2018_CBS_06474 - Omgevingsvergunning - OMV_2018051451. Moerelei 141. District Wilrijk - Goedkeuring

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Huisnummer 141:

• 15/10/1972: vergunning (222#3292) voor het oprichten van een bureelgebouw.
• 19/11/1998: vergunning (19972769) voor het bijbouwen van een werkplaats.

Huisnummer 139:

• 26/01/2018: vergunning (20172671) voor het bouwen van een kantoorgebouw met 21 parkeerplaatsen.

Laatst vergunde toestand

Huisnummer 141:

• kantoorgebouw en hal/werkplaats met een oppervlakte van 965 m² en 55 omliggende park

Huisnummer 139:

• kantoorgebouw bestaande uit 3 bouwlagen.

Bestaande toestand

Huisnummer 141:

• idem als laatst vergunde toestand. De volledige site werd centraal verhard.

Huisnummer 139:

• braakliggend terrein

Inhoud van de aanvraag

• betreft het slopen van een productiehal en kantoorgebouw en het bouwen van een nieuwe productiehal op een industriële site;
• de oppervlakte van de nieuwe productiehal bedraagt 1500m²;
• de hoogte bedraagt 13,30 meter ten opzichte van het maaiveld;
• de gevels worden voorzien van sandwich panelen op een betonnen plint;
• voorzien van zaak-gebonden publiciteit op de voorgevel;
• herorganisatie van de circulatie op de gehele site;
• voorzien van 48 parkeerplaatsen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

De industriezone waarin de voorliggende aanvraag gelegen is, wordt gekenmerkt door zeer veel verhardingen en bebouwing waardoor bij piekneerslag stroomafwaarts er overstromingen voorkomen in het industrieterrein.  Een extra inspanning naar waterbuffering op eigen terrein en waterinfiltratie is hierdoor aangewezen mits de ruimte beschikbaar is.  Een open water oplossing zoals een vijver of wadi kent de voorkeur ten opzichte van bouwtechnische oplossingen. Het college legt bij de beoordeling van dit dossier bijkomende voorwaarden op, gezien op het betrokken perceel voldoende ruimte is om de extra opgelegde maatregelen te realiseren.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een industriegebied. Deze zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop. (Artikel 7 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

           De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

• hoofdstuk 4, artikel 9 §1 normen inzake de verplichte plaatsingen van hemelwaterput, infiltratievoorziening of buffervoorziening met vertraagde afvoer:
  • de inhoud van de hemelwaterput wordt niet weergeven op de plannen, deze dient 10.000 liter te voorzien worden;
  • hemelwater afkomstig van de daken mag niet rechtstreeks geloosd worden in de openbare riolering, dit moet gebeuren via een hemelwaterput;
  • de inhoud van de infiltratieput wordt niet weergeven op de plannen, deze dient 111000 liter te voorzien worden.
    
    
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
  
  
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  
  
  • artikel 19 tuinafsluitingen: het is onduidelijk op welke wijze de voortuin afgesloten wordt;
  • artikel 30, 5° autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: niet alle plaatsen in open lucht er zijn ingerichtin waterdoorlatend en grasdoorgroeibaar materiaal én er geen elektrische oplaadpunten voorzien, waar er minstens 4 zouden moeten zijn;
  • artikel 33 zaak-gebonden publiciteit: de grootte van het logo kan bezwaarlijk in verhouding met de maat van het gebouw worden genoemd;
  •  artikel 38 groendaken: het dak is niet voorzien als een groen dak.
    
    
• Raamprostitutie: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Raamprostitutie’ (verder genoemd verordening raamprostitutie), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 21 september 2009 en goedgekeurd bij besluit van 17 december 2009.
  
  

De verordening raamprostitutie is niet van toepassing op de aanvraag.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  
  De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
  

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Moerelei vormt, aan de oneven straatzijde, de begrenzing van een industrieterrein. De beoogde productiehal is functioneel inpasbaar in de omgeving. De stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie geeft gunstig advies.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De omgeving kenmerkt zich door grote bedrijfsgebouwen en industriehallen met bovengrondse verharding in de onbebouwde zones, met name parkeerzones en opritten in functie van de organisatie op het industrieterrein. De hal is omvangrijk maar volledig inpasbaar binnen haar omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels van de nieuwe hal worden afgewerkt met grijze sandwichpanelen op een betonnen plint. Het materiaalgebruik is sober en integreert zich naadloos binnen de industriële context.

Op de kopgevel aan de straat wordt zaak-gebonden publiciteit voorzien. De omvang van de publiciteit staat echter niet in verhouding tot de maat van het gebouw en wordt bijgevolg beperkt in oppervlakte. Publiciteit mag namelijk geen afbreuk doen aan de globale beeldkwaliteit van een straat en moet dus om evidente reden beperkt en discreet blijven in omvang en uitstraling.

Zulke maat van publiciteit is misschien eventueel aanvaardbaar voor niet-zaakgebonden publiciteit op steigerdoeken of op grotere wachtgevels indien de oppervlakte beperkt is tot 36 vierkante meter conform artikel 32 van de bouwcode. Dit is echter hier niet het geval.

De tekst is circa 15m lang op circa 3,75m hoogte én betreft géén tijdelijke inrichting. 

Aan de overzijde van de Moerelei bevindt zich een woongebied. Om de ruimtelijke kwaliteit en de uitstraling van het gebied te verbeteren en om de aanvraag in overeenstemming te brengen met de artikel 19 van de bouwcode wordt als voorwaarde gesteld de voortuin af te sluiten met een levende haag op de grens tussen het openbaar domein en de voortuin.

Het spreekt voor zich dat een haag in de voortuin voor de poort van gebouw C, ter hoogte van de rechter perceelsgrens, wordt uitgesloten van vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De inrichting voldoet aan de actuele gebruiks – en veiligheidseisen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Gezien de impact van voorliggend dossier op de mobiliteit in de omgeving werd het advies van de stedelijke dienst mobiliteit ingewonnen. Dit advies laat zich als volgt samenvatten:

“Ontsluiting/bereikbaarheid:

Momenteel wordt voorgesteld om 1 in/uitrit te gebruiken voor het in en uitrijden van personenwagens en het uitrijden van vrachtwagens en de andere in/uitrit te gebruiken voor het inrijden van vrachtwagens. Het is niet duidelijk waarom de vrachtwagens nog altijd langs een aparte inrit moeten toekomen. In praktijk gaan auto´s vermoedelijk ook daar binnen en buiten rijden (aangezien er parkeerplaatsen zijn ingetekend aan die zijde). Voor de veiligheid willen we toch opleggen om maar 1 in/uitrit te hebben.

Fietsvoorzieningen:

Voor de uitbreiding zijn er (707,67m²/100m² x 0,60) + (1043,24m²/100m² x 1,25) = 4,2 + 13 = 17,2 à 17 fietsenstallingen. In het gebouw nr 139 worden er 7 voorzien. Op nr 141 waren er 32, daar worden er geen bij voorzien. In totaal zijn er 39 stallingen.

Op basis van het aantal aanwezige personeelsleden zijn er voor ruim 80% personeelsleden fietsenstallingen. Het is niet nodig er meer te voorzien.

Het laden en lossen geschiedt op eigen terrein.

De dienst mobiliteit adviseert om 1 gebundelde in/uitrit te voorzien voor personen- en vrachtwagens.”

De bekommernis aangaande de in – en uitritten wordt bijgetreden in het advies van de Lokale Politie/Verkeerspolitie en bijgevolg opgenomen in voorwaarde bij de vergunning.

In de vergunning voor het kantoorgebouw werd immers ook gesteld dat slechts één dagdagelijkse gebruikte, gebundelde in- en uitrit voor het gehele bedrijf mocht worden voorzien én dat aan deze in- en uitrit een bord diende geplaatst te worden dat een dubbelrichtingsfietspad aanduidt.

Ook de overige voorwaarden uit vergunning 20172671, met betrekking tot de inrichting van het terrein welke niet zijn vervuld, zullen worden herhaald:

-          enkele fietsbeugels voor het gebouw te voorzien voor bezoekers;

-          een toegangspad te voorzien naar de toegang van het kantoorgebouw conform artikel 27 van de bouwcode.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de voorwaarden van Fluvius strikt na te leven;
3. een hemelwaterput te voorzien van 10000liter en een infiltratievoorziening te voorzien van 111000liter conform de verordening hemelwater;
4. de voortuin af te sluiten met een levende haag op de grens met het openbaar domein conform artikel 19 van de bouwcode en geen haag te plaatsen voor poorten;
5. een toegangspad te voorzien naar de toegang van het kantoorgebouw conform artikel 37 van de bouwcode;
6. alle parkeerplaatsen op het terrein in te richten conform artikel 30 van de bouwcode;
7. minstens vier elektrische oplaadpunten te voorzien conform artikel 30 van de bouwcode;
8. de zaakgebonden publiciteit te beperken tot 2m hoogte;
9. de flauw hellende daken aan te leggen als extensief groen dak conform artikel 38 van de bouwcode;
10. slechts één, dagdagelijkse gebruikte, gebundelde in- en uitrit voor het gehele bedrijf te voorzien;
11. aan deze in- en uitrit een bord te plaatsen dat een dubbelrichtingsfietspad aanduidt;
12. enkele fietsbeugels voor het gebouw te voorzien voor bezoekers.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.