2 slaapkamers. In totaal dienen er dus 6 fietsstalplaatsen voorzien te worden (1 per wooneenheid en 1 per slaapkamer).

In voorwaarde wordt opgenomen om 6 fietsstalplaatsen te voorzien, bij voorkeur in de gemeenschappelijke kelder die groot genoeg is (56,7m²) om minstens 6 fietsen te stallen. Het luik naar de kelder dient hierbij wel vergroot, verplaatst en geautomatiseerd te worden om de fietsenberging vlot toegankelijk te maken. De trap dient dan gewijzigd te worden naar een steektrap met een fietsgoot.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2. 6 fietsstalplaatsen te voorzien in de gemeenschappelijke kelder;

3. de fietsstalplaatsen goed toegankelijk te maken door:

   • het luik in de inkomhal te vergroten en te verplaatsen buiten de draaicirkel van de inkomdeur;

   • de trap naar de kelder te voorzien als een steektrap met een fietsgoot;

   • het luik automatisch te laten opengaan door middel van een drukknop in de hal en de kelder aan het begin van de trap;

4. een septische put te voorzien met een minimale inhoud van 2.300 liter;

5. de algemene voorwaarden van het advies van Fluvius (Infrax en Eandis) dienen opgevolgd te worden;

6. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 23/11/1961: vergunning (179#6093) voor een verbouwing;

• 10/11/1927: vergunning (1399#10060) voor vergrotings- en veranderingswerken;

• 26/10/1926: vergunning (1399#9361) voor veranderingswerken.

Laatst vergunde toestand

• de woning bestaat uit twee bouwlagen onder een zadeldak.

Bestaande toestand

• de vergund geachte woning bestaat uit twee woonentiteiten.

Inhoud van de aanvraag

• slopen van de bestaande woning;

• bouwen van een tweewoonst met drie bouwlagen en een teruggetrokken daklaag onder een mansarde/plat dak;

• de bouwdiepte op het gelijkvloers en verdiepingen bedraagt 15.70 meter;

• de kroonlijsthoogte bedraagt 10.90 meter met een nokhoogte van 12.65 meter;

• de voorgevel wordt uitgevoerd in een licht grijs/groene bepleistering  gedragen door een plint in  groen geglazuurde geveltegels en houten buitenschrijnwerk.