2018_CBS_06651 - Omgevingsvergunning - OMV_2018051065. Vondelstraat 12. District Antwerpe - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing aan de voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in een artikel 2 zone voor detailhandel - (de).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

 De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060 op volgend punt:

• Artikel 1.6.1 Mobiliteit, laden en lossen: de beschrijvende nota omvat geen beschrijving van de ruimtelijke impact en de procedure van het laden en lossen bij de functie van de supermarkt.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
   
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
  • Artikel 19 Bepalingen met betrekking tot niveauverschillen: §1.2° het niveauverschil van 16cm tussen de winkelruimte en de straat moet opgevangen worden door een helling met een maximaal hellingspercentage van 8,3% in plaats van de voorziene helling van 16%;
  • §3 zowel boven- als onderaan de voorziene helling in de inkomhal naar de bovenliggende woonentiteiten ontbreekt een vrije en vlakke draairuimte;
  • Artikel 24 Bepalingen met betrekking tot toegangen en deuropeningen: de voorziene draairuimte in de inkomhal naar de appartementen is niet vlak conform artikel 24 maar helt ongeveer 8%.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
   
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende  punten:
  • Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: de kleine studio op de 1^ste verdieping bezit na de doorgevoerde functiewijziging geen buitenruimte;
  • Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de moeilijk bereikbare gemeenschappelijke fietsenberging in de kelder telt slechts 12,2m² in plaats van de minimaal vereiste 24m² vloeroppervlakte;
  • Artikel 43 Septische putten: er wordt geen septische put voorzien conform artikel 43 van de bouwcode.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De functies (handel en wonen) wijzigen niet. Bijgevolg blijven de functies inpasbaar in de omgeving van de Vondelstraat.

Gezien de locatie van het pand in het kernwinkelgebied, werd advies gevraagd aan de dienst Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie. Dit advies is gunstig:

“De aanvraag omvat het herinrichten van een commercieel gelijkvloers met behoud van functie. Gelet op de locatie in afgebakend kernwinkelgebied Sint-Jansplein-Vondelstraat (Antwerpen-Noord) en de voorschriften RUP Antwerpen 2060 is behoud en optimalisatie van de commerciële ruimte gunstig te beoordelen. Uit de plannen is af te leiden dat er zal worden gekozen voor een buurtwinkel die focust op de dagelijkse boodschappen, wat in de lijn ligt van de commerciële mix in de omgeving.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bestaande dakconstructie (zadeldak) wordt verwijderd en het pand wordt verhoogd met een bijkomend niveau. De bijkomende verdieping en de nieuwe kroonlijsthoogte zijn inpasbaar met de bebouwde omgeving. In de Vondelstraat komen verschillende panden voor met vier bouwlagen onder een plat dak.

Het volledige gelijkvloers blijft volledig bebouwd. Op de bestaande verdiepingen wordt de bouwdiepte verkleind. Deze bouwdiepte is aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

Wanneer buitengevelisolatie een onderdeel is van verschillende maatregelen, bijvoorbeeld in combinatie met dakisolatie en het plaatsen van HR++ beglazing heeft het zeker zijn meerwaarde. Het combineren van deze maatregelen is niet alleen een meerwaarde voor energiebesparing maar ook op bouwfysisch vlak naar bijvoorbeeld het oplossen van bouwknopen. Bij doorgedreven energetische renovaties naar lage energie of passiefstandaard, zal gevelisolatie in veel gevallen essentieel zijn om de beoogde ambities te behalen.

Wanneer er een aanvraag wordt ingediend voor minder dan 14cm en deze is voor vergunning vatbaar moet dit als voorwaarde worden opgenomen bij het gunstig advies. Waarbij het duidelijk moet zijn dat de extra opgelegde centimeters moeten bekomen worden door middel van een dikker isolatiepakket om op die manier maximaal bij te dragen aan de energiebesparing.

De arrière corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, …) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, ...

Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint.

Bij materialen die schadegevoelig zijn zoals bijvoorbeeld pleisterwerk of sommige plaatmaterialen, kan het aan te bevelen zijn om een plint te plaatsen, ook al is deze niet aanwezig in de bestaande toestand.

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie).

Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd.

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op het gelijkvloers wordt een aparte inkom naar de bovenliggende wooneenheden voorzien, wat positief wordt beoordeeld. De platte daken worden uitgevoerd als groendak.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 28 van de Bouwcode met betrekking tot de minimale oppervlakte buitenruimte: de studio op de eerste verdieping wordt namelijk niet voorzien van een eigen buitenruimte. De aanvrager voorziet hier ‘portes-fenêtres’.

Aangezien de studio zich aan de straatkant bevindt en een uitpandig terras op de eerste verdieping aan de straatzijde hier niet kwalitatief is, kan worden toegelaten de buitenruimte te voorzien langs de straatzijde door middel van ‘portes-fenêtres’.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de bijkomende appartementen moeten voldoende fietsnetstallingen voorzien worden.

3 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer à 3 x 2 = 6

3 bijkomende appartementen met 2 slaapkamers à 3 x 3 = 9

Er moeten 15 fietsenstallingen voorzien worden.

In de kelder wordt een fietsenberging ingericht. Er worden enkel haken voorzien om fietsen aan te hangen. Niet alle fietsen kunnen van dit systeem gebruik maken. Minimum de helft van de fietsenstallingen moeten gewone stallingen zijn zodat alle fietsen ( fietsen met manden en zakken, kinderstoeltjes, zware (elektrische) fietsen,…) gestald kunnen worden.

De inrichtingsprincipes uit de bouwcode moeten gevolgd worden.

De fietsenstalling is bereikbaar met een lift.

Laden en lossen:

Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. laden en lossen steeds te laten gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.
3. het niveauverschil van 16 cm tussen de winkelruimte en de straat op te vangen door een helling met een maximaal hellingspercentage van 8,3% in plaats van de voorziene helling van 16%, conform artikel 19 van de verordening toegankelijkheid. Hierbij aansluitend, zowel boven- als onderaan de voorziene helling in de inkomhal naar de bovenliggende woonentiteiten, een vrije en vlakke draairuimte te voorzien;
4. de voorziene draairuimte in de inkomhal naar de appartementen vlak uit te voeren i.p.v. met een helling van ongeveer 8%, conform artikel 24 van de verordening toegankelijkheid;
5. minimum de helft van de fietsenstallingen te voorzien als gewone stallingen volgens de inrichtingsprincipes uit de bouwcode;
6. een septische put te voorzien, conform artikel 43 van de Bouwcode;
7. de isolatie plus afwerkingsmateriaal met een totale dikte van 14 centimeter ten opzichte van de rooilijn uit te voeren;
8. de arrière corps te behouden. De arrière corps moet vrij blijven van materiaal en isolatie;
9. de bestaande elementen in natuursteen te behouden of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen die evenveel uitsteken na het uitvoeren van de werken dan in de oorspronkelijke situatie;
10. de elementen voor nutsvoorzieningen die zich aan de gevel bevinden in de bestaande toestand, integraal te verplaatsen;
11. de hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, onzichtbaar uit te voeren;
12. de nieuwe constructie te laten aansluiten op het openbaar domein op die manier dat toekomstige werkzaamheden aan het openbaar domein kunnen plaats vinden los van herstelwerken aan de nieuwe constructie;
13. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaar: De bezwaarindiener is van oordeel dat de geplande uitbouw aan de achtergevel een aanzienlijke inboeting op de levenskwaliteit voor de inwoners van het pand Italiëlei 147 – 149 veroorzaakt door:

-       vermindering lichtinval

-       beklemd gevoel door de aanzienlijke en hoge uitbouwkolom

-       beperking van vrij uitzicht op terrassen

-       grote inlevering van de bestaande open ruimte aan de achterzijde van het gebouw in de Italiëlei

Evaluatie: De afstand tussen de bestaande ‘uitbouw’ op de eerste verdieping en het perceel van het pand Italiëlei 147 – 149 bedraagt circa 5m. De afstand tussen de geplande uitbouw op de eerste verdieping en het perceel van het pand Italiëlei 147 – 149 bedraagt circa 10m. Dit betreft dus een vergroting (verdubbeling) van de afstand en kan bezwaarlijk hierdoor een ‘inboeting op de levenskwaliteit’ voor de bewoners van het pand Italiëlei 147 – 149 worden genoemd. Het ‘vrij zicht’ vanop de terrassen van het pand Italiëlei 147 – 149 zal hierdoor juist vergroten.

De voorziene hoogte van de ‘uitbouw’ is hoger dan de bestaande, maar is niet hoger dan het pand waartegen de uitbouw wordt geplaatst. De voorziene hoogte is kenmerkend en brengt de bewoonbaarheid van het pand Italiëlei 147 – 149, door eventuele vermindering van lichtinval en het genoemde ‘beklemd gevoel’, niet in het gedrang.

De aanvraag betreft geen verkleining van open ruimte op het perceel van Italiëlei 147 – 149.

Het bezwaar is ongegrond.

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 05 januari 1961: vergunning (18#41935) voor een verbouwing;
• 21 november 2014: weigering (20142999) voor de afbraak bestaand gebouw en bouwen van 8 appartementen en winkel;
• 26 november 2015: weigering (20151110) voor de afbraak van een bestaand gebouw en nieuwbouw van een handelspand en 6 appartementen.

Laatst uitgevoerde vergunning

• gelijkvloerse winkel (circa 300m²) met daarboven magazijn (circa 120m²) en een woongelegenheid (circa 100m²);
• de gevel is afgewerkt met een plint in donker grijze steen en vanaf het 1^ste verdiep met een geschilderde bezetting.

Inhoud van de aanvraag:

• verbouwen gelijkvloerse winkel;
• verbouwen magazijn en woongelegenheid naar;
  • 1 studio van circa 36m²;
  • 4 één slaapkamerappartementen van circa 56m²;
  • 2 twee slaapkamerappartementen van circa 86m²;
• in de bestaande kelder wordt de gemeenschappelijke fietsenberging voorzien;
• de platte daken worden voorzien als groendak;
• de voor- en achtergevel worden afgewerkt in crepi met een witgrijze kleur en aluminium buitenschrijnwerk in een goud bronzen kleur;
• de sokkel word uitgevoerd in een zwarte natuursteen.