2018_CBS_06655 - Omgevingsvergunning OMV_2018017025 - Tulpstraat 23. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed. 

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater). 

De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater 

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid). 

De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen 

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag. 

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer. 

De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen 

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009. 

De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’ 

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014. 

De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’ 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• art. 27 Open ruimte: de open koer op het gelijkvloers (achterste hoek) in de laatst vergunde toestand werd dichtbebouwd;
• art. 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: de nieuwe wooneenheid op het gelijkvloers heeft geen buitenruimte;
• art.40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  er is geen gescheiden rioleringsstelsel getekend op de ingediende bouwplannen, bijgevolg kan er niet ten gronde geoordeeld worden of de aanvraag in overeenstemming is met dit artikel;
• art. 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  er is geen weergave op de bouwplannen over hoe het opgevangen regenwater vanop de nieuwe daken zal afgeleid worden naar het bestaand rioleringsstelsel onder het openbaar domein en/of de noodzakelijke aansluitingen voldoen aan dit artikel;
• art. 43 Septische putten:
  er werd voor dit gebouw geen septische put voorzien. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid. 

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. 

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode. 

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het wijzigen van de functie op het gelijkvloers (van café/ wassalon naar wooneenheid) en het intern verbouwen van de bovenliggende verdiepingen. Omwille van onduidelijkheden werd advies gevraagd aan de dienst “geacht vergund”. De dienst geeft een positief advies voor drie woonentiteiten en het volume. Het wijzigen van de functie café/ wassalon naar een woonfunctie is functioneel aanvaardbaar in een omgeving met voornamelijk woonfuncties. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Tegenover de laatst vergunde toestand (20/02/1924 (1924#17519)) werd de open koer op het gelijkvloers dichtbebouwd. Door de functiewijziging en het vermeerderen van het aantal woongelegenheden is de aanvraag strijdig met artikel 27 van de bouwcode. Bij functiewijziging, van café/ wassalon naar woongelegenheid, dient minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel onbebouwd te zijn. Voor hoekpercelen behoort een afwijking tot de mogelijkheden indien het voorgestelde een innovatieve en verbeterende oplossing is en dat dezelfde mate van leefbaarheid en duurzaamheid gegarandeerd kan worden. De afwijking dient eveneens in overeenstemming te zijn met de goede plaatselijke ruimtelijke ordening. Het dichtbouwen van de open koer treft geen verbetering en komt de leefbaarheid en duurzaamheid niet ten goede. Een afwijking voor de voorliggende aanvraag kan niet worden toegestaan. 

Visueel-vormelijke elementen

Tegenover de bestaande toestand wijzigt het mansardedak van een dakbedekking in houten planken naar imitatieleien in antraciet kleur. Het nieuwe materiaal van het dak is duurzamer en kwalitatiever dan het bestaande materiaal. De gevel wordt opnieuw bepleisterd in een witte kleur. Een lichte kleurstelling wordt positief geadviseerd omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de historische waarde. Het buitenschrijnwerk wijzigt van hout in een witte kleur naar buitenschrijnwerk in een zwarte kleur. De visuele en vormelijke wijzigingen zijn aanvaardbaar en niet storend in de omgeving. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Bij een vermeerdering van het aantal woongelegenheden of een functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De nieuwe woongelegenheid op het gelijkvloers werd niet voorzien van een buitenruimte van minimaal 4m². Bovendien werd een buitenruimte in de laatst vergunde toestand dichtbebouwd. De verplichting om een buitenruimte te voorzien aan een nieuwe woongelegenheid is erop gericht om het wonen in de stad aantrekkelijker te maken. De buitenruimte dient daarbij kwalitatief en bruikbaar te zijn. Het voorzien van een kwalitatieve en bruikbare buitenruimte die genoeg licht ontvangt kan niet gerealiseerd worden op het gelijkvloers wegens de bouwdiepte van de bovenliggende bouwlagen. Het ontbreken van een buitenruimte maakt het kwalitatief wonen op het gelijkvloers onmogelijk. Er wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Een privaat gescheiden rioolstelsel werd niet op de getekend op de ingediende bouwplannen, waardoor een beoordeling niet mogelijk is. Indien een voorwaardelijk gunstige vergunning wordt uitgebracht dan dient er op de bouwplannen een volwaardig privaat gescheiden rioolstelsel te worden ingetekend, conform artikel 40. Daarnaast is er geen weergave van hoe het regenwater wordt opgevangen en afgeleid zal worden. Het opvangen en afleiden van regenwater dient conform te zijn aan artikel 41 van de bouwcode. Het gebouw is niet voorzien van een septische put. In het geval van een voorwaardelijk gunstige vergunning dient een septische put te worden geplaatst met een minimale inhoud van 2.000 liter, conform artikel 43.

Het herindelen en renoveren van de bestaande appartementen op de 1^ste en 2^de verdieping vergroot de leefruimte en de badkamer, wat de woonkwaliteit en het gebruiksgenot ten goede komt in de bestaande appartementen. Ook het plaatsen van bergingen voor de wooneenheden wordt gunstig beoordeeld. 

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van het ontbreken van een buitenruimte voor de nieuwe woongelegenheid op het gelijkvloers (strijdig met artikel 27 en 28 van de bouwcode).

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 20/02/1924: vergunning (1924#17519) voor gevel- en binnenveranderingen;
• 03/08/1951: vergunning (18#28283) voor het aanleggen van een riool. 

Laatst vergunde toestand

• het pand bestaat uit 3 bouwlagen onder een mansardedak;
• op het gelijkvloers bevindt zich een café met een open koer in de achterhoek van het perceel;
• op het 2^de bordes van de trap bevindt zich ter hoogte van de koer een toilet;
• op het mansardedak bevindt zich een duivenhok. 

Bestaande toestand

• het pand bestaat uit 3 bouwlagen onder een mansardedak;
• op het gelijkvloers bevindt zich een café (wassalon op foto’s), de koer is helemaal volgebouwd;
• op de 3 verdiepingen bevindt zich telkens een wooneenheid met 1 slaapkamer;
• het duivenhok op het dak van het gebouw werd verwijderd;
• de verschillende verdiepingshoogtes wijken af van de laatst vergunde toestand;
• de gevel is afgewerkt met een lichtgrijze bezetting. 

Inhoud van de aanvraag:

• het omvormen van een café (volgens plannen) / wassalon (volgens foto’s) op het gelijkvloers naar een wooneenheid zonder buitenruimte;
• de bovenliggende verdiepingen worden aangepast en gerenoveerd;
• in de hoek van de straat wordt de toegangsdeur naar het café/wassalon een raam;
• in de kelder krijgt elke wooneenheid een eigen berging en wordt een fietsenberging en een afvalberging geplaatst;
• op de 1^ste, 2^de en 3^de verdieping wordt het toilet toegevoegd aan de badkamer;
• op de 1^ste en 2^de verdieping wordt de overloop toegevoegd bij het appartement;
• op de 3^de verdieping verliest de wooneenheid oppervlakte ten behoeve van het creëren van een veilige overloop aan het einde van de trap;
• de gevel wordt wit bepleisterd met zwart aluminium buitenschrijnwerk;
• het mansardedak wordt bekleed met antracietkleurige imitatieleien.