2018_CBS_06671 - Omgevingsvergunning OMV_2018044241 - Rodestraat 11. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan "Binnenstad", goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in een artikel 1: zone voor wonen - (wo1). 

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
  

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • Artikel 22: Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning: de studio op de 1^ste verdieping voldoet niet aan de minimale netto-vloeroppervlakte van 35 vierkante meter;
  • Artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: Er is 1 fietsenplaats te weinig;
  • Artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Er zijn 2  autostaanplaatsen te weinig;
  • Artikel 43: Septische putten: de capaciteit van de septische put zou ten minste 2600 liter moeten bedragen. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Afwijkingsmogelijkheden studentenhuisvesting

De aanvraag voldoet niet aan artikels 22 en 29 van de bouwcode. Er kan volgens artikel 3 §1 van de bouwcode door het college een afwijking worden toegestaan. In zitting van 5 juli 2013 (Jaarnummer 2013_CBS_06964) besliste het college via een afwijkingsbesluit de voorwaarden vast te stellen waarbinnen in het kader van studentenhuisvesting afwijkingen op de bouwcode kunnen worden toegestaan. Dit collegebesluit is echter enkel van toepassing voor verbouwingen waarvoor regularisatie nodig is, niet bij nieuwbouw. Bijgevolg kan een versoepeling van de voorschriften van de bouwcode niet worden toegestaan. 

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in de kotstopzone van studentenhuisvesting. Gezien er bewijzen kunnen voorgelegd worden dat het pand al minstens sinds 1995 gebruikt werd als studentenhuisvesting, kan - in afwijking van de beleidsvisie - de functie geregulariseerd worden cfr het betreffende collegebesluit. 

Visueel-vormelijke elementen en Cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In CHE-gebied en voor panden opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

De dienst monumentenzorg adviseert het volgende:

“A.  Cultuurhistorische waardestelling 

De aanvraag heeft betrekking op een enkelhuis van twee traveeën en drie bouwlagen onder dak.  Sobere gecementeerde lijstgevel onder houten kroonlijst.

Dit 19e eeuws burgerhuis is opgericht volgens het standaardtype van de toenmalige enkelhuizen weliswaar in een sobere uitvoering.  20ste eeuwse aanpassingswerken hebben voor een verdere verschraling van het pand gezorgd. 

Het object/ complex heeft een beeldondersteunende waarde in de Rodestraat.  Het valt niet op in het straatbeeld maar door de traditionele gevelopbouw, ritmiek, materiaalgebruik en volume/schaal past het zich onopvallend in de context in. 

B.  Afweging 

Hoewel het behoud van het volume en de buitenarchitectuur werd vooropgesteld is de sloop te motiveren vanuit de cultuurhistorische verantwoordingsnota. Het nieuwe gebouw past zich zowel op vlak van schaal, volume, korrel en materialen in de bestaande straatwand alsook in de perceelstructuur van de omgeving in.” 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De studio op zolder voldoet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

De kamerwoningen hebben ook voldoende woonkwaliteit. De oppervlakte van de studentenstudio op de eerste verdieping is onvoldoende groot om als zelfstandige studio te fungeren. Zoals eerder aangegeven kan de versoepelde wetgeving niet toegepast worden. Dit zal eveneens een kamerwoning moeten zijn zoals de overige. In voorwaarde zal opgelegd worden in studio 1 (eerste verdieping achteraan) geen keuken te installeren. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden 

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de kamerwoningen enkel te verhuren/verkopen/gebruiken als studentenkamer;
3. de studentenstudio op de eerste verdieping in te richten als studentenkamer (verwijderen van de keuken);
4. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 29/3/1963: vergunning (18#44918) voor verbouwing;
• 7/4/2017: weigering (20162893) voor afbraak + nieuwbouw van pand met 9 studentenkamers.

Laatst vergunde toestand

• een rijwoning bestaande uit drie bouwlagen onder een zadeldak;
• het gelijkvloers is ingevuld als winkelruimte met stapel- en bergplaats met tussenliggend 2 kleine open ruimtes;
• de bovenliggende verdiepingen vormen een eengezinswoning.

Bestaande toestand

• een rijwoning bestaande uit drie bouwlagen onder een zadeldak met een nokhoogte van 16,07 meter;
• het pand is ingedeeld met 8 studio’s en kamerwoningen;
• op beide verdiepingen is een kleine volume-uitbreiding aangebracht tegen de rechterperceelgrens;
• in het zadeldak zijn vier veluxen aangebracht. 

Inhoud van de aanvraag

• het betreft het slopen van een gebouw met studentenkamers en het opnieuw bouwen van een gebouw met 6 studentenkamers en een studio voor niet-studenten;
• er zijn 2 deuren aan de straatkant: de linkse deur geeft via een overdekte gang toegang tot Rodestraat 11/1; de rechtse tot het gebouw met de studentenkamers;
• het pand heeft 4 verdiepingen onder schuin dak;
• de nieuwe kroonlijst heeft dezelfde hoogte als de kroonlijst van het huis rechts ervan;
• de voorgevel wordt op de gelijkvloerse verdieping afgewerkt met donkere metalen panelen en op de verdiepingen in crépi in een lichte kleur;
• het schrijnwerk is overal in donker aluminium;
• het schuine dak is afgewerkt met zwarte leien;
• in de voorgevel zitten 2 dakkappellen;
• de bouwdiepte is exclusief de weg naar Rodestraat 11/1 13,48 meter;
• de bouwhoogte is 18,01 meter;
• in de tuinzone komt er een overdekte fietsenstalling met plaats voor 7 fietsen.