2018_CBS_06675 - Omgevingsvergunning OMV_2018050155 - Baron Joostensstraat 5. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag. 

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
  
  
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
   
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • artikel 6 Harmonie: de daklaag is niet in harmonie met de kenmerken van de straat;
  • artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: men moet binnen dit project een fietsenberging voorzien voor 5 bijkomende fietsen. Deze fietsenberging moet minimaal 7,5 vierkante meter groot zijn, De aanvrager voorziet, langs de straatzijde, slecht een fietsenberging van 4,95 vierkante meter groot; 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  
  De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Cultuurhistorische aspecten

Wegens de ligging van het pand in een beschermd stadsgezicht werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Het pand Baron Joostensstraat 5 is gelegen in een beschermd stadsgezicht.  De gebouwen Plantin en Moretuslei 66-90 en 55-91 en de aansluitende bebouwing in de Van Immerseelstraat en de Baron Joostenstraat te Antwerpen zijn beschermd als stadsgezicht omwille van het algemeen belang gevormd door de historische waarde in casu stedenbouwkundig-esthetische waarde.

Het stadsgezicht wordt gekenmerkt door heterogene bebouwing uit het vierde kwart van de 19de en de 20ste eeuw. Het zijn voornamelijk typische neoclassicistische enkelhuizen van drie traveeën en drie bouwlagen met centrale balkons en stucwerk, daarnaast meer grootschalige panden met neoclassicistische, eclectische of art-nouveau-kenmerken en recente kantoor- en flatgebouwen.

Het burgerhuis heeft een gevelbreedte van drie traveeën en vier bouwlagen onder een plat dak. Het werd in 1922 ontworpen door bouwmeester Frans Van Rompaey in belle epoque stijl met lichte art deco invloeden, in opdracht van de heer Léon Bastyns. 

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. Aan de beschrijvende nota werd een CHE-rapport toegevoegd.  Dit rapport dateert van 2018 en werd opgemaakt door Archivaria in opdracht van bFarchitecture. 

Aan de beschrijvende nota werd tevens een cultuurhistorische motiveringsnota toegevoegd.  De aanvraag voldoet dan aan artikel 5§2. 

Het gebouw heeft een ondersteunende stadslandschappelijke waarde.  Het behoud van het volume en de buitenarchitectuur wordt vooropgesteld gelet op het behoud van het globale stadslandschap.

De voorgevel wordt gerestaureerd en er wordt opnieuw houten buitenschrijnwerk geplaatst.  Gezien de ligging in een beschermd stadsgezicht kunnen we stellen dat de interne aanpassingen voldoende worden gemotiveerd in de aanvraag en aanvaardbaar zijn vanuit oogpunt monumentenzorg. 

De nieuw toe te voegen mansardeverdieping is echter niet verenigbaar met de erfgoedwaarden.  Het burgerhuis werd ontworpen met een plat dak.  Het eerste deel van de Baron Joostenstraat (1-10) bestaat uit een mix van panden ontworpen met een plat dak en uitspringende kroonlijst of met een mansardedak.

Het plat dak is voor dit type van pand een specifiek te behouden erfgoedkenmerk.  Het nieuw toe te voegen mansardedak kan de verhoudingen van een historisch mansardedak niet respecteren aangezien de kroonlijst gelijk zit met de vloerplaat.  Bij historisch mansardedaken zit de vloerplaat minstens 1m onder de kroonlijst waardoor het mansardedak beperkt is in omvang.”

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag wijkt af van artikel 6 van de bouwcode dat stelt dat alle onderdelen van een gebouw qua vorm, grootte en plaatsing afgestemd moet zijn op de architectuur van de totale constructie en van de omgeving.

Dit gedeelte van de Baron Joostensstraat heeft een duidelijke en kenmerkende aflopende bouwhoogte en kroonlijsthoogte vanaf het kruispunt van de Van den Nestlei richting het kruispunt met de Plantin en Moretuslei. Het toevoegen van een extra dakverdieping op dit pand zal sterk boven de aanpalende panden uitsteken en is niet in harmonie met de omgeving.

Bovendien komt de aangevraagde vormgeving van het mansardedak niet overeen met de kenmerkende uitvoering. Terwijl de andere mansardedaken in de straat duidelijk ondergeschikt zijn in bouwhoogte, is het aangevraagde dak met 3,60 meter boven de kroonlijst atypisch en daarom in strijd met artikel 6 van de bouwcode.

Aangezien deze omgeving een sterke visuele beeldwaarde en samenhang heeft, kan deze afwijking op de bouwcode niet toegelaten worden. De dakverdieping wordt uitgesloten van de vergunning. 

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Gezien de gelijkvloerse functiewijziging van magazijn/handelspand naar woonfunctie werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie: “Op een niet-strategische locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden, zoals dit pand, is het behoud van een economische functie niet op te leggen. Omvorming naar woonruimte wordt op deze locaties gunstig beoordeeld.” 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Het advies Mobiliteit stelt ook het volgende over de fietsvoorzieningen:

“Voor het bijkomend appartement met 4 slaapkamers moeten 5 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een aparte fietsenberging ingericht op het gelijkvloers.” 

De aanvraag voldoet niet aan artikel 29 van de bouwcode. Volgens de normen moet een fietsenberging voor 5 fietsen minimaal 7,5 vierkante meter groot zijn. Aangezien de daklaag wordt uitgesloten van de vergunning, is er geen verhoging van het aantal woongelegenheden en vervalt de verplichting om een fietsenberging te voorzien. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het aangevraagde programma bestaat uit 4 woongelegenheden. Het bestaande pand kan vergund geacht worden met drie woongelegenheden en een handelsgelijkvloers. De omvorming van het gelijkvloers als uitbreiding van de woning op de eerste verdieping is een kwalitatieve ingreep dankzij de ontpitting van de tuinzone en de inrichting van een groene tuin.

De woningen op de tweede en derde verdieping zijn vergund geacht en krijgen een eigen buitenruimte. Om te voldoen aan het burgerlijk wetboek inzake privacy worden delen van de terrassen uitgesloten van de vergunning. Dit wordt in rood aangeduid op de plannen.

Het terras op de tweede verdieping heeft geen afscheiding op de perceelsgrens van minstens 1,90 meter hoog. Het terras op de derde verdieping heeft zijdelingse zichten op het erf van de rechterbuur. Mits de terrassen te beperken zoals in rood aangeduid op de plannen, is het effect op de privacy van de buren stedenbouwkundig aanvaardbaar. 

De extra daklaag bevat een klein 1-slaapkamer-appartement van minder dan 46 vierkante meter netto-vloeroppervlakte zonder een eigen private buitenruimte. Er kan wel een klein dakterras gedeeld worden met het onderliggende appartement. Door de kleine oppervlakte is de woonkwaliteit niet conform de hedendaagse verwachtingen. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden 

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen. 

Uitsluitingen

• er wordt geen vergunning verleend voor de extra dakverdieping;
• er wordt geen vergunning verleend voor delen van de terrassen zoals aangeduid in rood op de plannen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Bespreking van de bezwaren 

1. Harmonie: Het bezwaar dat het project niet in harmonie is met het referentiebeeld van de omgeving omwille van de bouwhoogte. De aangevraagde extra bouwlaag breekt de lijn van de naastliggende gebouwen en zal een sprong veroorzaken van ongeveer 2 meter;
2. Beoordeling: Het is inderdaad correct dat het project afwijkt van het referentiebeeld in de omgeving omwille van de hoogte van de aangevraagde daklaag. Het bezwaar is gegrond; 
   
   
3. Vrees voor schade aan tuinmuren en tuinen: Het bezwaar tegen mogelijke negatieve effecten voor de aanpalende tuinen. De nodige voorzorgen worden gevraagd voor waardevolle bomen in de aanpalende tuinen. De tuinmuren vormen momenteel één geheel met de buren dat esthetisch bewaard moet blijven. De dekstenen op de tuinmuren moeten uniform uitgevoerd worden;
4. Beoordeling: Deze bezwaren betreffen uitvoeringstechnische aangelegenheden die losstaan van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken. Het bezwaar is ongegrond; 
   
   
5. Stofhinder door de werken: Het bezwaar tegen milieuhinder door verspreiding van stof tijdens de uitvoering der werken met gezondheidsproblemen tot gevolg. De aanwezige schimmels in dit pand versterken nog de noodzaak van afdoende maatregelen tegen stofverspreiding;
6. Beoordeling: Stofhinder behoort tot de normale hinder bij realisatie van een project. Deze hinder is aflopend in de tijd en inherent aan het ontwikkelen van een bouwproject in de stad. Er kan dan ook geen rekening mee worden gehouden. Het bezwaar is ongegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• het pand is opgenomen op de inventarislijst als een beschermd stads- en dorpsgezicht, meer bepaald ‘Het stadsgezicht Plantin en Moretuslei’. 

Laatst vergunde toestand

• laatste vergunning uit 1922:
• het gelijkvloers is ingericht als magazijn;
• op de verdiepingen bevinden zich twee wooneenheden; 

Bestaande toestand

• het pand is een rijwoning en bevind zich in een woongebied langsheen een gemeenteweg;
• het pand bestaat uit vier bouwlagen afgewerkt met een plat dak;
• het gelijkvloers doet dienst als magazijn en heeft een overdekte binnenkoer met een achterbouw over twee bouwlagen als werkatelier;
• in elke bovenliggende bouwlaag in het hoofdvolume was een woonentiteit aanwezig;
• het pand bezit nu dus 3 woonentiteiten. 

Inhoud van de aanvraag

• slopen van verouderde constructies achteraan op het perceel;
• herindelen van de kelderverdieping (privaat/gemeenschappelijk);
• samenvoegen van gelijkvloers en eerste verdiep  tot een duplex woning met interne binnentrap;
• realiseren van een fietsenberging en bureel langsheen de straatzijde op het gelijkvloers;
• het hellende dak achteraan de eerste verdieping wordt rechtgetrokken tot een hoogte van 6,59 meter en een bouwdiepte van 19 meter;
• Intern verbouwen van de bovenliggende verdiepingen;
• aanleggen van een gemeenschappelijke buitenruimte op de derde verdieping van het pand;
• toevoegen van een extra bouwlaag op het hoofdvolume;
• dit volume wordt opgetrokken en afgewerkt als een mansardedak met staande vensters langs de straatzijde;
• dit bijkomende volume biedt plaats aan een nieuwe woonentiteit.