2018_CBS_05219 - Stedelijk bedrijfsvastgoed. Stadion Berchem Sport - Resultaat haalbaarheidsstudie. Vervolgstappen principe - Goedkeuring

Haalbaarheidsstudie
De haalbaarheidsstudie maakte twee eindscenario’s op:

• Eindscenario 1: een nieuwe hoofdtribune aan de westzijde en een inkomplein aan de noordzijde ter hoogte van Berchemstadionstraat. (illustratie 01)
• Eindscenario 2: een nieuwe hoofdtribune met een inkomplein aan de oostzijde ter hoogte van Roderveldlaan.(illustratie 02).

De haalbaarheidsstudie geeft tevens een fasering op per eindscenario, gebaseerd op wat mogelijk is binnen de vooropgestelde budgetten in de opdrachtomschrijving: 1.000.000,00 EUR, 1.500.000,00 EUR en 2.250.000,00 EUR. Bijkomend werd ook onderzocht wat mogelijk is binnen een budget van 2.500.000,00 EUR. 

Beide eindscenario’s werden geraamd op een netto bouwkost van 6.350.000,00 EUR, exclusief studiekost, exclusief btw, exclusief afbraak, exclusief 10% onvoorzien, enzovoort en zijn dus niet realiseerbaar binnen het vooropgestelde ambitieniveau.

De staat van de hoofdtribune werd niet beoordeeld in de haalbaarheidsstudie. Om een doordachte fasering op te maken werden de veiligheidsaspecten van deze infrastructuur in grote lijnen onderzocht, met als basis de ‘deepscan’ van 2012.

De hoofdtribune is, mits een beperkte renovatie en de nodige veiligheidswerken, nog te gebruiken, gedurende een periode van ongeveer 10 tot 12 jaar.

Hierdoor kan een groot deel van de huidige clubinfrastructuur (secretariaat, vipruimte, kleedkamers) behouden blijven en wordt het in nieuwbouw te realiseren programma (jeugdkantine, jeugdkleedkamers, opslagruimte) geoptimaliseerd.

De staat van de huidige overdekte staantribune werd in de haalbaarheidsstudie niet beoordeeld. Om een doordachte fasering op te maken, werden de veiligheidsaspecten van deze constructie onderzocht. Uit deze studie blijkt dat de staantribune in zeer slechte staat verkeert. De stabiliteit van de fundering en de staalstructuur van de luifel kunnen niet verzekerd worden. Bijkomend blijkt uit het onderzoek dat de dakbedekking los hangt, de regenwaterafvoerpijpen niet voldoen, de tribune en haar omgeving gecontamineerd zijn door asbest en de huidige begroeiing dreigt om te vallen. Bijgevolg is het aangewezen om deze constructie buiten dienst te stellen en te slopen. Renovatiewerken zijn technisch zeer moeilijk en buiten proportioneel duur.

Conclusies haalbaarheidsstudie:
Het voorziene projectbudget van 3.000.000,00 EUR is ontoereikend om de volledige infrastructuur te vernieuwen en een volledig eindscenario uit te werken.

Eindscenario 1 gaat uit van het behoud van de overdekte staantribune, maar in de huidige staat is dit, gelet op het veiligheidsonderzoek, niet mogelijk. In de verschillende deelfasen blijft de bestaande hoofd(zit)tribune geruime tijd behouden, doch de raming van de haalbaarheidsstudie voorziet geen raming voor instandhoudingswerken van deze hoofdtribune. Dit scenario dient te worden afgewezen omwille van de budgettaire ontoereikendheid en de onveilige toestand van de bestaande overdekte staantribune.

Eindscenario 2 gaat uit van het behoud van de hoofd(zit)tribune, doch voorziet niet in een raming voor noodzakelijke instandhoudingswerken. Het noodzakelijke budget zal bijgevolg nog sterk verhogen. Ter hoogte van de overdekte staantribune komt een volledige nieuwe infrastructuur, met andere woorden aan de kant van de Roderveldlaan. Hierdoor dient er extra geïnvesteerd te worden in de verhuis van de infrastructuur van de jeugdverenigingen en wordt er ook niet voorzien in een alternatief voor de huidige infrastructuur van de jeugd van Berchem Sport. Bijgevolg dient ook dit scenario te worden afgewezen. 

Vervolgstappen

1. De concessionaris vraagt om tijdens fase 1, met name het slopen van de niet-overdekte staantribunes, het symbolische poortgebouw te laten staan. Deze constructie bevindt zich in een veilige staat en kan behouden blijven. Dit zal aan de gemeenteraad voorgelegd worden.
2. In de nabije omgeving van de te slopen niet-overdekte staantribunes bevinden zich tevens bouwvallige koterij alsook aangrenzende kassagebouwtjes en een berging dewelke er na de sloop doelloos en zonder functie zullen bijstaan. In kader van de verdere vervolgstappen in gebiedsontwikkeling ’t Rooi, zullen deze moeten gesloopt worden. Dit zal aan de gemeenteraad voorgelegd worden.
3. Gezien de onveilige toestand van de overdekte staantribune, zal ook deze moeten worden gesloopt. Dit zal aan de gemeenteraad voorgelegd worden.
4. Om de continue werking van het stadion te kunnen blijven garanderen zullen tijdens fase 1 via bestaande raamcontracten ook aanpassingswerken noodzakelijk zijn aan verhardingen, terreinafsluitingen, nutsleidingen, ballenvangers, scoreborden, enzovoort.
5. Tijdens overlegmomenten met de huidige concessienemer voetbalclub Koninklijk Berchem Sport en bedrijfseenheid cultuur, sport, jeugd en onderwijs afdeling sport (CS-S) komt duidelijk naar voor dat er vooral nood is aan een veilige stadioninfrastructuur alsook aan een vernieuwde jeugdinfrastructuur, die tevens dienst kan doen voor de andere gebruikers van sportpark ’t Rooi.
   In overleg met de club wordt voorgesteld om in fase 2, de vernieuwing van het stadion en de jeugdinfrastructuur, met het beschikbare budget te voorzien in:         

• een nieuwe overdekte staantribune evenwijdig aan de Roderveldlaan met sanitaire voorzieningen;
• veiligheids- en instandhoudingswerken aan de bestaande hoofd(zit)tribune voor een bijkomende levensduur van ongeveer 10 tot 12 jaar;
• nieuwe kleedkamerinfrastructuur met cafetaria en bergruimte voor de jeugd in de nabijheid van de jeugdvelden.

Op 30 juni 2017 (jaarnummer 5562) keurde het college de vervolgstappen goed met betrekking tot de gebiedsontwikkeling ‘Het Rooi’. Hierin worden enerzijds gedeeltelijke sloop- en aanpassingswerken voorzien van het voetbalstadion op de site ‘Het Rooi’ dat eigendom is van de stad en in concessie aan voetbalclub Koninklijk Berchem Sport is gegeven. In eerste fase wordt daarbij de afbraak van de twee niet overdekte tribunes voorzien. Anderzijds werd een haalbaarheidsstudie opgestart om de mogelijkheden te onderzoeken van welke transformatieprocessen verder mogelijk dan wel ideaal zijn om de ambities van stad en club in overeenstemming te brengen met het beschikbare budget, faseringsmogelijkheden, ruimtelijke impact op de gehele site van het Rooi en de omliggende publieke ruimte, de bouwrealiteit, enzovoort.

Hierbij werd de ambitie gesteld om, op termijn, over een stadion te beschikken met 4.000 plaatsen (met minimaal 1.500 zitplaatsen, volgens de toelatingsvoorwaarden van klasse 1B).

Op 20 oktober 2017 (jaarnummer 09176) keurde het college de aanstelling van het studiebureau MORGEN architectuur goed voor het opmaken van de haalbaarheidsstudie. De ontwerper onderzocht in verschillende scenario’s op welke manier het programma van eisen gerealiseerd kan worden binnen het beschikbare budget van 3.000.000,00 EUR. Op 22 december 2017 diende MORGEN architectuur de haalbaarheidsstudie in.

Op 27 april 2018 (jaarnummer 03857) keurde het college de gunning van de sloop van de niet overdekte tribunes, op basis van bestek GAC_2017_00054, aan A.A.G. Nys bvba, Zandbergen 3 te 2480 Dessel goed.