2018_CBS_10023 - Omgevingsvergunning - OMV_2018105254. Lakborslei 104. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/04/1973: vergunning (19734147) voor het plaatsen van een open terras en een koepel.

Laatst vergunde toestand

-          de laatst vergunde toestand heeft enkel betrekking op de plaatsing van een open terras op het openbaar domein ten behoeve van het café op het gelijkvloers;

-          deze vergunning geeft geen informatie over de indeling noch de afwerking van het pand.

Bestaande toestand

-          hoekpand opgetrokken over 3 bouwlagen en afgewerkt met een plat dak;

-          gelijkvloers is restaurant/café;

-          per bovenliggende bouwlaag is er één woonentiteit;

-          het gebouw is opgetrokken in een rode gevelsteen met buitenschrijnwerk in wit PVC;

-          delen van de gelijkvloerse voorgevel werden wit geschilderd en voorzien van een geschilderde zaak-gebonden gevelreclame.

Inhoud van de aanvraag

-          het omvormen van de bovenste verdiepingen van het pand naar 4 afzonderlijke studio’s. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 12 Levendige plint:
de aanvrager voorziet een fietsenberging langsheen de straatzijde;

-          artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
de slaapkamers in studio 1 en studio 3 ontvangen te weinig rechtstreekse lichtinval;

-          artikel 29 Fietsenstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
men voorziet geen vlot toegankelijke fietsenberging in het pand;

-          artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
de aanvraag betreft een vermeerdering van het aantal woonentiteiten. Men  voorziet geen nieuwe autostaanplaatsen in het gebouw.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bouwcode artikel 12 ‘levendige plint’. Een fietsstalling aan de straatzijde is geen levendige functie. Echter is de gevel meer dan 12 meter lang, en neemt de fietsstalling een minimaal deel van de totale gevelbreedte. De overige gevelbreedte blijft ingevuld met etalage bij de levendige horecaruimte. Bovendien betreft het een hoekpand, waarbij de horeca op het gelijkvloers het merendeel van de beschikbare ruimte inneemt, waardoor de ruimte voor fietsstalling beperkt is. Een afwijking is bijgevolg aanvaardbaar.

De aanvraag wijkt af van de bouwcode artikel 24 ‘minimale lichtinval’. De ramen van de slaapkamers achteraan komen uit op een overdekt terras, waardoor de lichtinval vermindert. Echter is de diepte van het terras beperkt, waardoor wordt geoordeeld dat de slaapkamers nog over voldoende lichtinval beschikken. Een afwijking is bijgevolg aanvaardbaar.

De aanvraag wijkt af van de bouwcode artikel 29 ‘fietsstalplaatsen’. Omdat de inkomdeur vanuit de hal naar de fietsenberging zich onmiddellijk achter de hoek bevindt, is deze moeilijk bereikbaar. Als voorwaarde wordt daarom opgelegd dat de deur naar de fietsenberging automatisch geopend moet worden, gezien de scherpe hoek direct na het binnenkomen van het gebouw.

Functionele inpasbaarheid

Het vermeerderen van 2 naar 4 woonunits is functioneel inpasbaar in dit vergund geachte handelshuis met 2 woonunits.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De 2 linkse studio’s beschikken elk over +/- 42m² netto woonoppervlakte, over lichtinval via de voorgevels, en slaapruimtes aan de achterzijde. De 2 rechtse studio’s beschikken elk over +/- 55m² netto woonoppervlakte, en over lichtinval via de voorgevels. Bij 2 van de 4 studio’s wordt de badkamer vervangen door een terras van +/- 6.4m². Elke studio beschikt over een open inrichting met een slaaphoek. De hoogte van de plafonds (2.93 meter) komt de leefbaarheid ten goede.

Visueel-vormelijke elementen

Aan de voorgevels blijven de rode baksteen en witte PVC schrijnwerk behouden.

Aan de achtergevel worden de ramen verwijderd met oog op het creëren van 2 overdekte terrassen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits voldaan aan de voorwaarden voldoet de aanvraag aan de goede ruimtelijke ordening.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de deur naar de fietsenberging moet automatisch geopend worden, vanwege de scherpe hoek direct na het binnenkomen van het gebouw;

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;