2018_CBS_06205 - Omgevingsvergunning. OMV_2018047875 - Dambruggestraat 49. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening  kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd.

De aanvraag handelt onder andere over de omvorming van een eengezinswoning met bruto vloeroppervlak van 400 m2 tot 4 appartementen.

Het bestuursakkoord 2013-2018 benadrukt het belang van een aantrekkelijke woonstad, die jonge gezinnen doet kiezen voor de stad en in de stad houdt. Een kwalitatief woningaanbod van voldoende grote woningen en appartementen is hierbij cruciaal. Deze beleidswens werd nogmaals bekrachtigd in de beleidsrichtlijn over wonen waar de aandacht werd gevestigd op het beschermen van eengezinswoningen. In zitting van 30 maart 2018 heeft college van burgemeester en schepenen het voorontwerp van de wijziging van de bouwcode goedgekeurd waarbij het beschermen van eengezinswoningen werd verfijnd en opgenomen in de bouwcode evenals de minimale oppervlakte van een woongelegenheid. Uiteindelijk heeft het college van burgemeester en schepenen in zitting van 25 mei 2018 de herziening van de verordening ‘Bouwcode’ goedgekeurd met bevestiging van de bescherming van eengezinswoningen evenals de minimale oppervlakte van een woongelegenheid.

De aanvraag handelt onder andere over de omvorming van een eengezinswoning met bruto vloeroppervlak van 400 m2 tot 4 appartementen. Het omvormen van een eengezinswoning die geen te beschermen eengezinswoning is, naar een meergezinswoning is toegelaten mits minimum één zelfstandige woning met een netto-vloeroppervlakte van minstens 130 m² met een aansluitende buitenruimte van minimum 15 m² gerealiseerd wordt. Deze aanvraag voldoet hier niet aan, de unit met de ruimste netto vloeroppervlak is 100 m², de twee één- slaapkamerappartementen hebben slechts een netto-vloeroppervlakte van 58 m². Het voorgestelde project beantwoordt niet aan de goede ruimtelijke ordening. Hierdoor dient deze aanvraag geweigerd te worden.

Adviezen

Externe adviezen 

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in een artikel 1 zone voor wonen - (wo). 

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

• Artikel 1.4:
  • door het voorzien van grotendeels enkel kleine appartementen, overschrijdt het project de draagkracht van de omgeving en genereert het project overlast door middel van concentraties;
  • door het voorzien van een te kleine appartement, in verhouding met het aantal slaapkamers per appartement, in de zolder, overschrijdt het project de draagkracht van de omgeving. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
  

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • artikel 21 Minimale hoogte van ruimte:

de slaapkamer onder het zadeldak voldoet niet aan de minimale hoogte onder schuine daken; (opp. boven de 1,8 meter is 8,3m2 en deze boven 2,60 meter is maar 3,95m2)

• artikel 43 Septische putten: de septische put moet een volume hebben van minimaal 3.200l.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid:

De aanvraag betreft het verbouwen van een woning met werkplaats naar een pand met 4 woongelegenheden. De magazijnfunctie verdwijnt in functie van open- en buitenruimte voor de woongelegenheden. De woonfunctie is functioneel inpasbaar. 

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het wel noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakte verhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet in het voorliggend project voor de woongelegenheid in de zolder, waardoor deze woonentiteit onvoldoende wooncomfort biedt. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid:

De kelder wordt verder uitgediept om een ondergrondse fietsenstalling, een beerput, twee slaapkamers en een badkamer te voorzien. Het gelijkvloers wordt ontpit door het bestaande magazijn te slopen en een tuin te voorzien. Het ontpitten van het perceel heeft een positieve invloed op de bouwdichtheid van de omgeving van het pand dat momenteel dicht bebouwd is. Ook op de 2^de verdieping wordt het magazijn verwijderd waardoor de bouwdiepte wordt teruggebracht op ongeveer 10m. De bovenliggende bouwlagen volgen dezelfde bouwdiepte. Het volume is stedenbouwkundig aanvaardbaar. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Uitgezonderd  de woonentiteit onder het dak voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. 

Cultuurhistorische aspecten:

De werken zijn gesitueerd in een pand dat is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 28 november 2014. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed van 28 november 2014 zorgt ervoor dat er voor het eerst een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. Voor gebouwen opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. 

Het advies van SW/OE/M luidt als volgt:

Het college van burgemeester en schepenen kan de vergunning, met uitsluiting van het pvc-schrijnwerk in de voorgevel, afleveren aan de aanvrager, die ertoe verplicht is:

• houten buitenschrijnwerk naar oorspronkelijk model en profilering te plaatsen in de voorgevel.  Dit moet in nauw overleg gebeuren met de stedelijke dienst monumentenzorg.  Detailtekeningen moeten alvorens plaatsing ter goedkeuring worden voorgelegd aan onze dienst;
• de ornamenten in hardsteen te ontdoen van de verf.  Dit moet op een zorgvuldige wijze worden uitgevoerd zonder de hardsteen te beschadigen;
• de voorgevel te schilderen in witte kleur (dampopen verf);
• de kroonlijst in een witte kleur te schilderen.

Gelet op de cultuurhistorische waarde van de gevel zal worden voorgesteld deze voorwaarden/uitsluitingen op te nemen in de eventuele vergunning. 

Mobiliteitsimpact (o.a. toetsing parkeerbehoefte):

Parkeerparagraaf van toepassing

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode (tabel in artikel 30 als bijlage) worden de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen en vermeerderen en functiewijzigingen. Waar mogelijk om parking te bouwen dient dit maximaal te gebeuren. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Fietsvoorzieningen:

Voor de 3 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer moeten 6 fietsenstallingen voorzien worden.

Deze worden ingericht in de kelder en is bereikbaar via een trap met fietsgoot.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden 

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. het advies van eandis na te leven;
3. een septische put te voorzien met een volume van minimaal 3.200l conform artikel 43 van, de bouwcode;
4. het model en profilering van het houten buitenschrijnwerk in nauw overleg met de stedelijke dienst monumentenzorg te bepalen;
5. de voorgevel en de kroonlijst te schilderen in witte kleur;
6. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

1. alle werken, handelingen en wijzigingen voor het omvormen van de zolder naar zelfstandige woongelegenheid;
2. het schilderen van de arduinen ornamenten in de voorgevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Bevraging aanpalenden

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 25/11/1919 vergunning (1919#8849) voor het oprichten van een magazijn;
• 18/02/1920 vergunning (1920#9183) voor het oprichten van een magazijn;
• 23/07/1923 vergunning (1923#16035) voor binnen veranderingen;
• 22/09/2017 weigering (20171819) voor het verbouwen van een magazijn met woonst tot 4 appartementen.

Laatst vergunde toestand

• woning in gesloten bebouwing van vier bouwlagen onder hellend dak aan de straatzijde;
• autonoom functionerend magazijn van twee bouwlagen in de tuinzone;

Bestaande toestand

• woning aan de straatzijde betreft een inventarispand. 

Inhoud van de aanvraag

• slopen van het magazijn;
• verbouwen van de woning tot 4 appartementen;
  • 1 twee slaapkamer appartement van 100m²;
  • 2 éénslaapkamer appartementen van 58m²;
  • 1 éénslaapkamer appartement van 51m² (waarvan 13m² niet bewoonbare zolder);
• in de voorgevel worden de PVC-ramen vervangen door houten ramen met witte kleur.