2018_CBS_07395 - Omgevingsvergunning. - OMV_2018065672. Bredabaan 268. District Merksem - Weigering

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden binnen de termijn van het openbaar onderzoek 1 analoog bezwaarschrift ingediend, dat handelde over de volgende bezwaren:

1. Privacy, inkijk: Het terras op de eerste verdieping heeft inkijk bij de buur, Bredabaan 266.

Beoordeling: Het terras op de eerste verdieping bevindt zich op ca. 2,7 m van de linker perceelsgrens. Dit is conform de wetgeving op lichten en zichten. Echter bevinden de terrassen op de hogere gelegen verdieping zich niet conform de wetgeving op lichten zichten. Een afstand van 0,6 m is aangewezen. Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 12/04/1946: vergunning (1974#6916) voor veranderingswerken;
• 06/04/2018: weigering (201871) voor het verbouwen van het pand naar een nieuwe meergezinswoning voorzien van 5 woonentiteiten.

Laatst vergunde toestand

• handelshuis van twee bouwlagen onder een zadeldak;
• de vergunning van 1946 werd gedeeltelijk uitgevoerd, de meergezinswoning werd gerealiseerd, echter het omvormen van zadeldak naar plat dak nooit.

Bestaande toestand

• handelshuis van twee bouwlagen onder een zadeldak;
• op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een winkelruimte met woonst en op de eerste verdieping een tweede woning;
• er werd een uitbouw voorzien over de gehele gelijkvloerse verdieping van het pand;
• op de eerste verdieping werd er een uitbouw tegen de rechterperceelgrens gebouwd.

Inhoud van de aanvraag

• het verbouwen van een handelshuis met 2 wooneenheden naar een meergezinswoning;
• op de gelijkvloerse verdieping wordt een één slaapkamer appartement voorzien met een achtertuin;
• op de 4 hoger gelegen verdiepingen worden telkens één slaapkamer appartementen voorzien met terrassen;
• de voorgevel wordt afgewerkt in een lichtgrijze gevelsteen en de ramen worden uitgevoerd in aluminium schrijnwerk;
• de plint neemt de volledige hoogte van de gelijkvloerse verdieping in en wordt uitgevoerd in natuursteen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
  
  
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  
  
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • artikel 6 harmonie en draagkracht en artikel 10 inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: de bouwhoogte van de nieuwbouw zal een kroonlijsthoogte van 16,21 meter bekomen wat hoger is dan de aangrenzende percelen die ongeveer dezelfde kroonlijsthoogte aanhouden. Enkel het pand nummer 272 komt hoger, maar dit is niet kenmerkend;
  • artikel 12 Levendige plint: door de gelijkvloerse voorgevel te voorzien van kleine en smalle raamsegmenten is er onvoldoende regelmatig contact mogelijk, tussen de gebruiker van de gelijkvloerse woonentiteit en de personen op het openbaar domein;
  • artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: door de gelijkvloerse voorgevel te voorzien van kleine en smalle raamsegmenten krijgt de achterliggende leefruimte onvoldoende rechtstreekse lichtinval en luchttoevoer.
  • artikel 30 Autostaanplaatsen en autoparkeerplaatsen: de aanvrager voorziet een bijkomende woonentiteit in het pand maar geen bijkomende autostaanplaats;
  • artikel 34 stabiliteit en scheidingsmuren: de nieuw op te richtte scheidingsmuren aan de linker- en rechterperceel grens dienen te voldoen aan de voorschriften zoals omschreven in dit artikel van de Antwerpse bouwcode;
  • artikel 38 groendaken: uit lezing van de bouwplannen valt niet eenduidig op te maken of het nieuwe platte dak zal uitgevoerd worden als extensief groendak;
  • artikel 43 Septische putten: Er is geen aanduiding weergegeven over de inhoud van de bestaande septische put op de ingediende bouwplannen. Voor gebouwen met enkel een woonfunctie, zou deze qua inhoud moeten voldoen aan de berekeningsformule zoals weergegeven in punt 3 van dit artikel.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het omvormen van een handelspand naar meergezinswoningen sluit aan bij de bestaande functies aanwezig op de omliggende percelen en is daarmee in harmonie met de verschillende functies in de Bredabaan.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

De parkeerbehoefte wordt bepaald op het aantal slaapkamers per bijkomende woning vermeerderd met 1. Dit project bestaat uit 3 bijkomende woningen met telkens 1 slaapkamer. Elke woning wordt echter voorzien van een bureauruimte deze ruimte is principieel voldoende groot is om als slaapkamer te functioneren.  Hierdoor worden de bijkomende woningen beschouwd als tweeslaapkamer appartementen. De fietsparkeerbehoefte bedraagt dus 9.

Het project voorziet een ondergrondse fietsenstalling met plaats voor 9 fietsen.

De fietsenstalling is echter moeilijk te bereiken enerzijds door de vele deuren en anderzijds door de draai die gemaakt moet worden om tot de trap richting de fietsenstalling geraken.

Het Agentschap Wegen en Verkeer geeft een gunstig advies, echter heeft het wel volgende bemerking in hun advies:

“De aangevraagde handelingen moeten getoetst worden aan de verkeersveiligheid en de verkeersdoorstroming.

Artikel 4.3.1. §1 en §2 van de VCRO bepaalt dat de goede ruimtelijke ordening beoordeeld moet worden op o.m. de mobiliteitsimpact en de veiligheid in het algemeen.

In voorliggende aanvraag heeft het aantal parkings een negatieve impact op de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid in het algemeen op de gewestweg. Er bestaat een onaanvaardbare  bijkomende druk op de gewestweg.

De vergunningsaanvraag is onwenselijk om volgende reden:

het aantal parkeerplaatsen is onvoldoende. Het aantal plaatsen voor fietsers op het eigen terrein is niet realistisch. Er wordt te weinig plaats per fiets voorzien waardoor slechts 5 à 6 fietsen gestald kunnen worden. Ook hierdoor ontstaat een bijkomende druk op het openbaar domein.

Besluit:

Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer gunstig onder volgende voorwaarden: Er worden voldoende parkeerplaatsen en plaatsen voor fietsen op het eigen terrein voorzien.”

De dienst Mobiliteit voegt hieraan de volgende argumentatie toe om het advies van AWV nader te kaderen en duiden:

Het project voorziet een ondergrondse fietsenstalling. Mits enkele aanpassingen kan de toegang tot de fietsenstalling nog verder geoptimaliseerd worden.

Er is een tekort van 4 parkeerplaatsen waardoor deze parkeerbehoefte afgewenteld dient te worden op openbaar domein. Gelet op het geringe tekort, blijft de bijkomende druk op het openbaar domein beperkt en valt dit binnen de aanvaardbare marge. Bovendien wordt voor de ontbrekende parkeerplaatsen een belasting opgelegd waarvan de inkomsten geïnvesteerd worden in buurtparkings.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft het verbouwen van een handelspand naar een meergezinswoning. Achteraan wordt een gelijkvloers volume afgebroken en op de bestaande 2 bouwlagen worden er 3 nieuwe bijgebouwd. Het gebouw past zich in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels worden afgewerkt met lichtgrijze gevelsteen, grijze natuursteen en aluminium buitenschrijnwerk. Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.

Doch is de raamverdeling op de gelijkvloerse verdieping niet in harmonie met de omgeving. Door de raamverdeling, de smalle ramen en de accentlijnen wordt er een sterke verticaliteit benadrukt. Het ontwerp is hierdoor ook strijdig met artikel 24 van de bouwcode. Er komt onvoldoende licht en lucht naar de achterliggende leefruimte. Er wordt voorgesteld om de verschillende ramen te vervangen door één volledig raam. Een verticale verdeling is nog mogelijk.

Cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied. Echter is de hoeve achteraan op het perceel opgenomen in de inventarislijst van onroerend erfgoed. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. De dienst monumentenzorg adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“Naar aanleiding van uw vraag om advies, kan ik u melden dat de werken gesitueerd zijn in een pand dat wordt beschreven in de inventaris van het cultuurbezit in België – architectuur deel 3ND en in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 8 november 2014. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed van 8 november 2014 zorgt ervoor dat er voor het eerst een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Conform het decreet van 3 maart 1976 tot bescherming van monumenten, stads- en dorpsgezichten bepaalt in artikel 12/2 dat een stedenbouwkundige vergunning voor het slopen van als bouwkundig erfgoed geïnventariseerde constructies slechts kan worden afgeleverd na een algemene onroerenderfgoedtoets. 

Bovendien schrijft art. 6§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 4 april 2011 voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen.

Beoordeling

De aanvraag heeft betrekking op 2 woningen ter hoogte van de Bredabaan 266-268 en een braakliggend parkeerterrein in binnengebied. 

Om het parkeerterrein te realiseren werd tussen 2006 en 2007 een historische schuur in baksteenbouw met muurvlechtingen gesloopt zonder vergunning. Een fotoreportage gemaakt tijdens demontage van de schuur toont aan dat alle bouwonderdelen duidelijk genummerd zijn. Vermoedelijk om de constructie elders weer op te bouwen of om deze gedeeltelijk te recupereren.

Deze schuur, enigszins aangepast, was het laatste relict van de oude hoeve ‘ten Steene’ ook wel ‘Hoge Hoeve’ of  ‘Hooghuis’ genoemd waarvan de oudste vermelding dateert uit 1504. Frans Joossens die in 1910 de Boerengilde oprichtte, was een van de uitbaters.

Op de gronden die bij deze hoeve hoorden, werd in 1864 kasteel Groenendaal of Hof Van Ullens opgericht, vandaag nog steeds gelegen aan de gelijknamige Ullenshofstraat en eigendom van het Sint-Jan Berchmanscollege.

De stedelijke dienst monumentenzorg vindt het ongehoord dat dit laatste uitzonderlijk stukje landelijk erfgoed zonder vergunning werd afgebroken. Het is niet enkel een verarming van het architecturaal patrimonium maar tevens een uitholling van de rurale geschiedenis  van Merksem.

De onvergunde sloop van deze hoeve mag met deze aanvraag niet vergund geraken.

De panden aan de straat hebben geen erfgoedwaarde.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voldoet niet aan de wetgeving op lichten en zichten. De terrassen op de tweede, derde en vierde verdieping houden geen rekening met de schuine zichten. Deze moeten minstens op 0,6 m van de perceelsgrens worden geplaatst.

Het bestuursakkoord voor 2013 – 2018 benadrukt het belang van een aantrekkelijke woonstad, die jonge gezinnen doet kiezen voor de stad en in de stad houdt. Een kwalitatief woonaanbod van voldoende grote woningen en appartementen is cruciaal. Omwille van de aantrekkelijkheid van deze woningen en appartementen voor gezinnen is het nodig dat voldoende grote woongelegenheden worden voorzien en niet enkel kleinere units.

Iedere wooneenheid heeft één slaapkamer en één bureau. Het bureau is eigenlijk voldoende groot om als tweede slaapkamer te voldoen. Bij de tweeslaapkamer appartementen met een oppervlakte tussen 58m² en 64m² staan de leefruimtes niet in verhouding met het slaapgedeelte.

De gebruikerskwaliteit van deze woongelegenheden is gering. Door het inrichten van vijf woongelegenheden op een te klein perceel voldoet de aanvraag niet aan de goede ruimtelijke ordening die dit beleid voor ogen heeft.

Rekening houdend met bovenstaande, en onvoldoende grote en toegankelijke fietsenberging is de aanvraag niet voor vergunning vatbaar.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

1. de overschrijding van de draagkracht van het perceel door het  een vermeerdering  van wooneenheid naar 5 op een te klein perceel,
2. onvoldoende toegankelijke fietsenstalplaatsen;
3. Er wordt grenzend aan de tuin geen woonentiteit van ten minste 100m² voorzien. De in het bestuursakkoord geambieerde diversiteit in het woningaanbod wordt niet gerealiseerd;
4. Door in iedere wooneenheid steeds maar één slaapkamer te voorzien en een tweede te benoemen als bureau worden er te weinig fietsstalplaatsen voorzien voor het beoogd gebruik door gezinnen. Hierdoor is het wooncomfort onvoldoende.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.