2018_CBS_07560 - Omgevingsvergunning - OMV_2018076329. Karel De Preterlei 214. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
  

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

          De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het inrichten van een duplex- appartement op de twee bovenste verdiepingen. Twee woongelegenheden worden daardoor vervangen in 1 woongelegenheid. Het bestaande mansardedak wordt aangepast en verwijderd van de dakkapellen en er worden nieuwe dakramen voorzien. Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functies met horeca op het gelijkvloers en 1^ste verdieping en de woonfunctie op de 2^de en 3^de verdieping blijven behouden en zijn in harmonie met de omgeving van de Karel de Preterlei.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Zowel de bouwdiepte als de bouwhoogte wijzigen niet. Op de 2^de verdieping wordt er achteraan tussen twee volumes in, een dakterras aangelegd. Om het dakterras te voorzien wordt de bestaande gang deels uitgebroken. Een bijkomend kleiner dakterras wordt voorzien vooraan in de zijgevel. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met een volume zoals voorgesteld. De beperkte wijzigingen veroorzaken geen storende effecten.

Visueel-vormelijke elementen

Het visuele en vormelijke aspect van de voor- en zijgevel van de aanvraag wijzigt enkel door aanpassingen aan het dakvolume. Enkel wordt er een inpandig terras voorzien vooraan de pleingevel waardoor twee ramen en het buitenschrijnwerk wordt verwijderd. De drie dakkapellen van het mansardedak worden verwijderd en vervangen door vijf dakvensters. De bestaande leien in natuursteen worden vervangen door leien in zink.

Bij een voorgaand ontwerp werd door de welstandscommissie (10/11/2017) geconcludeerd dat de contouren en gevelindeling van het bestaande volume dient gevolgd te worden bij een nieuwe daklaag aangezien het om een prominent gebouw gaat gelegen op een hoek. De contouren van voorliggende aanvraag voldoet hieraan. Echter volgen de nieuwe dakramen de gevelindeling van het bestaande volume niet.

Dit laatste is aanvaardbaar op voorwaarde dat de volledige dakvlakramen volledig in hetzelfde vlak van het dak worden uitgewerkt met dezelfde kleuren als het dak materiaal opdat deze wijziging minder opvalt.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De bovenste twee bouwlagen worden intern ingedeeld tot een kwalitatieve duplexwoning met voldoende lichtinval en buitenruimte in de vorm van dakterrassen. Op de bovenste verdieping worden opvouwbare schermen tussen twee slaapkamers en de gang in geplaatst zodat de ruimte indien nodig vergroot kan worden en privacy steeds gegarandeerd kan worden. Tegenover de bestaande toestand wordt er een grotere en kwalitatievere woonruimte aangeboden die voldoende gebruikersgenot biedt.

Mits voldaan aan de voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de vijf nieuwe dakramen in het mansardedak volledig gelijk met het dakvlak uit te voeren in dezelfde kleur als het dakmateriaal;
3. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Openbaar onderzoek

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 25/01/2008: vergunning (3238#629) voor het regulariseren verbouwing horecazaak.

Laatst vergunde toestand

• handelspand bestaande uit 3 bouwlagen onder een mansardedak.

Bestaande toestand

• restaurant voorzien op het gelijkvloers en de eerste verdieping;
• op de tweede verdieping en onder het mansardedak is telkens 1 appartement voorzien.

Inhoud van de aanvraag

• inrichten van een duplex-appartement op de tweede verdieping en onder het mansardedak;
• voorzien van een inpandig terras en dakterras op de tweede verdieping;
• isoleren van de achterbouw en inrichten als atelier op de tweede verdieping;
• aanpassen van de voor- en achtergevel aan de nieuwe interne indeling;
• verwijderen van de dakkapellen en voorzien van 5 dakramen;
• verwijderen van het buitenschrijnwerk in functie van het inpandig terras;
• voorzien van stalen borstwering ter hoogte van de voorgevel op de tweede verdieping.